“金九银十”中局评定:新房难旺二手房欲振乏力(3)

　　10月，或许是无望的等待

　　新房价格短期难以大跌

　　受来自中央的调控效果调查和上海行政管理变动影响，上海保障类住房工程有望全面启动，上海财经大学房地产研究中心主任印堃华向记者表示。但他认为，在刚性需求和楼

　　一个鲜明的事实是，自今年宏观调控以来，上海若干地方调控细则滞后，尤其是保障类住宅供地计划及闲置土地的管理措施迟迟未出。专家介绍，去年开始启动的上海两个一千万保障类住宅推出计划已经基本停止，闲置土地收回因动拆迁制度混乱而难以推进。

　　受近期行政氛围推动，艰难的保障类住房政策可能重新启动。“房地产宏观调控能否有效推进，全靠地方政府的执政理念的调整，比如是否愿意分出部分收益用于廉租房建设和市中心城区的保障类住宅开发，是否愿意花费更大的精力推动动拆迁、廉租房管理，以及小地块开发、熟地经营。”有关人士称。

　　对于近期上海房价是否有下降可能，印堃华表示，多种迹象可以支持上海房价在紧张的调控气氛中保持基本稳定。如楼市稳定一直是此轮调控的核心目标；大量刚性需求越来越成为商品房消费的主力；资金实力较强、买房成本较高的购房者还将在一段时期内坚持不降价；上海经济整体走势仍然乐观，居民收入水平还会逐年稳步提高等。

　　因此，印堃华预测，10月上海新房房价大幅下降的可能性不大，但为了快速回流现金，开发商有可能通过多种变相小幅降价的促销手段拉动销售。

　　二手房交易或创年度冰点

　　比起一手房市场，也许这个“银十”对于上海二手房交易来说将更加惨淡。信义不动产研究中心分析结果显示，受二手房税费政策监管加强、一手房抢占住房消费市场等多种因素影响，即将到来的十月可能使上海二手房交易破又一轮冰点纪录。

　　信义不动产研究中心李振宇介绍，传统的“金九银十”其实只是针对一手房市场，仅是受联动效应的影响，在楼市热销的年代，二手房在9、10月份的成交才显现得同样火爆。但是，随着楼市交易整体下滑，二手房的“金九银十”时代已经无从谈起。

　　随着上海行政布局的调整，可以预测的结果是，上海房地产市场各项调控细则将加大力度，其中二手房个人所得税征收监管可能更加严格，以往各区自行决定政策执行细则，导致部分地区多以全额1%的方案征收的做法可能受到约束。同时，上海久滞未出的限制外资购房细则也可能于近期出台。税费政策的紧控和限外政策的推出无疑将进一步打击二手房交易量。

　　与此同时，在一手房打出各种促销手段吸引人气的季节，一些意向自住客户将被大量吸引到新房市场，这些二手房也将造成冲击。看来，在“一荣俱荣”的时代消逝之后，一二手房的竞争已经箭拔弩张。

　　最后，上海楼市正呈现越来越浓的房价下降心理预期，会有更多的消费者选择静观楼市之变。

　　因此，李振宇预测，在9月份上海二手房成交量与8月份回暖不明显的情况下，10月份的市场形势或更加严峻。

　　(来源：上海证券报 作者：柯鹏 李和裕 唐文祺 于兵兵）

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