南京未来3年，200万平方米别墅上市_新闻中心

南京未来3年，200万平方米别墅上市

http://www.sina.com.cn 2006年03月15日09:46 南京报业网-南京日报

【南京日报报道】南京日报记者叶凤珍　　别墅，字典中的解释是，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。别是第二居所，墅则包括有山有水，这就是别墅的基本内涵。作为居住空间，别墅是最具空间感与舒适度的住宅终极产品，可以说，别墅开发建设的水准基本反映了当地房地产行业的发展水平。　　南京现代别墅开发的历史可以追溯到1992年，当时以3000元／平米起售的养龙山庄，率先将欧式风格的别墅引进南京，让南京人品了一把鲜，同期出现的还有豪宅帝豪花园、东方花园。从1992年到现在，南京别墅的变迁过程大致可分为四个阶段：高潮、低潮、升温、热潮。一个新生事物刚出现就达到高潮肯定很难持久，因为第一轮的国家宏观调控，1992年轰轰烈烈的别墅高潮很快回落，紧随其后的就是连续多年的别墅开发低潮。到了2002年，Townhouse的出现很快带热了别墅市场，在2003年，南京城市内外快速通道的形成，一下子让近郊的别墅开始升温，并一直持续到现在。根据市房产局公布的数据，2004年，全市别墅供应量为2500套，销售率为90％；2005年5月—11月，别墅上市的总套数近1600套，销售率约72％，全年的销售率大约在75％。　　有关业内人士预测：未来3—5年内，南京将有200万平方米的别墅上市，其中江宁三山板块的别墅供应量最大，所占市场份额超过50％；环紫金山板块和仙林的别墅供应也将急遽增加，并以优厚的自然环境与人文资源，占据南京别墅的最高端市场；差不多同一时间里，江北的别墅供应量将会达到40万平方米左右，占据20％的市场；而远郊如汤山、边城仑山湖地区，未来的别墅供应份额大概会达到10％。　　本报《南京地产》，特别对南京三大别墅板块——江宁三山板块、城中紫金山板块、江北老山板块代表性的开发商、营销负责人进行专访，以专业的眼光、最敏锐的触觉，剖析各个板块的别墅建设现状，并对未来的发展做出预测。　　春季报告·别墅三人谈之谭斌　　老山别墅：拓展“两栖”空间　　在南京市场，老山板块别墅是后起之秀，目前还没有形成规模，但是在今年，山河水、珍珠泉·高尔夫、自然天城等项目都将有房源陆续上市，形成真正的市场供应。　　消费升级——独栋别墅应运而生　　南京别墅已经有十多年的发展历史，前期，由于市场预期和消费习惯，别墅市场的主流产品是Townhouse、联排等，然而，这些产品与真正意义上的别墅“Villa”相比，无论是空间感还是舒适度方面，都存在着较大的差距，更确切地说，这是一种舒适度与价格承受能力相妥协的产物，属于一种过渡性产品。而随着市场的发展以及富民强市策略的推进，人们的收入、消费能力都显著提高，有金融系统的人士称，分析银行卡消费的数据，目前南京市资产超过1000万元以上的市民超过5000人，而且这还只是保守数据，与此对应，以前已经购买Townhouse的群体的消费升级运动开始启动，他们转而寻找更高舒适度、更能体现身份、更能表现个性的居住产品，于是，独栋别墅应运而生。　　而在老山板块，别墅价格处于相对低位，在江宁买联排别墅的钱，在江北可以买到独栋别墅，在市场培育期，这将为独栋别墅的市场开拓创造有利的局面。山河水项目规划成全市唯一的纯粹独栋别墅区，珍珠泉·高尔夫也以独栋别墅为主，自然天城项目也规划有相当比例的独栋别墅……与其他板块相比，老山板块的“独栋别墅”自成一体，凸显出强劲的竞争力。　　有时空距离，才能亲近自然　　单论与市中心的距离，老山肯定不占优势。