业主“捂货” 买房租房一片涨

　　业主“捂货”买房租房一片涨

　　记者巡街发现二手地铺门可罗雀，有地铺关门歇业，90平米以上小三房受青睐

　　“国十五条”

　　广州楼市冲击波

　　“国十五条”实施后的首个周末，本报四名记者分赴广州八大传统地产街(天河北、天河公园、新港西、中山八路、五羊新城、淘金路、洛溪、江南西)进行“扫街行动”。记者调查发现，大部分二手地产铺门可罗雀，有个别小型中介公司甚至暂停营业。

　　有地铺暂停营业

　　记者巡城发现，在房产新政实施后的首个周末，广州二手地铺的生意普遍冷清，在新港西以及江南西，大部分中介经纪都坐在自己的位置上打电话，联系客户，到场的消费者不多；而淘金路部分小型中介整个上午都没有吸收到出售盘源，有中介打出了“免费放盘，免费看盘”的横幅揽客，但效果一般；天河公园周边，有个别小型中介公司干脆暂停营业。

　　买卖萎缩租赁火爆

　　记者在淘金路发现，现场看房的客户多数为租赁客户，而新港西、江南西的中介也表示，租赁呈现升温的趋势。

　　据了解，新政实施后，江南西区域放租的多了10％，前来租房子的人多了50％，而新港西区域，租金已经呈上升的趋势，价格升了30％。德诚行地产新港西分行营业经理黄景元告诉记者，该区域的小三房，在新政实施前月租1300—1600元，现在月租金升到1600元都没货，最便宜也要1800元。有行家表示，租赁求与供的火爆证明有部分消费者对目前的楼市呈观望态度，买者以及卖者都不约而同放慢了步伐，转向租房以及出租。

　　中大户型需求增加

　　在广州的二手市场上，一直是30万—50万元左右的小两房商品房比较好卖，但受访的中介经纪反映，这几天需求大单位的客户比以前多了，大部分是准备买来自住的，比较青睐90到100平方米的小区小三房，可以接受的价格在40万－70万元范围内。

　　有中介经纪认为，这与新政的出台有很大关系，因为一手住房结构的调整，将导致以后90平方米以上中大户型的货量见少，部分本想先买一套中小户型的消费者干脆选择一步到位，买90—100平方米左右的小三房。

　　业主加价现象普遍

　　中介人士反映，新政出台，对那些购房满2年但又不到5年的卖家影响最大，正在放盘的这些房源大部分都选择了反价加价。据了解，卖家这种反价行为，除了希望赚更多的钱外，还希望将增加的税费在房价中赚回来，从而减少自己的损失。当然，高税费就转嫁到下一手买家的头上了。

　　记者踩点

　　新港西板块

　　租赁升温租金暴涨

　　在新港西板块，大多地铺昨天几乎没有客人。德诚行地产的营业经理黄景元介绍，新政出台后变化不太，比较明显的是这几天需求大单位的客户比以前多了，都是准备买来自住的，比较青睐90到100平方米的小区小三房，可以接受的价格在55万到70万元。

　　租赁方面，该板块近日放租以及承租的客户反而增多，黄景元认为，这种现象代表了新政后，部分买家和卖家都在观望，买家宁愿放慢置业步伐，先租一段时间楼，而卖家则先放租待观望一段时间后再出手。记者了解到，目前该区域的租金已经呈上升的趋势，价格升了30％。

　　案例:德诚行地产透露，新政出台后，确实有部分正在放盘的业主反价。比较典型的个案是，5月份，有一位滨江东海琴湾的业主放盘，是一套100多平方米的单位，可以望到一点点珠江，5月28日已经谈好100万元出手，但29日晚新政出台，该业主立刻反价，要求115万元才肯出售。至今双方还在讨价还价中。

