2006年南京二手房市场八大猜想

　　【南京日报报道】 综合2005年南京二手房市场的整体情况，我们对2006年南京二手房市场进行了整体预测：

　　1．交易量小幅上升，预计将达到5—6万套。

　　作出上述预测的依据是：1）外地来宁人口以及流动人口的不断增长，会带来住房需

　　2）南京加快城市建设步伐将带来一批新增拆迁家庭。据悉今年将有1．5万的拆迁户。这些家庭一部分选择购房，一部分则选择先租再购，其中又有一部分会选择购买二手房，从而增加二手房交易量。

　　3）南京市民的经济承受能力将会进一步提高。预计2006年南京市民的人均可支配收入将逾13000元。市民收入水平的提高，将会带来二手房成交的放量。

　　4）在2005年经过一段时期的调整后，南京二手房价格已趋稳定，这将促使部分观望者入市。

　　5）由于2006年南京商品房总体供大于求，某些开发商可能会采取降价促销的手段吸引消费者，所以我们预测，南京二手房交易量只会有小幅增长。

　　2．房源供应量持续增加，但供需结构有所错位。

　　1）南京市存量房数量可观，流通市场日益活跃。每年南京大概有7％左右的存量房流入到二手房市场，而随着市场的不断发展、各项政策的完善，房源会不断增加。

　　2）2005年受限于政策积压在手的投资、投机房源，会在2006年逐步释放入市。

　　3）置业升级、居住地点的转换等因素也带来了一部分房源。

　　4）供求结构有所错位。2006年南京二手房市场上供应的房源集中在面积大、总价高的次新房；位置较偏远地区二手房；建筑年代较久的老房子。但市场需求却仍偏向于地理位置较好（传统老城区），大小适中（50—80平米）价格适中（总价在40万以内）、建筑年代较近的次新房。

　　3．二手商品房成交占比上升，而经济适用房和房改房成交占比下降。

　　1）房改房源越来越少，在整体二手房交易中所占的比例也将会逐年下降。

　　2）经济适用房因受“购满五年”才能转让的限制，流通量小，2006年仍将不会是二手市场的主力。

　　4．传统老城区仍是二手房交易的主体，一些位置较偏区域的市场也会更加活跃。

　　1）从交易区域上看，鼓楼、白下、建邺、玄武四区的二手房市场交易在2006年会持续活跃。

　　2）秦淮、下关、栖霞三区在2005年的二手房交易市场交出了不错的成绩。这三区离南京的市中心距离并不是很远，且在近年由于地铁的开通交通情况的改善，居住环境得到了很大的改善。

　　3）雨花台、江宁、江北等地理位置较偏远区域的二手房市场也逐渐形成，2006年这些区域将为南京二手房市场增添新的活力。

　　雨花台、江宁、江北三区的二手房交易在2005年发生了巨变，特别是雨花、江宁两区，更是朝着火热方向迈进。地铁的开通、桥北收费站的外移、长江三桥的建成通车大大缩短了这些区域与南京主城区的距离；地铁南沿线、过江隧道都是南京即将开建的工程这将更加改善三区的交通情况；江宁开发区、江北高新区的不断开发建设也大大改善了这些区域的环境……

　　4）奥体板块将随着深入的开发形成独特的二手房市场。

　　5．市场热点户型是两室，大户型、小户型、次新房、空置房的市场交易将更加活跃。

　　总价在20—40万、面积在50—80平米的两室，无论是在房价、面积和户型上都符合大多数南京二手房购房者的条件，2006年南京二手房市场将依然呈现与2005年一致的热点。同时随着人们生活水平的不断提高，购房者对物业类型的选择也日趋多样化，小户型、二手别墅、大户型等以其开阔的空间、多样的结构将会被越来越多的人接受。

　　6．2006年银行对二手房的放贷尺度有所放松。

　　2006年是“十一五”规划的开局之年，也是中国银行业对外资设限的最后一年，由于外资银行重点关注的金融领域即以中高端个人为主，结合目前国内居民把房产作为最主要投资品种的习惯，针对个人房产的金融服务必将成为2006年乃至以后中外银行之间的竞争焦点。中资银行为应对和缓解激烈的竞争所带来的巨大压力，必将改善个人金融服务质量和完善产品种类，而“按揭”作为房产市场最为重要的融资品种，必将成为中资银行抢先占领市场的突破口。

　　7．二手房在楼市中的作用越来越重要。

　　近几年，随着南京房地产市场的飞速发展，城区可供开发的土地越来越少，但是随着城市化进程的加快，未来对于城市住房的需求却在不断增加，同时由于二手房具有价格、地理以及配套设施方面的优势，将会吸越来越多的购房者的眼光。

　　作为南京房产市场的重要组成部分，二手房较低的房价对稳定南京房产市场的房价将起到极其重要的作用。而二手房因其价格优势为实现“十一五”规划发挥极其重要的作用。

　　8．全新的中介市场竞争版图将成型。

　　2005年南京房地产中介企业已经开始了重组，2006年的竞争将会更加激烈。这给注重品牌效应、市场信誉的大型中介企业创造了良好的市场发展环境。

　　一方面，规范的房地产市场将避免骗逃事件的发生，有利于房产中介的健康发展；另一方面，规范的房地产市场的竞争将是有序的、良性的，竞争环境将会有很大改善。这些都决定了大型中介所占市场版图将会扩大。

　　我爱我家房屋置换有限公司市场部经理舒莉莉(编辑暴雪)