明年北京二手楼市值得期待 需求比房源高八成

　　中新网12月21日电据《中华工商时报》报道，经历了2005年“政策年”，北京二手房市场虽然成交量增长幅度出现回落，但是从绝对量上来看相比去年依然呈现15.91%的增长。综合2005年北京二手房市场的整体交易状况，我爱我家研究中心、中原物业及链家公司对2006年北京二手房市场进行整体预测认为，支撑北京二手房市场能够继续保持较大上升趋势的源动力是强烈的市场需求。

　　2006年，北京二手房房源会持续增加，但供应量增加的速度不及需求量增加的速度迅猛。市场供不应求格局尚难改变，二手房价增幅将减缓，银行放贷尺度将有所放松，市场前景值得期待。

　　二手房供量持续增长

　　我爱我家市场研究中心数据显示，2005年二手房房源供给量比2004年增加了37.6%。预计2006年的二手房供应量仍会持续这种增长趋势。

　　存量房基数可观。我爱我家认为，北京存量房房源的储备量极其巨大。据相关资料统计显示，目前北京房地产市场存量房总计3.1亿平方米，折合310万套。根据经验，成熟的房地产市场每年约7%-8%的存量房会进入二级市场进行交易，约合22万-25万套。按此估算，随着北京二级房地产市场的不断发展和政策、金融条件的不断完善，进入二级市场交易的房源会逐步增大。

　　投资投机房源释放。国家有关打击炒房投机的宏观政策，将炒房者预期的利润空间极度压缩，尤其是国家提高贷款利率，更加促使部分缺少资金的炒房者弃房套现，从而增加二手房的房源。另外，近年来，高档物业的租金投资回报一直呈现下滑趋势，这也促使了一部分业主出售房产，寻求其他投资方式。

　　“置业升级”增加房源。随着近年来国家经济稳定增长，一部分早期购置商品房的业主经济收入有了极大的提高。北京市新建商品房无论房型设计、配套设施、物业管理以及社区环境上都较前几年住宅有了较大的改善，这使部分早期购置商品房的业主以“以旧换新”、“以小换大”等方式进行“置业升级”。另外，随着工作及生活地点的变更，部分业主会选择通过“卖房——再买房”等跨区域置业形式置换房产，也在一定程度上促进房源释放。

　　需量比房源供量高八成

　　虽然2006年的二手房供应量会持续2005年的增长趋势，但是，目前北京市二手房市场上的供需比例依然有极大的不匹配，大致在1：5左右。我爱我家的数据显示，2005年二手房的客户需求增加量比同期的房源供给增加量高出80%，由于供应量增加的速度远不及需求量增加的速度迅猛，导致市场供不应求格局越来越难以改变。

　　而且，据中原物业掌握的情况，根据《北京城市总体规划(2004-2020)》规定：2020年，北京市总人口将控制在1800万人左右，其中，户籍人口达到1350万人左右，年均增长率控制在1.4%以内。即每年北京市新增户籍人口达到16.8万。如果按照80%的新增家庭需要住房计算，每年需要住宅13.44万套，其中有30%人选择二手房，即2006年新增城市人口将近有4.032万套左右的二手房需求。

　　而且根据《北京城市总体规划(2004-2020)》规定，到2020年，北京市居住半年以上的外来人口控制在450万左右，即北京市平均每年新增外来(居住半年以上)人数达到5.6万。其中按45%外地进京人有购房需求则将近有2.52万套，其中按40%购二手房计算，则外地人购二手房的需求近1.008万套。

　　此外，为迎接2008年奥运会，北京市建委制定了对危旧房改造计划。计划每年拆迁房屋量7万套左右，按照80%拆迁户有购房需求，且其中有55%购二手房来说，也就是2006年由于拆迁而导致的需求量为3.08万套。

　　北京普通高校毕业生每年都在增长，2005年达到15.5万。这些人当中有80%的毕业生留在北京发展，且这些人当中有相当大部分在毕业3年左右会有购房需求。预计到2006年时在2002年和2003年毕业留京发展的学生其中将会有80%的人有购房需求，按30%的毕业生购二手房则会有3.57万套的需求量。

　　中原物业预计，2006年北京二手房市场的需求量大致为11.69万套左右。虽然消费者需求量对年度二手房总成交量起着主导性作用，但经过2005年的抑制需求，2006年二手房市场需求涨幅预计在50%左右，即95000套左右。

　　二手房价增幅将减缓

　　北京的二手房成交价格历年来一直处于增长状态，2005年二手房市场虽受到系列政策的调控，但成交价格仍处于增长状态。中原物业统计，2005年1-10月，北京市二手房买卖平均价格4365元/平方米，同比增长9.1%。预计2006年二手房价格处于平稳增长状态，但增幅有所下降。

　　这主要基于明年国家仍会加大力度平抑房价的上涨速度，二手房价会处于平稳增长状态；其次，2006年，央行利率是否还会上调，还有物业税和个人所得税是否征取等因素在一定程度上都会影响消费者的住房需求。

　　我爱我家分析，2005年相关税收政策的延伸将加剧供求之间的矛盾，对二手房交易均价的上升起到推动作用。营业税、个税等交易环节的税收政策，一方面可能使得部分业主为了确保自身收益不受损害，将交易成本转移到卖房款中；另一方面也将迫使部分二手房业主从二手房买卖市场转向租赁市场，导致二手房市场失去一部分房源，从而加剧二手房市场的供不应求，对二手房交易均价的继续攀升起到推动作用。持续上涨的一级住宅市场价格也将拉动二手房交易均价的上升。北京城区土地供应量的减少导致近城区新开盘住宅项目的减少，从而导致集中于城区的二手房市场供求矛盾的加剧，推动二手房交易均价的攀升。

　　另外，在金融政策、房贷利率调整的大环境下，早期以投资为目的购买公寓的投资者逐步释放房源，也将使高端二手房交易量上升，从而使二手房均价涨幅增加。2006年，受房源的限制，已购公房和二手经济适用房的成交比例将有所下降，二手商品房成交比例上升，也会使二手房交易均价上升。预计2006年北京二手房交易均价升幅在20%。

　　银行放贷尺度将放松

　　我爱我家认为，2006年是“十一五规划的开局之年，也是中国银行业对外资设限的最后一年，技术、管理、产品等方面占有优势的外资银行即将蜂拥而至，国内银行将备受竞争压力，由于外资银行重点关注的金融领域即以中高端个人为主，结合目前国内居民的投资习惯——把房产作为最主要的投资，因此，针对个人房产的金融服务必将成为2006年乃至以后中外银行之间的竞争焦点。

　　同时，中外银行之间的激烈竞争必将促使个人金融市场专业化程度提高，分工更为明确。中资银行为应对和缓解激烈的竞争所带来的巨大压力，必将改善个人金融服务质量和完善产品种类，而“按揭”作为房产市场最为重要的融资品种，必将成为中资银行抢先占领市场的突破口。2006年国家将在金融安全及相应法规建设方面有所突破，金融监管、中央银行的最后贷款人职能和投资者保护制度等会进一步夯实。预计国内银行对二手房的放贷尺度将会有所放松。

　　根据此前北京市发改委的决定，北京将拓展二手房市场规模，探索二手房收购、储备和投放等措施。政府已经把盘活二手房市场作为平抑京城房价、实现房地产业宏观调控“软着陆”的重要手段。政策对二手房市场的倾斜也将有利于银行对二手房市场放松放贷尺度。我爱我家市场研究中心认为，明年银行对二手房交易的金融支持力度将加大。(伊度)