限制外资有利房地产健康发展

　　外资在我国每年购房的资金总量中所占的比例不大是事实，但它的影响是不容忽视的。由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。六部委限制外资的规定将有利于我国房地产和宏观经济的健康发展。

　　中国社科院金融研究所

　　尹中立

　　从今年5月以来，关于是否要限制外资进入我国房地产市场的讨论就没有间断过，7月初，由建设部、发改委等六部委联合出台的关于限制外资投资我国房地产的文件终于出台。六部委限制外资的规定将有利于我国房地产和宏观经济的健康发展。

　　首先，可以缓解房价上涨的压力。

　　有人认为，外资在我国的房地产市场中的总量中所占的比例很小，不可能对房价产生大的影响，即使限制外资，也不会影响房价。外资在我国每年购房的资金总量中所占的比例不大是事实，但它的影响是不容忽视的。原因有以下两点：

　　一是，这些进入我国房地产市场的外资主要集中在北京、上海等少数城市，在这些城市中外资所占的比例较大。从2005年人民银行的《2004年中国房地产金融报告》中的数据看， 2002年～2004年间，在上海房地产市场的购买者中，外资占了10%左右。但因为外资更多的是以地下进入的方式，正规统计比较困难，实际占上海的市场份额可能在20%以上。

　　二是外资的示范效应很大。在投资市场中，外资对国内投资者的心理影响非常大。这一点在股票市场中已经得到充分验证。2002年以后，我国股票市场开始引入境外的合格投资者（即QFII），到目前为止，QFII的资金总量只有60亿美元，占股票市场的流通市值的比重只有4%，但这4%的外资对我国股票市场的投资理念和投资行为产生了巨大影响。例如，QFII看好的行业和公司会立即被国内的投资者所追捧。再如，在股市人气最弱时，正是QFII的积极买进才带动国内投资者恢复投资信心的。

　　2005年国家出台对房地产市场的调控措施之后，外资不仅没有放慢进入中国房地产市场的步伐，反而增加了对北京、上海等中心城市的投资数量。这些外资的行为在很大程度上抵消了国家对房地产调控的效果。

　　其次，可以增加国内信贷政策的有效性。外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产开发之外，还通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内的房地产市场。由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。

　　这次文件的第八条规定：外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。就是为了杜绝国内房地产企业与境外资本之间的不正常融资行为，有很强的针对性。

　　第三，可以缓解人民币升值的压力。2001年以后，在国内外因素的影响下，人民币产生了升值的预期。根据日本和我国台湾地区的经验，在本币升值的过程中，房地产和股票等资产会产生价格上涨，吸引大量的外资投资于房地产和股票市场，而大量的外资流入又进一步强化了本国货币的升值预期。

　　2001年后，我们已经看到了上述趋势。从全国的情况看，2001年之后，中国政府从外汇市场购买的外汇数量迅速增加，2001年的交易数量是765亿美元。2004年上升为2067亿美元。

　　如今，人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格还不断上涨，国际资本可以通过在国内房地产和汇率上的投机行为来赚取双重利润，不仅会对实体经济带来可怕的后果，而且会进一步导致人民币的升值预期，这是必须警惕的。

　　当然，我们也应该看到，还有一些所谓的外资，其实就是以前通过各种途径偷逃到国外的境内资本，在金融一体化程度越来越高的今天，外资和内资的联系是很难切断的，要使限制外资炒房的措施落到实处，过度依靠行政手段是不够的，需要更多的税收手段，如：应该在房地产的退出环节征收高额的税收，在持有环节征收一定的不动产税等。经济手段的效果比行政手段的效果会更好。