外资购房设限波及深圳

　　楼市大家议

　　主持：本报记者黄伟

　　参与者：搜房每周地产评论主持王方

　　深圳某知名中介资深置业顾问巫庆云

　　本报记者凤飞伟

　　近日，上海数家媒体从权威机构获得消息称，国家相关部门拟出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，该《意见》对外商投资房地产准入门槛、外商投资企业房地产开发经营管理、境外机构和个人购房管理等几方面进行了细则规定。该消息最终通过“建住房(2006)171号”予以确认。业内人士预测，该政策一旦实施，将对北京、上海、广州、深圳等重点城市产生较大影响。

　　外资大多炒卖高档物业

　　黄伟：在深圳区域市场，外资投资房产处于什么状态？

　　王方：拿深圳市场来说，外资投资、投机房产市场一直存在，其资金源头应该是东南亚地区占多数，这些资金直接通过银行进行交易，大多用于炒卖高档写字楼等高档物业，业务量或占整体成交量10％左右，获利也在10％以上。这个政策如果得到确认，对深圳市场将有很大影响。

　　巫庆云：我听说，去年9月开盘的一处楼盘，开盘即成交12亿元，销售近500套，并直接以现金结算而非按揭。其中有一整幢高层被一位神秘业主买下，而且是从境外汇入美元购买，总价达数千万美元。这样的说法应该不假，因为该楼盘主要针对高端客户，最小的单位首期动辄数十万元甚至百万元。我想，这就是外资进入深圳市场的一个明证，即使国内炒家也很少有这样的手笔。

　　凤飞伟：从去年人民币实行浮动汇率以来，人民币升值的呼声一直不断，大量的海外热钱押宝人民币将会继续升值。人民币升值导致资产价格重新估值，而最好的资产是土地，因此可能引发大量外资进入房地产市场转成人民币资产。深圳紧邻香港，但是楼价差距还是很大，另外深圳拥有一系列地产上市公司，土地储备量大。

　　新政影响个人炒房较大

　　黄伟：政策一旦实施，外资炒房哪些方面最受限制？

　　巫庆云：在几年前，国内曾经对境内外人士购买内地住宅实行区别对待，特别规定境外企业、组织和个人，包括港、澳、台人士在境内只能购买外销商品房，不能购买内销商品房。但这个规定于2002年取消，境外人士的购房套数和价格也不再受限。按照这个《意见》，境外机构只有在境内设立代表机构及在境内工作、学习人士，才能购买自住商品房，对个人炒房影响较大。

　　凤飞伟：据我了解，戴德梁行所发布的2006年第一季度市场透视报告表明，越来越多的外资公司涌入深圳市场“疯狂”收购写字楼。从这点上看，深圳开放度给外资进入内地创造更好的环境，外企进入深圳市场的力度显著加大，深圳房地产市场投资气氛也更加浓厚。据说有不少知名外资企业纷纷选择福田中心区的甲级写字楼，从这方面来看，对这些方面不加以限制应该是正确的。

　　对地方政府应设调控指标

　　黄伟：据悉，《意见》特别要求，建设部、商务部、发展改革委等九大部门及时制订有关操作细则，并强调各地政府要高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题。对于操作细则，你们有什么期待？

　　王方：这个操作细则应该比较细化，比如如何界定境外人士？如果境外人士找境内人士代购，应该如何进行有效管理？有没有可能出现境外资金通过香港渠道进入等。

　　巫庆云：这里有个问题，就目前来看，外资的流入流出和汇兑权力在外汇局，而外资的使用权和审批权在商务部和地方政府，这需要地方政府的配合。依据以前的宏观调控成效来看，地方政府的态度和行动尤其重要，直接决定一地市场的衰荣，我觉得在细则中对地方政府要有相应调控指标。

　　凤飞伟：很早就有人提过，中国要改变人人买房政策，建议发展廉租房，通过抑制需求调整房市，同时实现居者有其屋，推动社会公平和安定。可惜当时并没有地方政府理睬，直到今天才变成人们关注的重心。限制外资购房问题是迟早的事。这与地方政府和地方官员有关，也与房地产市场的基本政策有关，以前甚至有地方政府鼓励外资投资，因此我觉得细则要加强对地方政府政策实施力度的监控。