但是，换一个视角，正是因为有了一定的时空距离，人才能真正地亲近自然，并保障个人的私密性，而这恰恰是别墅的基本内涵之一。“墅”，便是由“野土”二字组成，这充分证明了别墅对自然资源的依赖。在南京，老山的自然资源最为优厚，从东北到西南，老山绵延30公里，宽3至5公里，面积76．5平方公里，森林覆盖率高达85％，园内拥有740多种树和30多种常栖息的鸟类，同时还有丰富的温泉资源。很难想象，在城市的中心，能与自然这么亲近。　　老山的别墅开发商，充分意识到资源的稀缺性，在做产品规划时，都尽量与周边的环境保持和谐共生。像山河水项目，仅仅建筑设计费用就高达2100多万元，分摊下来，每栋别墅的设计费就达7万元（经济型别墅的设计费一般才在10—20元／平方米之间，算下来，一套别墅的建筑设计费才几千元），景观设计费250多万，两套样板间的装修设计费大约在650元／平方米……，如此高额的设计投入，目的是让建筑达到从山间“生长”出来的效果，如广告所说：“我看得见世界，世界看不见我”。珍珠泉·高尔夫、自然天城项目在规划中，也尽可能地保持坡地景观生态。　　而且，通过已有的3条过江通道，从市中心开车到老山，一般也只要半个小时左右的时间，今后，随着过江通道的增加，这一时间还会大幅度地缩减。　　在居住、商务中开拓发展空间　　老山的温泉资源十分丰富，已被开发利用的有五柳泉、琥珀泉、珍珠泉等7处，日出水量在1000吨至2000吨之间，且富含矿物质及放射性物质，具有医疗价值，再加上周边已经建成大吉温泉度假村，老山因此成为重要的商务休闲之地。而且按照规划，老山地区还将建设国际温泉俱乐部和华东最大的温泉浴场等设施，为商务休闲提供了更高品质的空间。　　周边高端、时尚的商务休闲配套其实也为老山别墅提供了新的机遇——老山别墅不仅可供居住，还可以充当休闲式的商务办公空间。其实，在欧美日韩等国家，企业老板或者高层管理人员，在私人别墅举办商务聚会非常常见。兼备“居家”、“商务”的“两栖”功能，再加上资源的稀缺性，老山别墅的价值极具发展空间。　　南京别墅升值潜力高于普通住宅　　别墅供应量在未来几年将逐渐减少。虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10％，就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。别墅禁地政策的推行将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此，未来几年的别墅供价值将被重估。　　需求原动力不断增强，别墅价格具有较大的升值空间，无论是第一居所类的别墅，还是度假型第二居所类的别墅，是居住消费的最高形式，是每个有经济实力人士的追求目标，随着经济不断发展，这批新贵一族正不断扩大，再加上海归人员的不断增多，因而未来的别墅需求会不断增大，另外从投资需求角度看，投资别墅的客户基本上自有资金的实力较强，实际购买力受政策影响并不大，一旦心理观望期过去，投资比例会上升，再加上别墅供应受土地政策影响，尽管短期投资比例和换手率不会太高，但从中长期来看，别墅一定会有更大的升值空间。　　春季报告·别墅三人谈之唐明　　三山别墅，中流砥柱　　与其他物业类型不同，别墅面对的是高端市场，客户层面相对较高，因此更强调对审美和产品品质的追求，可以说选择别墅就等于选择了一种生活方式。别墅对自然条件有着较高的要求与依赖。在南京，山水资源比较丰富的区域，如紫金山板块、江宁的三山（韩府山、翠屏山、将军山）板块及江北的老山板块等都具有良好的别墅开发潜质。