"北苑别墅区'绿地'诉讼案"(上)小区要拆别墅恢复公共用地？

　　本报记者 栗占勇

　　原告：石家庄市北苑别墅区一期40户业主(最初起诉时为46户，合议庭核实后确认40户)；

　　被告：石家庄金泉房地产开发有限公司(以下简称金泉房地产)；石家庄泉发房地产

　　■闪回:46户业主为“绿地”起诉

　　去年4月5日，本报以《46户业主发起“绿地”诉讼》为题，报道了省会北苑别墅区的一起“小区绿地案”。46户业主认为小区的公共绿地被侵占，公共设施被出售或转让，联名状告房地产公司侵权。去年4月8日，本报以《“小区绿地案”庭审直击———北苑别墅业主是否被侵权？》为题，对此案的庭审过程进行了详细报道。业主集体状告房产公司侵权，要求讨回公共用地，这样的案件在我省尚不多见。

　　■进程:新华区法院日前做出判决

　　近日，省会新华区人民法院对此做出《民事判决书》，其中一项判决是，房地产公司将小区恢复到1993年审批的规划图建筑状态。有人说，当时的规划图上有许多公共用地，而其中一些公共用地后来建了9套别墅和一座5层高楼房，公共用地如何恢复？上面的建筑是否要拆掉？这将成为一个新的问题。

　　■焦点:公共用地是否被侵占？

　　据了解，新华区人民法院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告泉发房地产公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭。

　　原告诉称：公共绿地上建起9套别墅

　　北苑别墅业主诉称，1990年初，他们先后在北苑别墅区购买了房产，并按时交纳相关的各种费用，后来发现所购房产与房产公司广告宣传单中的不一致，房产公司售楼前所承诺的，包括小区内设有的银行、邮局、综合娱乐中心、综合购物商厦、室内游泳池、保龄球、芬兰浴、电子娱乐城、煤气、热水等，都是子虚乌有。

　　1995年，房产公司在小区西部规划的公共绿地上悄然盖起9套别墅样建筑出售。房产公司也因擅自改变规划，侵占公共绿地，被有关部门罚款28万元。但广大别墅业主所享有的公共绿地权益至今无人问津。

　　这些业主起诉时称，最近，房产公司又擅自在小区的东北部大兴土木，在公共用地的基础上再建数千平方米商品房准备出售，业主的公共用地面临着再一次被侵占。

　　原告请求：判令被告立即拆除别墅原有规划外的已建和在建项目，退还公共绿地或交业主委员会统一管理。

　　被告辩称：行政处罚不应是侵权依据

　　金泉房地产公司称，规划局对金泉房地产罚款的行政处罚决定，不构成金泉房地产侵权的依据。这是因为，首先，金泉房地产在开发该小区的过程中虽然对部分规划做了调整，但行政规划部门在行政处罚后，自然对变更后的规划进行了合格性验收，确认了变更后规划的合法性。其次，原规划图中并没有绿地和物业用房，这在别墅区等高档住宅小区中十分正常。调整后的小区，增加了3处绿地，增加了物业用房，不但美化了环境，而且方便了小区物业管理。这种局部调整并不影响原告的任何的权利，相反给原告带来了利益。况且，金泉房地产在开发北苑别墅小区的全部过程中，从未就规划事宜向任何业主作出相关承诺。再次，金泉房地产交纳罚款后，已经就先前的不规范做法承担了相关的法律责任，规划部门通过验收并在小区图纸上加盖“验收合格专用章”，这已经改变了金泉房地产原不规范行为的性质，使其合法化。金泉房地产的合法行为显然不能再作为原告诉被告侵权的依据。

　　金泉房地产公司辩称，原告的诉讼请求没有任何事实依据，出现了严重的举证不能。本案中的售房广告不能作为金泉房地产侵权的依据。因为该售房广告仅仅是对小区居住环境和相关设施所作出的笼统说明，没有对相关设施的位置、面积等作出具体的承诺，其内容并不具体确定。因此，这种广告不具有任何“欺骗性”，从法律意义上讲只能视为一种要约邀请。不能以此作为金泉房地产侵权的依据。

　　金泉房地产公司称，原告在购房时已经明知建筑格局的既成事实，决定了其无权主张侵权。本案诉争的两处“侵权”点，均开工于1996年，大部分原告在1996年之后签订购房合同，即使一部分原告是在1996年之前签订的购房合同，但在办理产权证时这两处的房屋已经开工或已建筑完毕。所以，原告是在明知并认可这种建筑布局的前提下进而买别墅的。原告无权再以此为由主张金泉房地产侵权。另外，原告没有取得小区内公共设施的绿地的所有权，故其主张侵权便无从说起。该小区内所有公共设施的所有权至今仍登记于开发商金泉房地产名下。虽然《物业管理条例》规定小区内的公共设施可依法归全体业主共有，但是因为该条例生效于2003年，没有法律溯及力。

　　金泉房地产公司还称，原告诉讼请求已超过诉讼时效。本案诉争的两处“侵权点”，自1996年开工至原告起诉时，已历时8年。退一步讲，即使被告金泉房地产的行为构成侵权，原告的诉讼请求也早已超过诉讼时效。目前，虽然法学理论界对物权能否适用诉讼时效存在很大争议，但我们认为我国《民法通则》规定的诉讼时效所适用的对象是请求权。既然是请求权，则应当包括债权在内的请求权和物权的请求权。因此，原告的诉讼请求不仅没有法律依据，也没有事实依据，更没有充分证据支持其诉讼请求。请法院驳回原告的诉讼请求。

　　法院查明：小区公共用地建起9套别墅

　　法院查明，1993年3月25日，金泉房地产与石家庄市郊区土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，办理了项目投建手续。同年规划局审批了建设规划图，1993年5月11日，泉发公司与东信公司签订了《联合建设销售北苑别墅协议书》，由东信公司包销一期部分别墅住房。1996年，被告金泉房地产根据实际需要自行对1993年规划图中的内容做整体的调整，并于2001年10月将整个小区的位置分布固定。

　　法院还查明，修改后的规划图于2001年被规划部门罚款后加盖了“石家庄市规划局建设工程规划验收合格专用章”。并且相关建筑均已办理了产权证明。1993年的北苑别墅区规划图与2001年的北苑别墅区规划图有诸多不同之处，其中主要区别有两处：1、1993年规划图院中间部位的公共设施用地调整建成为7栋9套别墅。2、院内北苑小学校南边加盖了一座5层高的物业住宅综合楼(起诉时在建，现已建成)。1993年北苑别墅区规划图中没有明确的绿地位置，也无物业用房的设计。现在北苑别墅的建筑状态与其2001年规划局加盖验收章的规划图设计相符合。

　　法院判决：房产公司恢复公共用地

　　法院认为，由于被告金泉房地产确实存在自行改变规划设计而建筑小区相关房屋的行为，侵犯了小区部分居民的相关利益。法院经审判委员会讨论决定，由被告将北苑别墅区恢复原规划图的状态(即1993年审批的规划图原貌)。另外，由于改变规划行为是被告金泉房地产所为，同时，由于泉发房地产与金泉房地产均为两个法人单位，故让金泉房地产独立承担相应法律责任为宜。泉发房地产对此不承担责任。

　　法院判决，判令被告石家庄金泉房地产开发有限公司将石家庄市北苑别墅区恢复到1993年审批的规划图建筑状态(判决生效后1年6个月内履行完毕)。

　　法院判决房产公司恢复公共用地，是否要拆掉已建成的别墅？再有，法院判决会产生哪些深刻影响？明天请继续关注本报记者的报道。