　　江南西板

　　块房改房多无惧新政

　　由于江南西正在封路施工，该路段的地产行人流量以及营业额均有减少。昨天，这一板块的地产行人流量很小，地产经纪都很清闲。

　　合富置业江南西分行业务经理黄敏燕告诉记者，新政出台后，最明显的是租赁市场更加活跃了，其中放租的多了10％，前来租房子的人多了50％。买卖方面则变化不大，仍然以60到80平方米的两房居多。此外，新政前反价现象很多，现在反而不见。

　　为什么该板块的买卖反应如此平静？记者发现，江南西的二手房源一直以来都是以房改房为主，因此受新政影响不大。

　　案例:记者一位朋友的房改房就位于江南大道北，92平方米左右，三房，准备以35万元的价格放出，但新政出台后，意味着次新房(不足5年)的供量减少，而他的房改房房龄只在七八年左右，消费者完全有可能会退而求之，转买他这类房改房，于是他最后决定先放租，等房改房升价后再转手。

　　五羊新城板块

　　观望居多放盘减少

　　五羊新城板块，买家卖家总体上处于观望状态，不少地产公司表示，二手房价还会上升。更有中介一线人员称，三到五个月内，将会有1/10的地产中介铺关门。

　　中原地产的物业顾问周先生告诉记者，目前买卖双方都处于观望状态，二手放盘量相对有所减少，这两天都没有。周先生认为新政对二手市场影响大的是税费的调整，税费的调整对打击投机行为起到一定作用，但对于那些急需买房自住的买家和那些拥有大资金想买大户型的富人来说，他们并不在乎多交那几万块。

　　进×物业的周先生一再重复“房价必升无疑”的看法，据其介绍，东兴小区有些单位，楼龄虽然已经达到18年左右，但在新政后立刻涨了好几万元。

　　另外，满堂红地铺的一位顾问表示，由于越秀区80％左右的房子都在5年楼龄以上，与新政对购买住房不足五年转手交易的全额征收营业税规定没有冲突，因此并不受新政影响。

　　案例:合富置业梁小姐介绍，她手上有个案例，在新政出来前，业主和买家本来已经谈好了交易，而且转按揭的相关手续也办得差不多，但新政一出台，双方在要多交的税费问题上起了争执，目前交易还处于僵局。

　　淘金路板块

　　出售减少租盘增加

　　昨天，这一板块的地铺客户数量不多，部分小型中介整个上午都没有吸收到出售盘源，有中介打出了“免费放盘，免费看盘”的横幅。现场看房的客户多数为租赁客户，租客李先生分析，新政策出台，房价下跌的可能性很大。“目前先选择租房，等时机成熟再做购房打算。”

　　合富置业淘金分行负责人告诉记者，考虑到政策影响，不少业主在6月1日之后可能将放出的盘收回，或将由出售改为出租。因此，与住宅出售成交减少相比，租赁市场所受影响不大，可供出租楼盘数量反而可能增多。

　　案例:业主陈先生1997年在麓景路购得一套房改房，2001年10月拿到房产证。他在今年5月份在某中介公司放盘，新政出台后，又将住房收回。他告诉记者，自己的房子距新政规定的五年期限还有4个月，如果此时交易，就要多付2万多元的营业税，不划算。

　　天河公园板块

　　成交萎缩中介停业

　　天河公园周边地铺，在新政实施后首个周末，成交量均出现萎缩，个别小型中介公司甚至暂停营业。

　　合富置业粤韵分行相关负责人表示，新政规定购房五年内转手交易，要交纳5.5％的营业税，而之前的相关年限是2年。天河公园周边受此影响的主要为大户型的小区式楼盘，如翠湖山庄、美林海岸、海景花园以及东圃附近的盈彩美居等，而一些小型散盘楼龄一般都超过10年，不在政策的约束范围以内。

　　记者调查发现，棠下是天河公园附近为数不多出现交易增长的区域。相关人士表示，棠下小区目前有超过半数的住宅没有参与过市场交易，这部分楼盘不受政策影响，部分原本看中了其他区域的买家选择在这里置业。