不过这几个板块也各具特色，紫金山的人文、历史积淀更胜一筹；江宁三山周边配套更为成熟，并且别墅开发已经成势，形成了比较纯粹的别墅居住区；老山作为南京别墅板块的后起之秀，山水资源也比较优越，而且价格处于相对低位。总之，经过这几年的发展，南京别墅市场的产品结构及价格层次等逐步趋向成熟，为购房者提供了较为广泛的选择空间。　　其中，作为南京最大的别墅板块，三山板块经过近几年的快速发展，已经形成了一个集中的别墅居住区，并以其良好的区位、交通、成熟的配套等，在市民中获得了广泛的认同。　　店多成“市”，三山成别墅首善区　　目前，三山板块的别墅自运盛美之国开始，自北向南分别有：玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等8个别墅大盘，总用地达5000亩，总供应量在150万—180万平方米之间。2003—2005年，紫金山、老山板块的别墅供应还没有形成规模，三山板块的别墅占据了近90％的市场份额。即使到现在，这一板块仍有近70万平方米、约2000套别墅有待开发。三山板块是南京别墅市场的绝对中坚力量。　　在三山板块，不同的楼盘以各自的产品风格与营销模式，共同支撑起区域市场，强化了板块的影响力。同时，这些楼盘之间也存在着良性的竞争，这种竞争促使开发商不断创新，不断提高产品品质，推动板块乃至全市别墅建设的发展。　　去年，在三山板块，山水华门分批推出了近200套别墅，目前已经全部售磬，其余项目的销售率一般在50％—80％之间。在价格方面，2005年年初，三山板块别墅有一次较大的价格涨幅，即从4500－5000元／平方米，涨到5500－6300元／平方米。　　联排别墅是主流　　截至2006年1月，在三山板块已经上市的别墅中，联排别墅的供应量一共有700多套，是市场中绝对的主流产品。　　独栋别墅和双拼别墅属别墅物业中的高端产品，但结合我国人多地少的国情、人均收入水平，以及国家提出的严格控制别墅用地指标，这两种建筑形态难成为市场主流。比较而言，联排别墅主力户型面积集中在200—250平方米之间，总价一般在120—200万左右，既能满足客户对居住的舒适度与空间感的需求，又能显现其尊贵的人生地位，因此比较受到市场欢迎。其中，以山水华门为代表，在联排别墅规划及建筑、景观设计上进行了本土化创新，摈弃联排别墅传统规划上“高密度、行列式”的做法，利用坡地地形错落有致的排列，强调组团感、围合感，营造邻里生活的氛围和文化，使联排别墅彰显独栋尊容，以高差异化的产品、高性价比赢得市场的高度认同。叠加别墅作为别墅物业的有力补充，凭借其较低的总价、合理的户型，同样适应了部分人群的需求，在三山板块，各别墅项目都建设有一定比例的此类产品，并且销售情况同样良好。　　不过，随着别墅市场的发展，别墅消费的升级逐渐开始，在2006年，翠屏国际城、运盛·美之国、玛斯兰德、苏源颐和美地等项目推出了大量的双拼和独栋别墅，山水华门在明年也将推出独栋产品，新一轮的角逐将在双拼和独栋别墅类上演。　　别墅租赁始露“小荷尖尖角” 　　别墅既有居住的功能，同时其投资的价值也不能被忽视。去年，上海50年房龄的老别墅平均回报率在10％左右。与上海活跃的别墅租赁市场相比，南京别墅的二级市场发展还不充分，在三山板块，自住型消费占据了市场的主流，不过，投资性购房也占有一定的比例。在山水华门，投资性购房大约占据了10％左右，其余项目情况也比较接近。现在已经有专门的涉外租赁公司在与山水华门就别墅租赁进行接洽。众多的世界500强企业在江宁落户，其高管人员对江宁别墅的租赁市场将是一个有力的支撑。　　“城中别墅”前景指日可待　　三山板块距离南京市中心不足15公里，车程不足20分钟，在大城市，完全是“城中别墅”的概念，而且随着地铁的延伸、快速通道的建设、生活配套的进一步完善，人们的生活半径将进一步扩大，三山板块的别墅完全可以充当第一居所，进入更多高尚人士的视野。