“国六条”执行首日，本报记者见闻二手房交易冷清

　　“国六条”执行首日，本报记者见闻

　　二手房交易冷清

　　新闻调查

　　为维护群众利益，规范二手房市场交易秩序，本报从昨日起，特别设立了“二手房交易”投诉电话。如果你曾被某家二手房中介公司骗过，如果你知道二手房交易的猫腻儿，如果你发现有的二手房中介公司至今仍然违规操作，如果你对规范二手房市场有好的建议，请拨打84354534、84335530两部电话，或发邮件至zxf1970@sina.com（请注明姓名及联系方式）。本报将加大报道力度，对不规范操作的二手房中介予以舆论监督。

　　■文/首席记者海城

　　二手房营业税政策调整首日，记者在大连市房地产交易市场发现，本来热闹的大厅已变得冷清，而一些存心避税的中介和炒房者已在“国六条”生效前两天“疯狂”交易。记者以卖房人身份暗访一些房屋中介发现，个别房屋中介针对“国六条”竟施展出新的避税“高招”。

　　3日内经历“冰火两重天”

　　昨日上午9时30分，记者在大连房地产交易市场见到，大厅内没有几个人，只有零星几位市民在税务窗口咨询营业税的交纳事宜。“今天的景象和前几天相比可谓‘冰火两重天’。”一位工作人员告诉记者，自从对房龄5年以内的二手房征收营业税的消息传开后，从5月30日开始，二手房交易的业务量突然增加，5月30日、31日两天的日成交业务量都接近百笔。

　　“到5月31日我们下班前，交易窗口前大约还有近20名来办理手续的市民，他们大多数来抢搭营业税征收这辆‘末班车’的，其中大多数人是在房地产中介员工带领下来办手续的。其场景可以用‘疯狂’两字形容。”该工作人员介绍说。而交易大厅内一位刚刚卖掉房屋的市民则告诉记者，自己转让的房产只有3年，为避免征税，紧赶慢赶在5月31日当天赶上了“末班车”。“如此一来，我少交了2万多元的营业税。”这位市民觉得自己挺“庆幸”。

　　但并非每位炒房者都如此“幸运”，市民姚女士在得知消息后立即催促中介公司为其准备出售的三室两厅房子尽快找到买家。她开出的售价比上周便宜了5000元。“中介也很着急，忙得满城转，催人签约、带客看房、想办法帮我过户。”可由于此次营业税政策调整只给交易方留下了短短两天时间，姚女士的“跳水式卖房”未来得及实现。

　　为卖房什么主意都敢出

　　昨日是本报设立“二手房交易”投诉热线的首日。市民刘女士所反映的问题恰恰代表了“国六条”执行后出现的新问题。

　　刘女士于5月21日在某二手房中介公司定了一处房子，当时中介公司工作人员称此房已经住了四五年，执行到具体手续时，才发现对方的房子到今年6月11日才满“2岁”，于是中介人员建议等6月12日再进行交易，可以省下部分营业税。哪知道，5月29日传出“国六条”将执行的消息，这不足2年的房子属于加征营业税的范围。为此，卖主明确表示不想交税，所以准备不卖房了。于是，中介开始为她出谋划策。先是提议将刘女士与卖主变成亲属关系，房子交易便成了赠与关系；接下来又称双方可以先交易，并去公证产权，但不马上过户，等3年后再办手续。“我是一位教师，品行正派，怎么能干这样的事？再说谁能保证我的权益？”刘女士拒绝了中介公司的“建议”，并表示不买二手房了。谁知道这家中介以各种理由拖延，一直没有将中介费与定金返给刘女士。

　　“‘国六条’出台是国家调控与引导房市的有力政策，没想到一些中介公司竟能‘上有政策，下有对策’。这应该引起有关部门的警惕了！”昨日的热线中，不止一位市民这样说。

　　揭露部分中介“避税新招”

　　不法中介究竟都有哪些“避税新招”？6月1日当天，记者以卖房者的身份走访了多家房屋中介公司，探听出了不少“秘诀”。

　　◎典当法

　　听说记者有一套2002年房龄、面积80平方米的住房，沙河口区一家房屋中介的营业员算了笔账：这套房屋总价如果是36万元，6月1日之后转手，要扣掉营业税360000×5.5%=1.98万元，“损失”不小。她建议记者采用“典当”的方法逃避税收，也就是在中介公司的帮助下让买主与记者签署一份“典当合同”，表明房主因急需用钱，将房屋出典给买方，典当的价格为36万元，并同时约定如果在回赎期内不将房屋赎回，房屋所有权将归买方所有。记者可与买方将房产证、典当合同及双方身份证明等材料备齐，共同到房地产交易管理部门进行登记。回赎期过后，只要记者“没有履行”典当合同的约定偿还买方的费用，买方自然就取得房屋所有权，双方到房管局办理过户手续即可。这样，记者就可以省下营业税，只要缴纳过户的契税和印花税即可。

　　◎明赠暗售法

　　甘井子区一家中介公司给记者支招，称可以通过“明赠暗售”方式交易。中介经理建议记者与买家通过中介签订一份售房合同，价格为36万元。然后双方到公证处进行公证把该套房屋赠与买主即可。而一般公证费只为评估值的2%。赠与只需缴纳公证费、评估费、评估值3%的契税等费用，“可以节省至少一半的费用”。

　　◎降低交易价法

　　另一家中介公司则建议记者少报交易价。36万元的房子实际签合同时，只签18万元，少交一半税，中介负责让买方私下给足记者36万元房款。

　　◎先托管再出售法

　　还有中介机构建议记者先将房屋托管给该机构向外租赁，等到了5年年限后再行出售。

　　坚决不让“逃税损招”得逞

　　据了解，去年实施征收营业税政策初期，相当一批已经签了买卖合同但尚未完成交易的二手房业主，面对突然增加的营业税、个税等费用，究竟由谁来承担，买卖双方争执不下，造成不少纠纷。市房地产交易市场有关负责人指出，新政策延长了营业税征收年限，类似纠纷肯定会出现。

　　对于中介应对新政策的“避税招数”，辽宁海星律师事务所的刘红军律师指出，买卖双方是以合法的形式达到非法目的，获取非法利益，所签订合同实际上是无效合同，根本不能保护双方的利益。“真正获利的是房屋中介机构，他们甚至可能利用提供避税方案来收取咨询费！”业内人士指出，政府应及时出台有关打击逃税的措施，以免不正当交易给二手房市场带来致命打击。

　　市国土资源和房屋局市场处对此态度坚决：部分二手房中介公司绞尽脑汁想出来的这些“避税损招”有关部门已有所了解，政府有关部门坚决不允许房屋交易过程中的逃税行为出现，将采取措施，进一步规范二手房交易市场。

　　政策链接

　　据市地税局有关工作人员介绍，国家税务总局前日已下发了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策，从2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房价款减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。“事实上，对二手房交易征收营业税早有政策，具体的实施细则及税率都未发生变化，只是征收对象的房屋年限由两年变为5年。”该工作人员介绍说。而按照现行政策，房龄是以个人房产证或契税完税证明上所注明的时间作为其购房时间，如果两个时间不统一，就以两个时间中较早的时间为标准。

　　新闻背景

　　针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。

　　根据这份2006年的房地产市场调控细则，从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。