“居住郊区化”降房价是自欺欺人

　　Analysis辨析—拒绝想象小心求证

　　韩世同

　　据报道，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，今年5月楼价下降156元/平方米的数据未能反映市场的真实情况，要解决楼价过高的问题，居住郊区化是

　　在他看来老城区的楼价是不会下降的，只有通过居住郊区化，才能使楼价整体下降。

　　增加低档次、低价位郊区盘住宅的供应和成交，的确是可以把整体楼价拉低。但这只是一种自欺欺人的做法，并不能真正使过高的楼价下降和回落。

　　广州老城区楼价近几年快速上涨的主要原因在于政府人为地限制了城区住宅建设的发展。政府的理由是为了要抽疏广州城区的人口，因此旧城和危房改造不许发展商插手，只能由政府自己来组织；还划了一个保护圈，圈内的拆迁费要上浮20%。

　　而实际上，广州东山、越秀和荔湾几个老城区发展住宅建设的潜力还十分之大，如果结合旧城改造来发展，不仅可以大大提高土地利用率、降低建筑密度，也可以使人口分布更趋于合理，城市风貌和形象也可以得到极大地改观。

　　其实，在闹市区反而是不适宜建设高档住宅的，只适宜建设高容积率、中低档的住宅。因为城区的生活环境、生活质量差，空气污染、噪音污染严重，但却比较适宜中低收入的市民阶层居住。我们不让这些市民留在城里居住，却要逼迫他们迁移到远离城市配套的郊区居住，这难道合理吗？行得通吗？

　　即使要发展郊区住宅，也不应当过于偏远。为什么不能在芳村、黄埔、天河东北部、白云区北部、海珠东南部这些近郊地区多发展一些住宅社区呢？为什么要跨到番禺、花都、南沙、从化、增城、南海、清远来开发广州的居住社区呢？如果我们在老城区和近郊城区多发展一些住宅，房价能不回落和下降吗？

　　在郊外居住生活环境可能会好一些，但交通、商业、教育、卫生、医疗、服务等设施是无法与城区相比的。郊外比较适宜发展中高档次的住区，但这样的居住郊区化并不能够使广州的高楼价降下来，反而有推高的可能。

　　因此，只要适当增加城区和近郊住宅土地供应，解除禁止发展商插手旧城和危房改造的禁令，取消老城区拆迁要上浮20%的限制，对旧城实行拆改留并举的措施，并建立和完善经济适用房和廉租房建设和完善对房地产市场的监督管理。

　　这样，广州的住房市场就能很快进入健康的发展轨道，楼价也会逐渐回落到正常合理的水平。

　　（晓航／编制）