央行上海总部信贷报告:房贷继续下滑楼市压力很大

　　央行上海总部近日发布了今年2月份上海市货币信贷运行报告，其中，最引人关注的是个人房贷市场继续低迷，2月份环比减少了36亿元。楼市低迷对金融机构的负面影响开始显露。

　　2月份个人房贷减少

　　央行上海总部的报告显示，中资金融机构个人消费贷款2月末余额2748.13亿元，比上月减少40.24亿元，其中个人住房贷款和汽车消费贷款分别减少36亿元和2.3亿元。

　　报告指出，个人消费贷款持续下跌是当月中长期贷款下降的主要原因，个人消费贷款持续处于萎缩态势对金融机构贷款结构调整较为不利。国有银行受个人消费贷款下滑的拖累，当月贷款减少28.51亿元，同比多减75.29亿元。

　　很显然，个人消费贷款减少的最主要因素是个人住房贷款继续大幅减少，反映出目前上海的房地产市场依旧很低迷，观望者多，入市买房者少。而且，这个现象已经持续了大半年的时间。

　　连续多个月负增长

　　不久前，央行上海总部发布的《2005年上海金融运行报告》，已经揭示出自去年下半年以来，上海的个人住房贷款持续下滑———连续6个月负增长。

　　该报告显示，2005年末，全市中资金融机构房地产贷款余额4088.8亿元，比年初增加587.3亿元。其中，房地产开发贷款余额比年初增加387.8亿元，同比多增86.5亿元。由于商品住房成交量回落，个人住房贷款连续6个月负增长，7—12月累计减少117亿元，导致个人消费贷款在全部贷款中的占比出现回落。2005年，全市个人消费贷款增加152亿元，同比少增603亿元，其中:个人住房贷款增加199.4亿元，同比少增529亿元。

　　分析去年个人住房贷款的变化，可以清晰看出上海楼市的起伏。尽管2005年上海的个人住房贷款增加了199.4亿元，但显然是增加在上半年，因为下半年连续6个月负增长。显然，去年一季度是上海楼市的高潮，此后便一路下滑。

　　宏观调控效果显现

　　在中央和上海推出一系列针对高房价的调控措施后，曾经有人怀疑这些措施的作用，现在看来，效果还是十分明显的。因为一年来房地产消费的确出现了明显萎缩，房地产市场进入了平稳发展期。

　　作为大宗消费，买房基本上离不开贷款，因此，金融机构个人住房贷款的变化非常有说服力。去年下半年至今，上海个人住房贷款持续下滑，充分说明购房者大大减少。业内人士分析认为，这是因为宏观调控之后，消费者采取观望态度，推迟购房计划，导致市场成交低迷，个人住房贷款明显减少，短期炒作得到有效控制。

　　房地产开发和消费都高度依赖贷款融资，值得注意的现象是，房地产开发贷款依然在增加，去年底上海房地产开发贷款余额比年初增加387.8亿元，而个人住房贷款却呈现下跌走势，这导致金融机构的贷款结构发生变化。根据央行上海总部的报告分析，2005年中资金融机构的房地产贷款中，有三分之二是贷给了房地产开发商。这一现象与2004年已经完全不同。2004年中资金融机构的房地产贷款有70%是贷给了购房者。报告指出，如果继续保持这一状况，将进一步加剧房地产企业资金的紧张程度。

　　这一现象也说明，随着开发商投入的继续增加，未来房地产的供应量仍然会增加，而住房消费如果继续目前的下滑势头，需求下降，那么，房地产市场的压力依然很大。