楼价猛涨心慌慌　购房实名制能否抑制房价猛涨？新春政策频出但走势尚不明朗

　　2004—2005年短短两年时间，广州楼价上涨幅度就超过31％。而去年第四季度，更是暴涨20％—50％。一时间，楼价成为春节期间大家议论最多的话题。

　　2月10日，建设部出台意见，要求通过落实购房实名制等措施打击炒房、哄抬楼价。紧接着，广州市政府宣布大规模推出50多个地块、总建筑面积达300多万平方米的用地。

　　其实，无论前者还是后者，目的只有一个，即抑制房价上涨过快。然而，购房实名制确能抑制房价暴涨吗？楼价涨成这样你还能买吗？无论是消费者还是开发商，抑或政府职能部门，心里都不踏实。

　　为此，本刊特别推出“楼价升跌大调查”专题报道。

　　【消费者】

　　涨成这样还能买？

　　据官方数据显示，2005年广东房价上涨7.8％，广州老八区住宅均价突破6000元大关，达到6020元／平方米，番禺区在2004年的基础上再度暴涨两成半。楼价上涨的消息一次次公布都猛烈冲击着购房者，购房者脆弱的心灵在攀升的房价面前越发迷茫。

　　在机场工作的小胡对如今的房价是越来越看不懂了：2003年大学毕业刚上班时，机场路楼盘的价格大多在每平方米三四千左右。而当他今年考虑在机场路买房时，同样的楼盘价格却已升至6000元／平方米一线。胡先生到处向朋友咨询：涨成这样到底还该不该买楼？

　　小胡仰天长叹：楼价连续大幅上涨两年，政府也在出手抑制楼价，楼价继续大涨的可能性估计不大。但市区内好的楼盘和好的单位总是一推出就被人抢购，今后哪有那么多市区新盘供应？而一旦高价买入，万一楼价大跌，贷款的压力又会让自己负资产……

　　春节刚过，与记者交流今年房价的“准买家”特别多，购房者对于下一步楼价的走势都极为迷茫。一方面是发展商大肆渲染涨价的预期，另一方面是去年的宏观调控并没有达到抑制楼价过快上行的现实，购房者的普遍心态正在由去年宏观调控初期的“看看会不会跌”转变为“还能涨多久”。

　　记者留意到，近几个月来网络上关于广州房价的言论也在悄然发生变化，一度获得广泛赞同的“广州房价很快会下跌”、“大家坚决不买楼”等论调如今遇到了不少反对的声音。一些网民表示应当理性看待楼价的变化，根据需要买楼，更多人则开始担心“再等下去，喜欢的楼盘和户型都卖完了该怎么办。”

　　有迹象表明，经过了数月的观望期后，购房者对于楼价走势的认识也逐渐清晰。中原地产研究部主任刘志武表示，随着广州市区新盘供应去年下半年彻底转向换房升级需求，市区内的楼价不断攀升，越来越多的初次置业者开始放弃在市区内购置高价一手房的念头，转向寻求二手楼或者在郊区置业。

　　也有专家表示，如今心态最乱的是那些有一定积蓄和买房需求，却不满过快上涨的楼价，担心被发展商“掏空腰包”的中产阶级。由于房产具有一定的投资属性，二手交易环节的成本又在去年大幅增加，买房后该如何理财也成为准买家们棘手的问题。

　　【开发商】

　　楼价上涨也忧心？

　　去年广州楼价过快上涨，引起开发商的极大忧虑。不少开发商担心，楼价过快飚升，会引来政府更大的政策调控，且易导致地价的疯狂上涨，甚至影响开发商的定价决策。

　　据了解，继2004年广州商品房均价实现了18.7％的大幅上涨后，2005年广州楼价继续大幅飚升。

　　光大地产董事副总经理陈洪志认为，随着GDP的不断增长，经济生活水平的不断提升，楼价上涨是可以理解的。然而谋求长远稳健发展的品牌开发商都希望通过提升产品素质，提高产品附加值来提升楼价，却不希望楼价受人为因素影响而大起大落。陈洪志表示，目前广州楼价的飚升掺杂了一些人为的因素。

　　楼价过快上涨，导致地价疯狂飚升，个别开发商尤其是一些外来的开发商或者转行者急功近利表现狂躁，不惜高价拿地，贵买贵卖，最终则把成本转嫁给购房者。陈洪志表示，此举不利于企业尤其是行业的长远健康发展。这也是为何在去年以来的多次土地拍卖会尤其是像“琶洲地王”这类拍卖会上最终难寻广州品牌开发商踪影之原因。

