成立物业管理局规范物管

　　珠海政协委员李连福认为现有物业管理行政协调过于宏观，提案建议

　　成立物业管理局规范物管

　　今日主持：两会报道记者胡群芳

　　到场嘉宾：

　　李连福政协委员，珠海城市管理局副局长

　　周赛群珠海物业管理协会秘书长

　　林常青珠海香洲区政协常委，香洲区环保局局长

　　“物业管理破局”

　　有着最适宜人居城市之美誉，是国内最早推行物业管理的城市之一，但近年来，珠海物业管理发展过程中，纠纷频发，甚至发生了物业管理者与业主之间的恶性冲突事件，酿成血案对簿公堂。珠海物业管理模式变革似乎必须要提上日程了，两会中政协委员、珠海城市管理局副局长李连福提交了《关于加强物业管理成立物业管理局的建议》的提案，今日两会会客厅请到他及物管业内和关注物管发展的人士来说说。

　　★提案摘要★

　　珠海城区住宅小区物业管理覆盖率达80％，实施物业管理的住宅面积达1300多万平方米。但物管纠纷日益严重，2004年珠海仅在房地产领域方面的投诉就达到了115宗，其中相当一部分是关于物业管理方面的。

　　投诉主要集中在三方面：部分小区居民与物管公司矛盾恶化，住户联合起来与公司对抗，甚至多年不交管理费；各小区存在的住宅违法乱改建问题，缺乏行政干预监管，楼宇的安全问题存在很大隐患；当前物业侵权问题也日益增多，比如，侵占公用绿地改作停车场出租谋利，封闭架空层作库房或住房出售等等，业主意见很大。

　　物管缺乏强有力的行政协调者

　　主持人(以下简称“主”)：你在提案中提及的粤海国际和某小区管理处负责人雇凶追杀业主等事件，背后的问题是什么？

　　李连福(以下简称“李”)：物业管理还是城市管理中的一个新课题，市民上班后“老巢”是否安全，还是需要担心的问题。物管的某些方面，仍然是新鲜事物，仍存在空白。

　　主：问题集中在哪些方面？

　　李：物业管理几乎是谁开发谁来搞的模式，物业管理公司的资质审查、收费标准等无人考究；其次是物业侵权问题。侵占公用绿地、封闭架空层等引起的纠纷甚至恶性事件等；再就是物业管理法律法规不健全，国内几乎没有一部完整的物业管理法规。成都等城市出台了物业管理条例，但并无实施细则。不止珠海一家，这是全国性的问题。物业管理行政执法也要依法办事，没有相关法规不行。

　　主：你的建议是成立物业管理局这个独立的行政单位，珠海已在建设局下设物业管理处行使相关职能。为什么不是加强原有机构的职能，而要成立新机构？

　　李：我的建议重点不是说物管行政协调部门是科、处还是局，反正是要有一个机构真正把事情管起来，三两个人肯定不能起到“强有力的行政协调”作用。说句实话，现在的物业管理行政协调过于宏观，就是没人管，不起作用。行业中介组织又管不到位。

　　主：提案中的深圳住宅局具体如何运作的？

　　李：我提出的珠海物业管理局行使的职能和模式跟它类似。主要职能包括结合本地实际，起草物业管理的地方性法规和规章制度；对物业管理实施行业宏观管理和物管资质管理；负责对物业管理公司违反物管法规的行为依法处理；对物管主管部门和物管协会进行行业指导和监督；调节处理物管行业投诉和室内装修管理；负责监督、指导物业管理项目的招投标工作等等。总之是要有人管，管到位。

　　主：珠海跟深圳情况还不同，深圳的模式复制到珠海会不会“水土不服”？

　　李：(在珠海)应该毫无阻力！深圳那么大的城市，物管从业者比珠海多得多、复杂得多，珠海跟它比还是个小县城。只要物管的问题真正得到重视，建立可操作性的法律法规，有专职部门一心一意地进行行政协调，(物业管理局)在珠海搞得起来。

　　主持人旁白：建议提出者无疑是乐观的。但物业管理的行政协调，不是打群架，比人多势众。行政协调者的“强”，在力度，不在规模。

　　不会削弱行业协会作用

　　主持人(以下简称“主”)：物管协会主要职能是什么？

　　周赛群(以下简称“周”)：宗旨是建立企业与社会、政府之间的桥梁与纽带，把行业内不被社会了解的内情披露出来，向政府提出行业建议，引导企业进行自律，加强行业对外交流，进行行业内职业培训等。目前协会入会企业达到70多家，数量不多，但协会管理面积达到本市企业的70％。