　　案例:天府路一3年楼龄的四房单位，业主上周以97万元的价格放盘。由于受新规里关于营业税的影响，业主前日将盘收回，随即又标价103万元重新上市。倘若买卖双方最终以这个价位成交，业主的实际收益并不会增加，而税费压力将被转移到买房者身上。

　　天河北板块

　　成交减少大户必贵

　　昨日下午，天河北各大中介地铺均很冷清，仅偶尔有一两个行人经过看看价目。记者随机采访了一位询问中介的市民张先生，他表示，新政出台后，他打算观察两个月再说。中原地产区域营业总监潘婉霞小姐表示，从天河情况看，目前大户型升值的答案是肯定的，无论一手还是二手，买大户型的顾客都增多了，而一手的情况更为明显。对天河区的交易情况，潘小姐指出，成交个案的确比新政颁布前有所减少，但询问和放盘的个案并没有明显减少。

　　案例:在龙口东路某地铺，记者声称持有一套80平方米的房改房，想出售换购120平方米的房子，问中介“国十五条”公布后这两种房型的销售情况，中介称近期并未见放盘增多或减少的情况，称他们预测大户型未来将逐步减少，小户型未来将增多，劝记者尽快出售小户型换购。

　　中山八路板块

　　佣金下调中介难熬

　　昨日，中山八路的二手市场也比较淡静，前往二手行询问的人不多。据中原地产的一位物业顾问称，目前市场观望情绪比较浓，情况并无太大异常。而据位于富力广场一带的一家小型中介商从业人员称，这一政策的出台将导致中介业洗牌，加速几大中介商的垄断局面。由于大中介商具有更强的抗风险能力，而且不少大中介的从业人员也开始私下下调佣金，小中介商的优势几乎荡然无存。

　　中山八路板块有多个小区楼盘，是老城区中配套设施最成熟的地区之一，当地住有相当多的广州本地人，由于这一地区童装批发业相当发达，相关从业人员也构成主要购房需求。

　　案例:据中原地产广州市荔湾区中山八路43号－4号铺蒙先生透露，过去一周中山八路成交比较淡，在国十五条出来以后，业主都纷纷把税加入房价，如富力广场，有业主本来72万肯卖，一开始不了解水费用，后来加到78万。

　　洛溪板块

　　放盘锐减房价上涨

　　新政旋风下，洛溪一带地铺放盘量锐减，房龄在五年内的房价普遍要求实收，等于变相提高了几万元。

　　星河地产的物业顾问黄小姐介绍，现在的放盘量明显减少了，许多未满五年的业主都表示“大不了不卖”，有的还改售为租。整体市场也淡了不少。振明地产的沈小姐介绍，许多不到五年期限的房主现在都要求实收，看楼客则少了很多。

　　案例:在这一板块租房的曾先生称，半年来，洛溪一带的二手房每平方米至少涨了五六百元。他前几天刚看好广州奥园的一套37万元的二房单位，原本说好各付各税，但现在业主坚持要实收，曾先生则不得不多付2.4万元。

　　争议

　　“国十五条”自相矛盾？

　　“国十五条”对二手市场影响最大的，则莫过于“对购买不足5年转手的，征收全额营业税”。

　　中原地产区域营业总监潘婉霞小姐称:市场目前正在消化这一政策，买家普遍存在观望心态，卖家则有90％直接将5.5％的营业税转到楼价中，从最近一周的情况看，成交量已经有所减少，预计市场的消化期仍然需要一个月的时间。

　　据反映，从去年的购房不足两年征税，到今年的5年，其实示范作用已经摆在那里，也就是这笔费用将最终转移到消费者一方，直接加价5.5％。因此，这项政策的影响并不像之前预计的那样将重创二手市场。据市场人士分析，最终市场将呈现这样的发展趋势:二手市场成交量减少，价格抬高，租赁市场供应量增多。

