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土地稀缺地价飚升?投资热钱涌向楼市?供应不足需求旺盛? 去年涨得稀里糊涂


http://www.sina.com.cn 2006年02月17日10:55 南方日报

  “有没有搞错?一平方米要一万八千元!”近期不少到珠江新城看盘的购房者都发出了这样的疑问或惊叹。据悉,去年还有不少每平方米售价六七千元的珠江新城,如今推出的楼盘售价每平方米动辄一万多元,难怪会有这般多的购房者会发出诸多的疑问惊叹。事实上,自2004年广州楼价开始大幅“止跌回升”后,2005年广州楼价确实涨得令人心慌,甚至连业界人士也不明白:到底是什么因素拉到了楼价的大幅飚升?

  前年涨得明明白白

  2004年,历经七年多漫长下跌的广州楼价开始“触底反弹”并大肆飚升。究其原因可以看出,这一次楼价的涨升确实涨得明明白白有理有据。

  从1993年政府实施宏观调控时算起,到2003年底2004年初,历经10年,中国经济已全面走出“通缩”并开始转入“通胀”。其特征是,GDP高速增长,货币投放大幅增加,价格指数全面上涨。在此市场条件下,所有的物价都会出现不同程度的上涨,这是中国物价多年下降后开始的恢复性上涨,是经济“通胀”条件下的上涨,其不是局部性的上涨,而是全面性的普涨;甚至不是“短期”上涨,而是较长期的“增长”。这一次全面性的普涨,导致物价全面提升,楼价也在此形势下出现上涨。

  尤其是,当时全国的钢材水泥等建筑材料价格也出现了大幅涨升,最高时涨幅甚至超过一倍!虽然水泥钢材等建材成本占楼价比重不足10%,钢材水泥价格合理的上涨(非理性上涨除外)并不会对房地产开发企业合理利润造成很大冲击,但对房地产市场而言,建筑原材料的全面上涨,给作为“终端”产品的房屋价格上涨提供了良好“契机”。

  更重要的是,从10年前广州楼价开始了漫长的下跌之旅,到2003年秋,广州楼价从10年前高峰期下跌了近三成并创出了10多年来的最低位。有道是:“七年之痒”,历经七年多腥风血雨的洗礼后,“人心思涨”,广州楼市开始酝酿上涨。在此形势下,广州楼价终于“一跃而起”、“触底腾飞”而且一飞高昂不回头!权威统计数据显示:2004年广州一手住宅涨幅高达18.7%,而且“价升量增”,成交面积与成交金额也都出现大幅增升。

  虽然2004年广州楼价出现了高达18.7%的巨大涨幅,但当时广州业界以及整个市场都认定这一涨幅涨得明明白白有理有据,甚至连国内各地专家学者也都极为一致地认定广州楼市的“理性成熟”。

  可在去年第四季度,广州楼价几乎集体提价,升幅在20%到50%。对此省房协领导就认为“有点不理性”。

  去年涨得不清不楚

  2005年,中国经济“通胀”已告一段落,钢材水泥等建筑材原料格也开始回落。因此,相对于2004年来说,2005年广州楼价的涨升便显得极为复杂,也涨得令人心慌甚至引来了诸多非议。直至今时,也还没有任何人能将2005年广州楼价大幅飚升的原因分析得清楚明白。然而“存在就是理由”,经过仔细的梳理,我们可以发现有如下诸多因素对2005年广州楼价的飚升起到了重要作用。

  土地稀缺地价飚升。早在去年初,在广州第二届地产峰会上,十大地产巨头便一致认定政府土地供应不足,造成地价过高,导致房价上涨。事实上,2005年广州住宅用地只占整个用地计划的28%,而去年广州实际推出的经营性开发用地不足土地储备出让计划的一半。出让土地稀少,外来甚至业外巨头相继涌进,此举导致去年广州拍地不断涌现“天价地王”。地价飚升,楼价随之上涨也有了充足的理由。

  投资热钱涌向楼市。广州城乡居民储蓄存款一向颇为丰厚,据悉在2005年已达4000亿元以上。但银行存款一年期存款基准利率只有2.25%,远低于当年CPI(消费价格指数)5.3%。钱存银行已成负收益。随着市民投资意识的不断提高,兼具投资价值与使用价值的房产成为市民增值保值的好选择。更重要的是,不仅本地富余资金大量涌入房产,外地炒楼资金也紧盯广州楼市。去年有关200亿炒房资金进入珠三角的传闻闹得沸沸扬扬。虽然事实上进入广州的炒楼资金并不多,但也助长了炒房之风。在本地和外地资金的双重夹击下,广州楼市投资暗潮涌动,楼价上涨也就难以避免了。

  供应不足需求旺盛,更严重的是:“屋漏偏逢连夜雨”。去年7月21日,海珠城塌楼事件发生,工地施工安全问题引起了政府部门的高度重视。9月1日,广州100多个楼盘工地被全面检查。不少工程因此耽误了工期而未能按预期拿到预售证推向,导致去年广州楼市供需矛盾更趋严重。

  地产“寡头”撑控“话语权”。20年来,历经腥风血雨的广州房地产企业相继成长壮大,不少更在近几年内迅速崛起成为在市场上“呼风唤雨”的地产“寡头”,广州房地产市场开始全面进入地产“寡头”时代。地产“寡头”拥有对房地产价格的绝对“话语权”。在供求严重失衡的形势下,地产“寡头”凭借手中的“话语权”给楼盘定价,楼价涨升自也在情理之中了。

  本报记者黄博华

  新闻链接

  张德江:

  官员插手房地产一律免职

  1月19日,中央政治局委员、广东省委书记张德江在省纪委六次全会上强调政府官员插手房地产开发就地免职。

  张德江在讲话中指出,坚持执行一把手不直接管财的要求,经费开支要按规定逐级审批;决不能违反规定干预和插手建设工程招标投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动,如一旦发生此类问题,不管是否有收受好处,一律就地免职,再视情节严肃处理;决不能收受与其行使职权有关系的单位、个人的现金、有价证券和支付凭证;管好自己的配偶、子女和身边工作人员。

  林树森:

  不让开发商哄抬房价

  1月19日,广东省委常委、广州市委书记林树森在出席全市建设工作会议时也表示,这几年开发商有联合哄抬房价的迹象,对此,市政府会想办法干预。他同时强调,广州不存在土地供应不足的问题。

  对于去年的房地产市场5156元/平方米的销售均价,林树森表示:“这一价格应该还是老百姓可以接受的。”但他同时提到,这几年开发商有借称土地供应不足等原因联合哄抬房价的迹象,“我们一定会想办法不让他们哄抬。”


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