评论：规范土地出让房价才能稳定

　　近期内房市供不应求，“招拍挂”可能会造成房价上涨，但长期来说，土地使用权的真实价格实现了，社会财富才能最大化，城市整个资源才能优化配置，人民才能得到福利。

　　由国土部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》将于8月1日正式实施。规范中明确了我国招拍挂土地可以进行用地预申请制度

　　“招拍挂”与房价并无直接联系

　　2003年，我国大部分城市都开始实行招拍挂制度，各城市的出让方式、比例和规则不尽相同。重要的一个原因是对推动房价上涨的担忧，一种观点认为，“招拍挂”必将导致地价上涨，从而促使房价上扬；而另一种观点则认为，“招拍挂”导致地价上涨，挤压的无非是开发商的超额利润，与房价上涨并无必然联系。房价与地价的关系实质就是产品的成本与售价，相关的专业研究也有不少，但目前还没有定论。“先有蛋还是先有鸡”本就是个有问题的问题。供不应求的卖方市场，成本上升当然会反映到售价中，在供过于求的买方市场，厂商不可能因成本加价。在均衡状态下，竞争的价格和数量取决于供给和需求，而供给最终取决于成本，所以，价格也受成本作用。我国房地产市场中存在土地储备、地方政府一级垄断，成本并不直接决定供给的多少，因此，“招拍挂”与“房价涨跌”的关系不能用简单的市场经济理论来解释。

　　一些开发商说，不采用“招拍挂”房价将下降20%，这是不可能发生的，甚至房价最终因此会上涨。“招拍挂”与“房价涨跌”是两个层面的事物。当房价高涨时，即使与开发商进行协议出让，把土地无偿让给开发商，房价也不会降。地价成本低，政府协议没有出让土地的积极性，供给就少。如果政府不收取土地出让金，动迁没法做，基础设施没法更新，道路交通没法改善，城市环境没法提升，这样的后果只有一个，能够用于有效供应的土地会更少，房价会更高。

　　如果为了降低房价而放弃“招拍挂”，只有采用管制的办法来解决住房，管制可以保证绝对的结果公平，但牺牲了效率和机会公平，接下来就是进一步短缺，进一步管制，这在改革开放前已经得到了证明。“招拍挂”是国家对土地所有权的体现。近期内房市供不应求，“招拍挂”可能会造成房价上涨，但长期来说，土地使用权的真实价格实现了，社会财富才能最大化，城市整个资源才能优化配置，人民才能得到福利。

　　用地预申请可预防未来土地出让中的不正常现象

　　在此次的规范中，增加了用地预申请环节，对招拍挂制度进行了进一步的完善。该制度在中国香港被普遍采取，被称为“勾地”。单位和个人对地块有使用意向的，可提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当适时组织招标拍卖挂牌出让活动。用地预申请可预防未来土地出让出现价格不正常或“流标”现象，政府的土地供给计划可以提前制订，开发商和购房者可以保持平常心态。这对于房价的稳定具有相当重要的作用。

　　公开的协议出让土地是健全住房保障体系、平抑房价的重要环节

　　从2004年的8.31协议出让的大限以来，反对取消协议出让的意见不断。一些非盈利性的项目和复杂的项目，“招拍挂”的条件并不成熟。从历史来看，采用协议出让方式出让的地块大多是毛地，土地使用权的价格不是完全确定的。比如某城市在2002年招标出让若干地块，地块是未经动迁的，政府部门负责动迁安置，房价大涨后，动迁安置费比预先翻番，按照合同，政府获得的土地出让金远不够动迁费用。即使是盈利性的项目，如果统一由政府进行土地开发，向开发商出让净地，财政上恐怕也是不小的负担。

　　协议出让并不等同于不正当交易、特权交易、“暗箱操作”。协议出让的关键是不能成为少数领导拍脑袋、拍胸脯和拍屁股的游戏。这次出台的规范明确，将国有土地协议出让公示作为协议出让的一个必经环节。使土地出让依靠集体决策，在一定程度上能够防止土地出让过程中因为个人因素出现的差错和腐败。“招拍挂”与协议出让并非水火不容。但是，最重要的是如何科学、规范地划分两种出让方式的界限，因为一些项目属于盈利与非盈利的边界并不清晰。

　　协议出让土地对健全住房保障体系、平抑房价来说是相当重要的环节。国外的公共住房等在地价上都有不同程度的优惠。我国的经济适用房在土地出让金上也有减免。如果国家要引导住房的套型结构比例、限制房屋销售价格和销售对象，协议出让是有效的制度工具。

　　两个规范抓住了房地产市场的源头，与其他相关措施一起，开发商捂盘捂地的手法将告别历史舞台，政府能够使出让土地真正形成有效供给，房价稳定指日可待。