咨询台前顿释购房迷津

　　【南京日报报道】 （记者肖岚侯锦阳） 本月11日上午9点至12点，在2006南京春季购房博览会现场，南京日报社特别邀请了市房产局产权市场处的商品房管理、房产交易登记受理、中介管理、房产抵押登记，市财政局契税所，南京市住房公积金管理中心的贷款管理、归集管理，市国土资源局土地证登记发证等部门负责人到场，为市民释疑解惑。

　　记者发现，由于接待咨询的人员阵容强大，购房人在购房过程中几乎每一个重要环

　　住房公积金贷款问题解答

　　1．问：哪些人可以申请住房公积金贷款？公积金贷款须具备什么条件？

　　答：借款人所在单位公积金连续、按时、足额缴存6个月以上，本人具有完全民事行为能力的正常缴存公积金的在职职工，在购买自有住房时，可以申请住房公积金（组合）贷款。

　　公积金缴存人具备以下条件可以贷款：有效的身份证明；有效的房屋《买卖契约》；首付款证明；稳定的收入证明；同意抵押所购房产。

　　2．问：公积金贷款的额度和年限怎么计算？

　　答：住房公积金贷款额度按以下条件计算后取最小值：最高贷款额不超过总房价的80％；一方缴存住房公积金的职工，最高可贷额度不超过15万／人；夫妻双方均缴存的，最高不超过30万。

　　公积金贷款的期限不超过30年，借款人年龄加贷款期限不得超过借款人法定退休年龄，在计算贷款期限时，借款人年龄按实际年龄取整计算。

　　3．问：什么叫委托银行提取住房公积金及住房补贴偿还住房公积金贷款？

　　答：是指公积金贷款职工通过与贷款银行签订《支取住房公积金及住房补贴归还住房公积金贷款委托协议书》，每年委托住房公积金及住房补贴缴存行与贷款银行，通过银行间的转账方式由贷款银行将自己住房公积金及住房补贴支取出来用于归还住房公积金贷款的业务。

　　4．问：办理委托支取还贷须携带和提供哪些材料？

　　答：必须提供贷款职工及配偶的身份证原件；贷款职工及配偶的单位公积金以及住房补贴帐号、个人公积金以及住房补贴账号；贷款职工的储蓄还款存折；贷款职工留存的《借款合同》原件。

　　5．问：办理委托支取还贷有哪些注意事项？

　　答：贷款职工须仔细阅读《支取住房公积金及住房补贴归还住房公积金贷款委托协议书》中的条款，对于协议内容不清楚的部分可向贷款银行提出咨询。

　　签订协议以后，若已签订协议中的有关信息发生变更，须在每年委托支取还贷操作时间前一个月，向贷款银行提出变更申请，并签订支取住房公积金及住房补贴归还住房公积金贷款变更委托协议书。

　　对于当年委托支取还贷操作后，贷款本息全部结清的贷款职工，可于委托还贷操作成功后前往贷款银行办理抵押注销登记手续。

　　办理委托支取还贷的范围只限于归还住房公积金贷款，对于未办理委托支取还贷的贷款职工，在使用住房公积金及住房补贴还贷时，仍然按照宁房基犤2001犦15号文件的规定执行。委托支取还贷的范围、原则、还贷额度仍按照犤2001犦第15号文件规定执行。

　　6．问：可以用于偿还住房贷款的住房资金是指哪些？

　　答：可以用于偿还住房贷款的住房资金是指职工所在单位为职工在南京市住房公积金管理中心开设的住房公积金和住房补贴账户中的资金。

　　7．问：哪些职工可以提取住房资金用于偿还住房贷款本息？

　　答：凡在本市（县）各商业银行已办理个人住房公积金贷款且贷款本息尚未还清的职工及其配偶，无论单位或个人的住房公积金账户是否处于封存状态，均可办理委托支取还贷。

　　8．问：如何委托贷款银行办理支取住房资金归还住房公积金贷款业务？

　　答：公积金贷款职工及配偶与贷款银行签订《委托支取住房公积金及住房补贴归还住房公积金贷款委托协议书》后，分别到各自单位盖章后送贷款行。

　　9．问：委托提取住房资金的金额如何确定？

　　答：为保证职工支取后的账户能够正常缴存，凡10元以下的尾数仍须留在该职工的帐户上（无10元以下尾数至少保留1元钱），以确保职工支取后，次月能够正常缴存住房公积金及住房补贴。其余余额均可用于还贷。

　　10．问：委托支取住房资金归还住房公积金贷款的顺序是如何规定的？

　　答：委托支取住房资金归还住房公积金贷款的顺序是先归还逾期贷款本息，再归还本月应还贷款本息，最后按照“委托协议书”中约定的还贷方式进行还贷操作。

　　11．问：在什么情况下应该办理《支取住房公积金及住房补贴归还住房公积金贷款委托协议书》的变更手续？

　　答：若借款人配偶发生变化或借款人或其配偶住房公积金及住房补贴账号发生变化，借款人及配偶须及时办理委托协议的变更手续。

　　12．问：哪些情况不能办理委托提取住房资金归还贷款业务？

　　答：贷款职工及配偶住房公积金及住房补贴账户中的余额不足偿还当月贷款本息的，不予以操作委托支取还贷业务。

　　13．问：委托支取住房资金的还贷方式有哪些？有什么好处？

　　答：委托支取住房资金的还贷方式为缩短贷款期限和减少月还本息额。通过利用现代化管理手段来实现委托支取还贷工作，可以减轻职工的还款压力，同时也省去每年职工为支取公积金还公积金贷款而在贷款行、归集行、单位之间来回奔波。