而且在短期内，三山板块不会再有新的别墅用地供应，别墅禁地政策的推行将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，目前在建的别墅价值仍被低估，未来，其价值将会被发现和重估。　　春季报告·别墅三人谈之朱晖　　环紫金山：别墅开发的“五度”空间　　紫金山在南京人心目中的地位至高无上，无可替代，几乎是一种“精神图腾”。因此，在紫金山周边搞房地产开发，必须遵循一项基本原则——保护性开发。　　目前，在紫金山周边，有众多项目正在开发或者待开发，其中别墅供应主要集中在：钟山国际高尔夫300栋、帝豪100幢、聚宝山庄近100幢、马会山庄100余栋、中住铁匠营近54幢、别德基不详。另外和别墅关联的还有这一带的城市别墅——CITYHOUSE，已推出的主要包括天泓山庄二期，待推出的含建发集团、南京木器厂、韦陀巷地块等项目。其中最高端的产品以钟山国际高尔夫为代表，售价在2万元／平方米左右，而阳光聚宝山庄的联排、独立别墅售价预计在1万—2万元／平方米之间，即使是CITYHOUSE，价格也在8000元／平方米上下，形成了南京最豪华的别墅阵容。　　环紫金山别墅所拥有的自然资源与人文资源非江宁三山与江北的老山所能比拟，如何在这块土地上做好开发，最大限度地减少对公共资源的破坏，尽量少留些遗憾，是开发商必须思考的问题。我觉得，通过“五度”空间的营造，可以很好地解决开发与保护的冲突问题。　　“五度”的第一“度”是指高度。紫金山承载了南京2400多年的城建历史，尤其传承了明初、清、太平天国、民国一系列完整而丰富的历史景观，而且作为中国近代民主革命之父孙中山的陵墓所在地，紫金山还是一座蜚声海内外、联系台海、国共两党的一种精神纽带。从这个角度讲，紫金山不只是南京的东郊，它在中国乃至世界范围内，都具有极尊贵、显赫的地位。在这块土地上搞房地产开发，必须细致地做好产品规划设计与细节处理，以与紫金山的“高度”相匹配、相映衬。　　第二“度”是角度。要从城市中心花园的角度而非社区的角度看待紫金山，只有这样，才不会过于强调紫金山板块商业、娱乐、休闲、教育、医疗等生活配套的建设，从而极大地减少对空间、资源的占用，达到保护原有资源的目的。而且分析这一板块的消费者构成，他们完全可以共享整个南京市的大配套，而不在意单纯的社区配套。　　第三“度”是尺度。从宏观角度出发，政府主管部门要对紫金山板块做出详细的整体规划，在土地储备、出让、规划许可等环节把握合适的尺度。2004年，南京市委托东南大学和美国一家著名规划公司分别设计了《钟山风景区外缘规划》、《中山陵风景区详细规划》，将31平方公里的范围全部纳入。而且新规划特别要求，除已经挂牌出让的土地外，原则上不允许出现住宅开发项目，这为避免紫金山的过度开发提供了一个保障。而对开发商而言，在建筑密度、建筑高度、建筑风格等方面，也必须掌握好尺度，绝对不能与风景区的景观形成冲突。　　第四“度”是热度。由于资源的稀缺，环紫金山板块的投资都达到了空前的“热度”，而热度往往会导致盲目与急功近利，最终形成一些偏差，目前无论是紫金山北部还是东部，某些项目的规划可能有些偏颇，对企业来说，这将导致投资风险，而对社会来说，将会造成对公共资源的占用与浪费。因此，在“热度”下保持“冷思考”，无论是对企业还是对社会来说都十分必要。　　第五“度”即力度。基于以上分析，可以说，紫金山保护性开发的力度还不够。因此无论是政府，还是媒体，还是开发商，不仅要引导人们关注紫金山，更要推动人们保护紫金山，促进环境友好型社会的建立。　　(编辑　豆子)