房屋土地使用权到期后咋办？

　　深圳在全国首先出让土地使用权，将最早面对“过期”问题

　　房屋土地使用权到期后咋办？

　　本报记者佘慧萍

　　刘小姐最近买了罗湖区海丽大厦的一套二手房，海丽大厦1991年开始动工建设，土地使用年限为50年，到今年为止，土地使用年限不到25年。刘小姐在购买房产后，到国土房产局罗湖分局咨询海丽大厦到期后是否可以补交地价，将土地使用年限延期到70年，得到的答复是，要等土地快到期了才能给出具体的回复。

　　“谁知道过了20多年，国家和地方政策会有怎样的调整呢，现在住在这个房子里，心里总是不安。”刘小姐告诉记者。

　　已到期房产：

　　不续期如何获补偿？

　　在深圳罗湖区，有不少土地使用权已经到期和还有20多年到期的房地产。通泰房地产经纪评估有限公司人民南分行经理李剑容接受记者采访时介绍，到期房地产是指房地产证登记的土地使用年限或土地出让合同规定的土地使用年限到期，深圳到期房地产来源于行政划拨、历史用地，主要集中在罗湖区范围内。

　　对于这些被房产到期困扰着的业主们而言，2004年由深圳市政府发布的《深圳市到期房地产续期若干规定》或许是个好消息，深圳到期房产的解决办法首次以政府公报的形式得以明确。解决办法是：到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，可按到期房地产续期的地价(土地租金)标准和延长土地使用年期的原则，办理土地有偿使用手续。延长方式包括补交地价、签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。

　　李剑容告诉记者，有的到期物业，例如国商大厦、金城大厦、寰宇大酒店等，一些小业主已自行向政府缴地价，商铺照常营业，办公楼也同样出租。

　　因为目前国家《物权法》尚未通过，也有不少业主仍然持观望态度。记者在国商大厦采访时，一位业主李先生告诉记者，目前国商大厦土地使用年限虽然已经过期，但是也没有人来催着搬走，想等国家的政策出来了再说。

　　对于不再办理续期的房产，《深圳市到期房地产续期若干规定》指出“原有划拨土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。而在土地使用权无偿收回的过程中，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿”，这就是说，除了一次性补交地价外，业主似乎还有按期交纳土地年租金或者干脆不再续期等候补偿两种办法可供选择。年租金要付多少，不再续期如何获得补偿？李先生告诉记者，他曾经咨询过罗湖区国土资源和房产管理局工作人员，他们也不大清楚。

　　快到期房产：

　　20余年后能否续期？

　　在罗湖，还存在一些产权50年、目前还没有到期的物业，到期后能否申请延期，现在却不得而知。

　　世华地产罗湖新都分行总监朱经理接受记者采访时介绍，在罗湖有不少等于或者低于50年产权的房子，例如怡景花园、罗湖大厦、友谊大厦、海丰苑、德兴大厦等，因为距离到期时间比较长，目前还不能确定到时候是否可以补交地价延期，在二手房交易过程中，经常引发一些纠纷。“在代理罗湖二手楼的过程中，还遇到同一栋楼内的房子，产权不一的情况。”朱经理说。

　　过去在深圳的暂行规定、条例的执行过程中，因为登记时间的不同，使同一性质、同一作用的房地产土地使用年限的登记出现了诸多问题，如国商大厦内分别有20年、30年、40年、50年的土地使用期限，更严重的一栋楼内的房子有多达10种土地使用期限。

　　“我们此前代理过佳宁娜广场的不少房子，一些业主在买房后向我们反映，同是佳宁娜广场的房子，同是50年产权的，有的业主买房后可以到国土局办理自动续期到70年，有的业主被告知不能续期，后者忿忿不平。”朱经理说。

　　为何有的房产可以自动续期，有的不能？朱经理告诉记者，他们日常处理业务的过程中，去深圳国土产权局有关部门咨询过，了解的情况是，国土部门内部有一个房产产权管理系统，具体的楼盘目前是否可以办理产权顺延，在计算机系统里面查询后，有的已经明确显示出来，购房者可以随时申请办理，有的没有明确显示出来，所以到底能否办理产权顺延，谁也不知道。

　　深圳二手房网地产研究员杜小姐接受记者采访时介绍，上世纪90年代初期，深圳市政府曾就房地产到期补地价问题出台过一个文件，根据文件，1988年1月3日之前出让的土地，如果政府主管部门批准续期，可以补交地价继续使用；1988年1月3日之后出让的土地，一般来说政府主管部门可以批准自动顺延，不用补交地价，但是也要看具体的楼盘。

　　到底哪些楼盘可以补交地价续期，哪些不能，政策上是如何作出区分的？如果交纳土地年租金或者干脆不再续期等候补偿，年租金和补偿如何确定？记者两周前就这些问题联系了深圳市国土房产局产权登记中心采访，至记者发稿时止，一直没有收到答复。

　　地方规定是权宜之计？

　　广东东方金源律师事务所副主任金焰接受记者采访时表示，《深圳市到期房地产续期若干规定》，虽然在实施细节上还存在不少有待明确的细节问题，但是，这个临时规定，是具有先行意义的，因为深圳是全国首先出让土地使用权的城市，自然也最早面对土地使用权的“过期”问题。在《物权法》尚未通过之前，该规定是权宜之计。

　　金焰分析，深圳地方的规定有很多在实践中难以操作的细节。一栋物业往往拥有多个业主，在这种多元产权的情况下，土地管理机关所要面对的是一块土地存在诸多需要办续期的土地使用权人。要求业主统一集中申请，基本不可行；如果部分业主申请补交地价，部分申请支付租金，部分申请国家收回并补偿地上附着物，其执行难度和行政成本恐怕难以负担。

　　“到期房屋的问题应尽快以法律形式确定下来，而不是以这种地方规定的形式。因为这种产权不清的状况确实将给产权所有人带来很大的不便，甚至直接影响产权人利益。”金焰说。

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　　冯印澄绘新华社发