评论：任何限地措施都会推高房价

　　房价不断上涨，普通民众普遍感叹买不起房子。于是，政府不断地出台各种措施，从系统的宏观调控，到零散的官员表态，应有尽有。比如，央视《经济信息联播》近日报道，国土资源部官员就表示，将更为准确地界定别墅的范围，并严格限制这方面的用地。

　　其实，就在几天前，北京市已经公布了今年的土地供应计划，据此，今年将限制高档住宅商品房土地供应，禁止高档别墅用地。但坦率地说，假如有关部门熟悉经济学的基本

　　在房屋买卖中，影响需求的主要因素是利率、土地供应量、房屋供应量等变量，及人们对于这些变量的预期。假如人们确信，土地供应正在减少，那他就会相信，房屋价格将会继续上涨，此时，如果利率维持在较低水平，他就会作出入市购买的决策，从而形成对房屋的新需求。而开发商预期到消费者的这种反应，自然会抬高房屋价格。

　　因此，抑制房屋价格，就政府所能利用的经济政策而言，主要不外两条:第一，提高消费贷款利率，增加购买成本，抑制人们的购买热情；第二，增加土地供应量，让人们形成房屋供应将会大于需求的预期，这同样会抑制人们的购买冲动。购买意向萎缩，开发商心中发虚，自然会降低报价。

　　然而，令人不解的是，这几年来，政府调控房地产市场，却几乎招招反其道而行之。利率倒是曾经有所提高，不过幅度远远不够，逼迫大量资金流向房屋市场；至于土地政策，则完全违反经济学常识。在房屋价格持续上涨的时候，各级政府所采取的与土地供应有关的各项政策，却无一例外是缩减土地供应，或者提高了获得土地的门槛，提高土地转让成本。

　　比如，2005年，北京市住宅商品房用地实际供应量为627公顷、商服用地428公顷，两者供应量大大低于原计划，只完成了计划的35.8％和77.8％，而新公布的2006年的供地计划，住宅土地计划供应量比2005年又有所下降。这种局面推动土地价格急剧上涨。土地缩减导致住宅供应量下降。2005年全年，北京市商品住宅新开工面积1983.2万平方米，同比下降10.1％。预期到供应将会减少，消费者自然会积极入市，从而推动房屋价格上涨。因此，从去年下半年开始，房地产市场宏观调控的雷声犹在耳边回响，而北京的房价已经开始飞速上涨，仅今年一二月份就增长了17.5％。

　　于是，有关部门和专家又开始把矛头指向高档住房和别墅，认为这些单价较高的房屋供应量过大，拉高了房屋总体平均价格。因此，这两年来，政府连续采取严厉措施，控制低密度高档住宅土地供应，停止别墅类用地供应。专家们分析说，严控高档房土地供应，不管是以算术平均还是加权平均来计算，都将有利于拉低房价。

　　但是，要使这一政策发挥效力，要有一个前提:中低档住宅用地供应量显著增加，并弥补高档住宅用地缩减的缺口，从而保持住宅土地供应总量增加。否则，高档住宅供地减少，必然产生两个效应:第一，推动高档住宅价格更快上涨，因为这个细分市场的供给将会减少；第二，同时，这一市场上消费者的购买力得不到有效释放，将会转向中低档住宅市场，从而推动中低档房屋价格上涨。尤其是，大量投机性资本似乎主要集中于高档项目与中档项目交界的地方，他们很快可以将目光下移。于是，政府为了解决中低收入群体住房问题的政策，到头来，反而让他们所要买的房屋可能被比他们收入更高的群体抢走，至少使其价格涨得更离谱。

　　可以说，近两年各大城市房价之所以持续上涨，有关部门错误的土地政策，要承担重大责任。有关部门只相信自己的推理，而不相信市场自身的逻辑，有关决策者也没有正确地理解市场内在的机制。面对目前房屋价格仍然非理性上涨的局面，政府正确的政策是，保持高档住宅土地供应量不变，同时大幅度增加中低档住宅用地供应量，尤其是在城区增加经济适用房的供应量。这样，各个层面的需求都将得到有效释放，至少各类消费者都将形成土地供应、房屋供给充裕的预期，这种预期将会减缓人们的购买冲动，从而诱导房屋价格回归到理性轨道。目前抑制土地供应量，不管是哪类住宅用地的土地供应量，都会推动整体房屋价格上涨。

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