评论：物业的归物业开发商的归开发商

　　今后，北京凡是有物业管理资质的房地产开发企业，将不得承接本企业以及相关单位开发的新建住宅项目的物业管理——这是日前北京市建委下发通知的规定。

　　打破开发商自己开发、自己售楼、自己进行物业管理的“一条龙”服务垄断，无疑是一条正确的思路。

　　一直以来，开发商遗留问题是物业纠纷产生的重要原因，北京市消协对北京市100个居住小区和99个物业管理公司进行的随机抽样调查显示，由开发商遗留问题导致的物业纠纷，占到小区物业管理纠纷的80％以上（6月28日《人民日报》）。而之所以一些开发商能够“暗埋地雷”，很大原因就在于开发商充分掌握了前期物业管理的话语权，有权决定前期物管企业，而物业管理条例只是“提倡”建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　为“肥水不流外人田”，不少开发商纷纷成立自己下属的物管企业，接管自己开发的楼盘。这种开发商与物管的“父子”关系，使得在物业承接过程中，物管很难有效监督、制约开发商，因此楼盘项目许多隐性的问题得以“遗留”下来。业主与物业之间矛盾冲突不断，开发商却成了甩手掌柜。此外，由于业主委员会还没有普及，这就导致前期的临时物业实际上成了长期物业，这些物业企业提供的服务不少是质次价高，而真正能提供优质物业服务的企业却被排除在外，显然，这阻碍了公平的物业市场竞争格局的形成，损害了广大业主的利益。

　　所以，把前期物业管理的“建管分离”由“提倡”上升为“强制”是非常有必要的，如此一来，楼盘交接中，各方的责权利就更加明确了——由于物业并非“一家亲”，开发商将很难再随意把各种包袱和问题甩给物业；物业为了规避日后可能出现的风险，将会尽心尽责地勘察小区可能存在的遗留问题，并与开发商签订合同，确定遗留问题的责任方和解决方式；而业主也不会再认为物业和开发商一个鼻孔出气，在问题出现时一味向物业发难，采取拖欠物业费等非理性举动，物业纠纷案件的发生几率将大大降低。

　　建管分离并实行招投标，这一措施要实施起来并不容易。因为，开发商在前期物管中的绝对话语权并没有改变，这种优势可以让开发商采取一些变通的做法。例如，开发商可以有意选择一些专业水平差、经验不足的物管企业，用欺诈隐瞒的手段，继续将遗留问题甩包袱；开发商之间也可以进行交易，你聘请我下属的物管企业，我聘请你下属的物管企业……总之，权力若不受约束与监督，难免会出问题。

　　因此，在前期物业的选聘中，有必要对开发商的权力进行约束。这种约束包括：招投标的过程和相关信息应该公开接受社会监督；政府相关部门应对中标企业进行最终审查，对不合格或与开发商有私下交易的物业企业进行否决和处罚；由于现在购房者大多买的是期房，所以完全可以让这些购房者提前行使业主权利，介入前期物业选聘，制约和监督开发商的权力；政府提供帮助，让小区业主大会尽早召开，当然，在这个阶段，开发商所属的物业公司就可以光明正大的参加竞选，接受业主大会的选择。

　　一些开发商、物业公司合谋侵害业主权益是当下物业纠纷频发的一个根源，关系着社区的和谐与稳定。所以，北京打破开发商和物业企业的不合理利益关联，促进物业市场的竞争，值得肯定和推广。希望国家尽快完善立法，把“建管分离”早日写入物业法律，为社区自治创造更好的制度环境。