　　契税缴纳问题解答

　　1．问：哪些人要缴纳契税？

　　答：根据《中华人民共和国契税暂行条例》和《江苏省实施＜中华人民共和国契税暂行条例＞办法》，凡在中华人民共和国境内承受土地、房屋权属的单位和个人均为契税纳税义务人，应依法在规定的时间内申报缴纳契税。

　　2．问：什么样的情况下要征收契税？

　　答：以下列方式转移土地、房屋权属的行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与、交换；房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。土地、房屋权属以作价投资、入股、抵债和获奖等方式转移的，视同买卖或赠与征税。

　　3．问：契税的计税依据是什么？

　　答：契税的计税依据是土地使用权、房屋所有权发生转移变动时的成交价格或评估价格。成交价格明显低于市场价格的，由征收机关参照市场价格核定。

　　凡以拍卖、招标出让（不含毛地挂牌出让）方式转移土地权属的以土地竞标合同价格作为计税价格。凡以协议出让、转让合同方式转移土地权属的，由征收机关委托具有资质的土地评估机构进行评估后，核定计税价格。

　　4．问：契税的税率是多少？

　　答：凡1997年10月1日前发生房屋权属转移行为的契税税率为6％；1997年10月1日以后发生的土地、房屋权属转移行为，契税税率为4％；个人于1999年8月1日以后购买自住普通住宅的契税税率暂减为2％征收，其他房屋转移行为的税率为4％。

　　自2005年6月1日起，个人购买同时满足以下条件的普通住宅，享受税收优惠政策（即按2％征收）：住宅小区建筑容积率在1．0（含）以上；单套建筑面积在144（含）平方米以下；实际成交价不高于同区域住房平均交易价格的1．44倍（该价格由市房地产、物价部门定期公布）。

　　5．问：契税如何进行申报，到哪里申报？

　　答：契税实行纳税申报制度，纳税申报是每一位纳税人的法定义务，契税纳税人必须依法及时到当地契税征收机关申报纳税。

　　南京市市区内国有土地的房屋、土地权属转移的契税由南京市财政局契税征收管理所负责征收。为方便纳税人，市财政局契税所分别在华侨路35号、中央门兴隆大厦、大光路宏鹰大厦设有契税征收服务厅，负责受理纳税人房屋权属转移行为的纳税申报事宜（原浦口、大厂区域内的房产契税，在浦口、大厂房产交易登记中心契税征收点办理）。凡纳税人申请契税减免、申请延缓缴纳契税，申请办理退税以及进行土地纳税申报等，均在北京西路2—1号市财政局契税征收管理所征收服务大厅内办理。

　　6．问：纳税申报程序具体是怎样的？

　　答：纳税人应在规定期限内携带南京市房地产交易登记中心开具的房产交易契税联系单及相关纳税资料到南京市财政局契税征收管理所契税征收服务厅纳税申报窗口办理契税申报手续。委托他人代理时，被委托人须持委托书、委托人和代理人身份证件（原件及复印件）。

　　纳税人把有关资料提交到受理窗口，然后凭窗口开具的契税纳税申报表到开票窗口开具契税完税凭证，再到银行收款窗口缴纳税款、领取契税完税证，最后持契税完税凭证到房管（土地）部门办理权证。

　　土地证办理问题解答

　　1．问：为什么二手房买卖中，办好土地证后就不能再办贷款了？

　　答：二手房交易中，如需要办理贷款，应该先办好房屋产权的过户手续，然后办理贷款手续；最后，再到土地管理部门办理土地证的过户手续。如果在贷款前土地证就过了户，那就不能办贷款了。这是因为，房产证、土地证都过了户，就说明二手房的买卖交易已经完成了。

　　2．问：个人房改房土地变更登记的程序和收费标准是什么？

　　答：个人房改房土地变更登记的办事程序为：土地申请登记（受理窗口交件、缴费）——地籍调查——权属审核——注册登记——核发证书。需要的收件材料为：房改单位《国有土地使用证》或缴验单或分割转让证（原件）；房改单位房改审批表（首次原件）；个人房屋土地登记申请表；房改房买卖契约；房屋所有权证（出示原件、收取复印件）；身份证（出示原件、收取复印件）；房改单位提供整幢楼分户住宅建筑面积表并加盖单位公章；房改换购提供原购房者的退购契约（原件）和原《土地使用证》（原件）。

　　凡是委托他人代理申请的，须同时提交《土地登记委托书》（原件）和代理人身份证明（出示原件、收取复印件）。住宅的土地登记费为20元／户，办事时限为10个工作日。

　　3．问：个人遗失补办土地变更登记有什么程序，费用多少？

　　答：个人遗失补办土地变更登记的办事程序为：土地登记申请（受理窗口交件、缴费）——权属审核——注册登记——核发证书。需要的收件材料为：土地登记申请书；刊登遗失启事《南京日报》或《扬子晚报》（收取整版原件）；房屋所有权证（出示原件、收取复印件）；身份证（出示原件、收取复印件）；查询单或原《国有土地使用证》复印件。

　　凡是委托他人代理申请的，须同时提交《土地登记委托书》（原件）和代理人身份证明（出示原件、收取复印件）。注：见报一个月后再申请。

　　住宅的土地登记费为18元／户（不大于100平方米），每超过50平方米以内加收5元，最高不超过35元，当日办结。非住宅的土地登记费为90元／户（不大于500平方米），每超过100平方米以内加收20元，最高不超过200元，办事时限为10个工作日。

　　(编辑豆子)