　　主：协会行使职能是否存在现实困难？

　　周：跟整个行业的困难相似，协会职能的行使缺乏相应的法律法规作为有效指导。珠海应充分利用独立立法权，先行一步，解决物管立法滞后问题。

　　主：政协委员提出设立物管局的建议，你怎么看？

　　周：我非常赞同成立这样一个强有力的机构，至于具体以什么样的形式由政府来考虑。现有机构不能完全发挥作用。物业管理涉及千家万户，其社会性、广泛性应引起高度重视。物管行业产生之初，存在把它看成“管家”、“保姆”的误区，物管是个相当庞大的产业，也是城市管理的细胞，政府加大其行政协调很有必要。同时要加快法律法规建设，尤其是物管招投标，物管维修基金管理标准等相关法规的出台更应“首当其冲”。

　　主：物管局的设立会不会削弱行业协会的作用？

　　周：不会，行业协会作用反而会加强。行业协会扮演政府无法扮演的角色，就是充分做好助手和参谋的作用，比如在完成市场调研、行业质量评估、专业咨询服务等专业性较强方面发挥作用。行政主管部门不可能人人是专才。

　　主持人旁白：行业协会扮演的是“和事佬”角色，本就为协调各方矛盾而诞生。它不介意政府加强行政监管，更像是期待物管行业本身更受社会尊重和受政府重视。

　　首要问题仍是立法滞后

　　主持人(以下简称“主”)：当前物管的问题，是否主要是缺乏强有力的行政协调主体的缘故？

　　林常青(以下简称“林”)：成立物管局，解决物管行政主体人员和配备少有一定道理。但珠海的问题，最主要还在于立法滞后。

　　主：珠海目前相关立法情况怎么样？

　　林：目前珠海只有1997年出台的《物业管理条例》和2001年出台的《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》。1997年出台的《条例》一直未作修订，但城市物业管理已经出现一些新情况，如城区物业管理权限下移等。主管部门要依法行政，小区居民也要依法自治，现有的法规已不合时宜。2004年我还在香洲区建设局时，曾到成都、重庆等地考察。当初它们在1997年之后考察珠海立法，回去进行本地物管立法，2003年国家出台《物业管理条例》后，两地又相继出台7—10个相关细则，上海、北京等地更是出台相关细则100多条，珠海则一条没有。一旦产生纠纷只能依靠政府协调解决，没有公认的法律细则，更缺少系列法规。珠海的独立立法权没有很好利用，立法明显滞后。同时深圳等地有相当成熟的法规，如果珠海自己立法时间、程序过长，可以考虑以部门规章方式参照操作。立法的问题不解决，即使街道和社区都参与物业管理，操作中没有具体可行的“白纸黑字”，也容易出现偏差。

　　主：立法解决后，行业协会怎样发挥更大作用？

　　林：全国近40家物管行业协会中，重庆与珠海的情况比较特殊。别的地方行业协会多由政府主管部门领导兼任协会负责人，政府比较多介入协会事务并有一定财政支持。而珠海的行业协会由企业自发成立，相对比较松散，既无政府财政支持，说话也无太多分量。加上与物管企业本身的关系，它又不是完全中立，肯定对企业有一定倾向。珠海物管协会相对独立的趋势很好，但跟国情有点脱离。但协会在行业自律搞得好的情况下，可与政府合作，如接手政府对各小区物管考评等。

　　主持人旁白：在物管立法问题上，珠海一度是“老师”，如今则要向昔日的学生取经。拥有独立立法权的特区，为何在物业管理地方立法上迟迟不见动静，难道是要立的法太多？

　　■背景

　　珠海与广州、深圳一样，同是最早从港、澳引进物业管理的城市之一。珠海于1985年左右，出现最早的物业管理企业。珠海市物业管理协会的消息称，目前在珠海注册的物业管理企业接近280家。从物业管理在全国普及不过10余年的情况看，珠海物业管理起步不可谓不早，但现状是物业管理相关法规严重滞后，甚至落后于许多内地城市。

　　本版策划：本报记者任伟胡明发本版摄影：文波

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　　图：

　　■嘉宾素描

　　【李连福】

　　他的《关于加强物业管理成立物业管理局的建议》让人眼前一亮，提案对珠海物业管理现状、问题和原因进行梳理，同时借鉴“他山之石”提出具体建议。采访中的他有几分激动，看得出他对物业管理这一民生问题的关注度。

　　【周赛群】

　　物业管理协会，是物业管理主管部门和物管企业之间的一个过渡。作为一个“中间人”，对本地物业管理的问题和对策，他的观点比纯粹的管理者和从业者或许更中立、客观。

　　【林常青】

　　曾担任香洲区建设局副局长，主管城管和物管多年，对本地物业管理行业发展多有研究。

　　（南方都市报）