　　那么，为什么“国十五条”在通篇谈及调整结构，多渠道增加供应的政策中，会有一条又以税收杠杆来收缩二手市场的政策呢？据广州各大房地产媒体从业人员讨论结果，九部委的政策平衡是重要原因。据分析，短期买进卖出谋利的行为是泡沫生成的重要方式，对银监会来说，控制银行风险是非常重要的，而对税务部门来说，这对拓宽税基也有一定作用。尽管如此，政府出台这一项政策，已经在某种程度上形成了自相矛盾的政策导向，造成二手市场供应减少的实际效果。

　　另类声音

　　二手房价三个月后或降

　　买家卖家进入观望和拉锯时期；业主“捂货”出租前景并不看好

　　“国十五条”出台后，有市场人士预测，由于5年内二手房征收营业税，会造成二手房源供应减少，业主顺势出价“水涨船高”，使得二手房价格继续持续攀高。但是也有一些中介认为，现在就说涨还不到时候，还有下降的可能。

　　二手市场进入淡静期

　　顺驰置业广州总经理孟令文认为，广州二手市场的价格在短期内不会有太大变化，而在两三个月后，可能还会有微小幅度的下降，大涨几乎没有可能。从这几天市场的反应看，业主要么就放租，要么就加上5.5％的营业税再卖，无异于抬高了楼价，但市场的承接力如何呢？买家在中央如此强硬的新政下，也在观望啊，你硬要抬高房价，我也可以选择不买，或压后置业，看看市场今后的走势再说。由于二手需求将被抑制，购房者将呈现出大幅度减少的趋势。

　　广州力强地产总经理张俊能也认为，“国十五条”对二手市场的价格影响不大，但将使买家与卖家进入一个观望和拉锯的时期，在此期间二手市场将会进入“淡静期”。不过对于老城区一些以教育为目的的二手置业者，影响可能不大，因为目的性过于明确。

　　中小户型价格将下降

　　美联中国广州区营业董事陈志雄表示，“国十五条”中关于“90平方米以下住房(含经济适用住房)须占项目总面积七成以上”的这一措施，主要是解决房地产的核心问题，保证老百姓特别是中下阶层人士能居者有其屋。但是在一两年后，肯定会大量增加中小户型的供应量，这样就会影响到90平方米以内的单位无论在租金或者售价都会有一定幅度的下降。因为一手市场未来大量中低价位的物业涌现，其吸纳的消费群将与原来的二手买家正面对接，从而实现需求会大量转移。

　　广州可能出配套新政

　　陈志雄还表示，现时楼价的虚高，购房者买涨不买跌的羊群心理等对市场来说是非常危险的。“国十五条”出台，政府的执行决心和力度都会很大。在这种情况下，购房者更应采取谨慎入市的态度。

　　广州德诚行地产总经理宋志民表示，“国十五条”关键作用在于稳定房价，不管是一手的，还是二手的市场。对投机炒家的打击作用显而易见，这将让这一部分价格被故意拉高的“投机房”退出二手市场，而让价格回归理性。业内有人估计广州可能会在短期内出台一些配套政策，来让市场整体“降降温”。

　　“捂货”出租前景不太妙

　　据顺驰地产市场部介绍，在老城区、白云、洛溪、华南等区域，租价并没有像大家预料的那样随房价上涨。在东风东、环市东一带的老城区大盘，像东风广场、东山雅筑等，从2004年至今租价较为平稳，个别路段的物业租价略有上升，但升幅不大。而盘源较多的洛溪板块素以低租价为人所称道。

　　另外，由于近期二手房交易政策的影响，不少正在准备出售的业主纷纷转为出租，“捂货”不卖。有中介人士称，这将更进一步造成租赁市场的拼抢，使租价回落，降低房东的收益预期。另外，户型面积小、总价低的产品的大量涌现，也将会刺激一些中等收入的租赁客，转而投向新房子的怀抱，“捂货”出租也不是长远的办法。

　　A06－07版

　　统筹:本报记者李美钰

　　采写:本报记者邹阳军李美钰朱大尉林涛实习生王相陈爱

　　图:

　　“国十五条”出台后，二手市场进入观望期，中介行积极出招应对。本报记者李美钰摄

　　（南方都市报）