我市目前在建待建商品房够消化4年半

　　昨天，大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆结合我市实际情况表示：按照去年我市销售商品房500万平方米面积来看——

　　我市目前在建待建商品房够消化4年半

　　■本报特别报道组

　　5月29日，作为“国六条”的实施细则——九部委关于房地产调控的《关于调整住宅供应结构稳定住房价格的意见》，经由国务院办公厅发布。与去年的《意见》（即“国八条）相比，今年的《意见》有哪些新的精神、新的变化？我市市民则关心我市的商品房长期供应是否充足？昨天，记者带着这些问题采访了大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆。

　　解读“国八条”与“国六条”

　　记者：与去年的《意见》（即“国八条”）相比，今年的《意见》（即“国六条”）有哪些新的精神、新的变化？

　　贾广葆：这次《意见》，具有新意的内容不少，最主要的表现有以下5点：

　　第一，通过政府行政强制的方式来调整住房供应结构。调整住房供给结构的任务在本次《意见》里充满了行政指令的意味。一方面，《意见》明确告诉我们：在今后五年里，普通商品住房将是重点发展的居住类型；另一方面则以一种比较强硬的命令口吻要求：今后新审批新开工项目，中小套型要占新开发建设总面积70%以上，有例外也需要报批。同时，这次联手的国家部委由去年的七个增加到九个，多了“监察部”和“统计局”。可见，“国六条”不是玩虚的而是要动真格的了。

　　第二，集中强调了民生和民声。我认为这是去年《意见》所没有的，只要稍加注意就能发现：住房供应结构的调整被冠于全篇之首，稳定房价被紧列于后。而调整住房供应结构、抑制房价过快上涨被当作房地产业健康发展的一个重要标志。而在去年的《意见》里，控制投资规模过大则是主线。此次《意见》除了调整供给结构的措施外，像税收、信贷、信息披露等其他有区别有细化的规定，主要也是围绕调整住房供给结构这一核心要旨出发的，其服务的对象也不再是“国家”、“经济发展”、“社会稳定”等简单概念，而是“群众”、“消费者”、“市场”等具体民众。此次《意见》更多的是关照了个体公民的权益，强调了民生和民声。

　　第三，强调了要有序地逐步地完善低收入人群的住房保障，加强廉租住房制度的建设，这是去年《意见》里所没有的。廉租住房制度是1998年提出，2003年出台相关管理办法，已有数年，此次《意见》又重申加快廉租住房制度的建设和规范发展经济适用住房，这是一个信号：解决和完善低收入群体住房保障是政府的责任，也是低收入群体享受住房公共产品的一种权利。

　　第四，对房地产开发企业住房贷款的限制，对消费者按揭贷款首付比例的提高。此次《意见》规定开发企业自有资本金比例提高到35%，对有闲置土地等情况的开发商，要控制贷款发放，不予以授信。从6月1日起，个人住房贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住房套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。可以说，这种区别性的信贷政策将会使开发企业的日子难过，有可能造成开发资金链断裂，开发企业洗牌不可避免，估计大连的一些中小开发企业将有30%左右甚至更多的遭到洗牌淘汰。而对个人住房贷款的影响恐怕作用有限、影响不会太大。因为大连现在实行的就是这样的贷款比例。

　　第五，购买住房征收入营业税由2年增加到5年。

　　关于“国六条”的影响

　　记者：无论是业内人士还是普通百姓，都对此次《意见》寄予了很高的期望，您认为对房地产市场有哪些作用和效果呢？

　　贾广葆：我个人认为主要有四方面作用。

　　第一，此次的楼市新政的作用和效果有望超过之前的任何调控政策，并最终影响到楼市价格。比如90平方米住房套型所占比例必须达到70%，开发企业资本金必须达到35%，营业税时间调整、个人住房贷款比例调整等等。这些政策对投资性和投机性需求将起到一定的抵制作用，从而导致楼市供求关系变化，并最终影响到楼市价格。

　　第二，调整住房供房结构，从中长期来说，对房地产市场的影响将比较大，这也是解决国内住房结构失衡的必由之路和较为有效的方法。但从短期来讲，对目前房地产市场价格的影响不会太大，因为，房地产业有自己的特性，商品房产品的生产，从土地到商品房这个终极商品的产生，往往要一二年的生产周期。所以，政策要对房价起作用也只能是一、二年甚至几年以后的事。但经济适用住房、廉租住房的推出对房价的整体下降将有一定的推动作用。

　　第三，区别性的信贷政策虽然比较明确，但似乎比较温和，能够起到一定的抑制投资投机性需求，降低房价的作用。但这种作用不会太明显、也不会马上显现。因为在统一的金融市场中，采取区别性的利率政策所面对的对象是十分有限的，而且可操作性的细则、方法必须先走一步，逐步完善，否则，比较容易造成金融市场价格机制的扭曲。同时，尽管对开发企业的资本金进行限制，但目前有着严重缺陷的住房预售制度为开发商逃避银行监管创造了条件，收取购房者的预售款部分解决了开发商的资金短缺。

　　第四，5.5%的营业税由2年提高到5年，虽然对投资、投机性购房有了一定作用。但5年期限不太利于住房资源的有效配置，二手房市场的房源上市也会有一定的影响，已经有房的居民，还没到5年，本来二年要卖再买新房，现在5年后才不交营业税，他不卖了，这一方面多少抑制了新的住房需求；另一方面多少又抑制了潜在的供给。同时，对二手房的房价也有一定影响，现行的操作方式和规则，又极容易造成营业税由买方承担，人为抬高了二手房价。

　　对我市房产业的分析

　　记者：大连下半年乃至明年的住房供应结构将会呈现怎样的变化？

　　贾广葆：毫无疑问，大连的住房供应结构也会在中央政策的统一下，向好的方面转化。据了解，政府有关部门正加紧拟定贯彻落实九部委《意见》规定，不久将会有实施细则出台。就目前现有资料来说，主要有以下几点：

　　一是从土地供应上来看，政府将进一步增加中低价位普通商品住房的土地供应量。去年大连土地供应总量是381公顷，已确定82公顷用于中低价位普通商品住房和经济适用住房土地供应；在今年的土地供应总量中，低价位土地供应量将占总用地计划90%以上。

　　二是从开发建设上来看，政府将大大增加90平方米以下户型中低价位普通商品住房的开发建设。目前，我市在建商品房1128万平方米，待建927万平方米，共计2055万平方米，这其中60%是普通商品住房，90平方米以下户型占70%以上。加上空置商品房145万多平方米，总面积将超过2200万平方米，按照去年我市销售商品房500万平方米面积来看，我市在建待建商品房面积够市民消化4年半。“市民能消费得起的商品房占大多数”，目前市民应理性对待购房。

　　三是从经济适用住房上来看，泡崖20万平方米54栋康顺园经济适用住房即将上市，40~90平方米6种户型可供选择；泉水48万平方米、石门山13万平方米，总计有81万平方米经济适用住房正在加紧建设；5个单位集资房12万平方米也在开工建设中。

　　四是从廉租住房上来看，廉租住房建设也在加紧进行中，并且已引起重视，加快进度，以逐步解决低收入群体的住房问题。近日，市政府召开常务会议，市长讲了会后一个时期的4项工作，其中第二条就是贯彻落实国务院《意见》，解决住房供给结构，优先保证中低价位，中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，有步骤解决低收入家庭的住房困难，加快城镇廉租住房制度建设。