　　广州天地房地产开发有限公司营销总监朱荣宝表示，经济持续向好，楼价理性上涨是应该的，但楼价过快飚升并不是件好事，因为此举将会引发政府又一轮的政策调控。朱荣宝认为，楼价涨幅每年保持在2％－3％最为理性。

　　一位不愿透露身份的某集团高层负责人更表示，近期广州房地产投资开发热情很高，开发商普遍也很有信心。不过，房地产并不是赚快钱的行业，也不应是纯资本运作的行业，其不仅需要相当的专业水平，更需要有做实业的心态做长远的发展计划。他表示，近期有不少外地开发商或者转行者进入广州楼市“分一杯羹”，此举本无可厚非，但个别新加盟者由于不了解广州房地产市场情况，甚至不了解目前国内房地产开发形势，盲目急躁高价拿地，不仅助涨了市场的非理性因素，更有可能扰乱市场秩序。近期广州拍卖地价不断攀高，一些区域土地的楼面地价业已接近该区域的商品房价。琶洲拍出的广州国有土地使用权拍卖以来至今成交总价最高的地块以及广州国有土地使用权拍卖以来至今每平方米楼面地价最高的地块——“琶洲地王”因受让方违约未付清地价款而被收回事件应当引起高度警惕。

　　另外，楼价过快飚升，导致楼盘定价也“左右为难”：定价偏低钱赚少了不甘心，过高又怕楼盘难卖，尤其是怕日后市场难以支撑如此高价……楼价飚升，开发商心也慌。

　　【政府】

　　“有形之手”难下手？

　　楼价过快飙升，脱离消费实际，引发社会矛盾，不仅对广大购房者来说是一件坏事，政府“有形之手”难以下手，管也不是，不管也不是。

　　在众多的质疑、猜测和观望中，广州的房价还在2004年18.8％的增幅上，坚定的迈出了10个点的增长。在2005年当中，政府在房地产市场中雷霆出击的种种宏观调控政策，并没有阻挡广州楼价上扬的趋势。面对如此局面，今年房价的走势会如何？房地产调控政策是否会继续出台？将会出台什么样的政策？行业内猜测此起彼伏。

　　2月10日，政府再次出手，建设部公布了2006年的工作要点，表示，今年建设部还将落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。有关人士介绍，所谓实名制购房制度，主要是预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名，主要针对预售阶段的内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等炒房行为，以及防止某些人将买房当作洗钱手段而规定的购房制度。

　　消息一出，风声鹊起。各大报社、门户网站纷纷报道，议论之声也不绝于耳。不少人表示，面对广州楼价绵绵不断的涨势，政府要“慌”了，开始“胡子眉毛一把抓”了。

　　有人公开表示，用“购房实名制”遏制炒房，是经不住任何推敲的。因为通过别人的证件购买N套住房，然后从中获利，对于炒房者而言，并非什么难事。遏制炒房，“购房实名制”最多只能算是一个辅助措施，难以起到像样的效果。

　　也有媒体评论，将实名制应用于房产交易环节可以抑制投机，是透明公开的信息可以抑制经济领域内过度租金理论的现实运用。但是，“用实名制与建设透明、公正的信息和信息交流渠道以及建立现代、规范的经济体制是两码事，不可混为一谈。前者是后者的辅助，后者关系到制度性建设，才是根本。”

　　易宪容也在博客中发表看法，建设部提出对购房者采取实名制，其想法是对的，对房地产市场秩序的整顿也会起到一定的作用。但是，由于这种制度的使用、监督、处罚等成本过高，如果这些方面跟不上，那么实名购买房子制度所起作用就会十分有限。易宪容认为，就目前中国的情况而言，实名购房制度可以推行，但是它并不十分重要，重要是如何通过税收制度，即规范房子持有税及流转交易税，是调整房地产利益关系最好的工具。

　　其实，购房实名制并非新政。早在去年5月，建设部、发改委、财政部、税务总局等七部委曾联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中就已决定实行实名购房制。有业内专家表示，包括去年的“国八条”、“七部委新政”等政策的纷纷出台，以及“二手房转让征税”等种种举措都表明，面对楼价的上涨，政府“有形之手”难以下手了。因此，易宪容强调，政府在推出这些制度时，一些更重要的工具或对这个市场起决定作用的工具才是最重要的。

　　本报记者黄博华关丽王昊