商贷加息近咫尺提前还贷有优劣

　　提前还贷再掀小高潮

　　加大月供，节省利息支出的方式适合有一定经济实力的人群

　　近况:央行二次房贷加息时规定，凡在2005年3月17日前选择商贷购房的消费者，自2006年1月1日开始，5年期以上的商业住房贷款利率将全面按新利率执行。由于离这一期限仅

　　专业人士认为，提前还贷后再按揭贷款有多种方式，那么采取哪一种最经济实惠，同时又最适合自身情况呢？目前有关此类问题的咨询也呈上升态势。

　　案例:周先生便是打算最近提前还贷的购房者之一。周先生去年12月购买了一套商品房，按揭贷款还款额达56.6万元，贷款期限为15年。因明年1月1日起将执行新利率，所以他想尽快还完。他表示目前有闲置资金26.6万元可提前还贷，剩余30万元再整数按揭，以后每月还款5000元至6000元，采取等额本息还款方式。

　　那么，周先生该如何还款最省钱呢？

　　方式1:月供最少，利息支付最多提前归还部分贷款，保持还款期限不变，这样可减少剩余贷款月还款额度。

　　解读:30万元剩余贷款保持还款期限不变，仍是15年，即180个月，每月仅需还款2452.84元，月供压力减轻近一半。不过，这种还贷方式贷款年限最长，但利息却高达141511.9元。相对而言，这种方式月供最少，但利息支付最多。

　　方式2:月供较少，利息支付较多提前归还部分贷款，将剩余贷款每月还款额度减少，同时也缩短还款期限。

　　解读:周先生可将剩余的30万元贷款还款期限缩短至10年，即120个月，由于提前还了部分款项，月还款额也从最初的4627.7元减至3257.28元，利息共计90872.83元。这种方式月还款额和贷款年限都减少了，月供相对较少，但贷款年限比较长，利息支付也相对较多。

　　方式3:月供较高，利息节省较多提前归还部分贷款，剩余贷款保持每月还款额度不变，将还款期限缩短。

　　解读:周先生剩余的30万元贷款，照旧每月还款4627.7元计算，需6年半时间还清，总计77个月，利息共计56833.42元。这种方式月供相对较高，和提前还贷前的月供差不多，但由于缩短了贷款年限，利息节省较多。

　　方式4:月供最高，利息节省最多提前归还部分贷款，同时增加剩余贷款每月还款额，从而将还款期限缩至最短。

　　解读:周先生可将剩余30万元贷款的还款期限缩短至5年，即60个月，月还款额从最初的4627.7元增至5731.73元，利息共计43904.07元。这种方式月供最高，不过尚在周先生承受范围内，由于贷款年限缩至最短，因而利息也节省最多。

　　由于周先生每月可承担5000－6000元月供，因此可选择这种还款方式，从而最大程度节省利息。

　　买房人提前还贷是否合算

　　专家算了一笔账。以王小姐为例，她向银行贷了22万元，贷款期限是10年共120期，采用等额本息还款法，月供2338元。目前，已还16期，还剩104期，贷款余额为198155元。如果她申请提前还款5万元，是采用缩短还款期限，还是还款期限不变减少月供更合算呢？

　　如果月供不变，将还款期限缩短，这5万元可把贷款期限缩短两年半，节省利息23295元。如果减少月供，还款期限不变，月供款将由原来的2338元减少到1781元，节省利息12543元。由此可见，缩短还款期限将节省更多的利息。④8□靳京