望京新盘交易量逆市走高 均价冲向万元大关

　　2006年下半年，北京楼市观望气氛渐浓。然而望京的高档楼盘成交量却未见下降，新盘交易量逆市走高。

　　望京新老盘10月热销

　　进入2006年下半年，楼市的观望状态日渐浓重，不少项目的销售量从8月份开始骤降

　　“尽管是观望期，但是真正的需求还是会体现出来。”一位在望京某楼盘看房的购房者告诉记者。事实也确实如此。受政府各项宏观调控的政策影响，从8月份开始北京住宅期房销售量明显下降。北京市房地产交易管理网站的统计数据显示，8月北京日均期房住宅销售网上签约仅为395套，较前7个月有了相当幅度的下降。此后9月、10月的情况仍旧体现出了购房者浓重的观望心态。然而望京的高档楼盘成交量却未见下降。之所以如此，业内人士表示，品质是驱动望京高档楼盘热销的原动力。

　　业内人士认为，均价破万元成了望京地区的价格新标杆，这一方面体现购房者对望京区域前景的信心指数，另一方面也标志着望京住宅在进行新的一轮变革，而品质是此次变革的主线。朝庭公寓的销售总监王颖林表示，虽然周边各项目都开出了10000元/平方米的高价，但是销售数量却没有因此走低，说明了品质已经开始成为吸引购房者的主要原因。

　　热销楼盘的购买人群构成也印证了这一点。据朝庭公寓开发商介绍，该项目开盘以来，已销售的600多套房屋中二次置业者的比例超过了50%。王颖林表示，是二次置业者撑起了望京楼市的半壁江山。

　　专家分析，在住宅品质上，二次置业者希望通过二次置业提高居住和生活质量，因此对户型、装修、配套、环境等极为挑剔，高品质住宅无一例外地成为二次置业的首选。

　　需求是拉动楼市发展的最大动力。从这一点上，二次置业的浪潮无疑将大大推动望京楼市升级换代的速度和水平。随着望京地区有条不紊地开发、五环路的贯通、城铁的开通、消费者的购买欲望继续增强，朝庭公寓、澳洲康都、鹿港等高品质项目集体涌现望京，很大程度上满足了大批二次置业者的需求。

　　均价冲向万元大关

　　中原地产、伟业顾问等代理公司的统计数据显示，2006年望京新盘不断涌现。除融科·橄榄城、季景沁园、上京·新航线等项目将推出二、三期产品外，还有已经推出的朝庭公寓、国风以及近期将要入市的东湖湾项目、北京香颂等。业内认为，社区商业及区域商业配套的逐步放量及成熟，望京住宅项目将会依托这些成熟的商业配套进一步提升价格。

　　此外，记者还了解到，目前望京区域的住宅开发已经接近尾声，大部分住宅用地已经开发或正在开发。除了本月入市的新盘东湖湾以外，只剩下大约10000平方米的K7号地用作住宅项目开发。

　　“可以说，在2006年下半年，尽管观望气氛不会有明显改善，但是整个望京居住区无论交通、生活设施配套，还是住宅产品品质都会出现较大改观。”一位专注于望京地区新盘研究的专家预计，望京地区住宅均价有可能达到10000元/平方米，但产品间的品质竞争也将更加激烈。

　　从望京地区近期的新盘销售价格来看，毛坯房开盘价格基本都在每平方米9000元左右，8000元/平方米以下的新盘寥寥无几。目前开盘的朝庭精装公寓的均价为每平方米9000元左右，而与该项目一路之隔的国风北京套内均价已经达到了9100元。

　　9月10日左右开盘的北京香颂，均价更是达到了12000元/平方米的高价。市场部调查数据显示，以望京为主的北部热点板块商品住宅2005年1月加权平均价格为6446.3元/平方米，2006年10月涨至8038.7元/平方米，上涨幅度为24.7%。

　　“由于诸多优质个案的热销，很大程度上提升了项目提价的信心”，市场调研人员透露，朝庭公寓即将入市的楼盘价格已经准备提升至10000元/平方米以上；博雅国际中心由前月8800元/平方米的销售单价提升至9300元/平方米，融科·橄榄城有逼近600元/平方米的提价幅度。此外，嘉美风尚中心、宝星国际也均有一定幅度的提升空间。

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　　望京地区二手房价格上蹿

　　京城中介机构数据显示，随着交通状况的不断改善，望京区域的二手房价在一年半的时间内“三级跳”，涨了二成多。

　　望京交通的完善，提升了望京的区域价值，使其房地产住宅市场开始逐渐升温，二手房市场的成交价格上涨明显。据链家地产(链家地产博客|链家地产新闻)统计数据分析，望京区域当前二手房市场成交均价达6825元/平方米，相比2005年上半年5531元/平方米的成交均价，一年半价格上涨幅度达23.4%。

　　信一天房产中介的相关负责人告诉记者，8月底又有两条新的公交线路在望京开通，分别是445路和446路公交车。这两条新增线路均穿过望京地区住宅密集区，终点都设在城铁望京西站，这两条线路的增设大大方便了望京居民出行，同时将直接加大望京地区房地产的增值潜力。

　　来自信一天的成交数据是，进入9月，望京几个热点地区的二手房买卖价格已经达到：南湖中园，7300-7500元/平方米；望京新城，6500-7000元/平方米；望京西园2区，7000-7500元/平方米。

　　望京正逐渐形成大商业区

　　望京今年商业总投入量已达到近30万平方米。随着望京商业规模的不断扩大以及物业形态的丰富，为望京的整体居住环境带来了新的活力。

　　望京将呈现出四大商圈。在望京国际商业中心有着的众多品牌店，其中包括4000平方米的国美电器、近3万平方米的华堂商场、爱儿玛儿童城、星美影院，还有餐饮类的4000平方米大连海鲜、麦当劳、肯德基、必胜客、星巴克、汉拿山、touch咖啡等。

　　另三个是，博泰中心和旺角广场也正在建设形成步行街性质的商业街，中弘兴业商业街也将有10万平方米的商业规划，嘉美风尚中心也将有6万平方米的商业规划。从开发商的角度来看，除了东方银座的发展商香港背景的正鹏、新加坡国企凯德置地、华联，还将有珠江、中弘，以及嘉美风尚中心的发展商。从商业业态和品牌的角度来看，几乎囊括了建材、特色餐饮、宜家家居、国美电器、华堂商场、国际化的购物中心、步行街、涉外餐饮、韩国精品城、国际影院、休闲娱乐、社区商业、会所商业等。

　　业界普遍认为，曾经被人们称为“睡城”的望京地区，正以一种不可估量的速度迅速崛起。四通八达的交通网络、大量高档公寓的落成、各大商业巨鳄的纷纷进驻，势必拉动整个区域及住宅产品的升级。