二手房买卖要“七项注意”

　　目前，济南二手房交易非常活跃，仅房改房一天就办理四五十件，但是，在交易火爆的背后，暗藏的隐患很多，由此引发的纠纷接连不断。

　　经过对常见纠纷的总结、分析、梳理，济南市房管部门提醒，在二手房买卖中，要特别注意七个方面的问题。

　　本报济南11月15日讯时下二手房交易市场活跃，但是产生的纠纷越来越多，今天，济南市房屋产权登记中心首次对外发布警示，提醒购房者在二手房买卖中注意七大问题。

　　中介公司的“霸王条款”

　　一些中介以个人买房名义现金收购业主房屋，利用收购的形式赚取不正当差价。更为普遍的是，当业主与中介公司签订独家代理协议时，协议中可能存在“霸王条款”，主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高额违约金。

　　有疑问多查房屋档案

　　签订买卖合同之前，买方应核对房主的身份证、房产证等证件，必要时可以到济南市房屋档案馆查询，以确定卖方有权出售房屋。二手房的买卖合同虽然无需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时，应当对上述问题进行明确约定，避免纠纷的发生，即使发生纠纷也有章可循。

　　维修基金也需改名

　　买卖双方通常会忽略在合同中约定维修基金的结算方式，或有时约定过于笼统。由于买卖合同中没有或约定不明确，卖方可以认为未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。

　　因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。

　　中介无权擅自收受房款

　　房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节应当在卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方有相应推迟付款的权利。

　　房屋是否已被抵押

　　买卖房屋中，一定要了解房屋本身状况，下面几种情况特别注意：房屋是否已抵押，是否经抵押权人书面同意转让；房屋是否已被列入拆迁范围，被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；房屋权属是否存有争议；房屋是否为共有，出卖人是否经共有人同意；房屋是否已出租他人，出卖人是否依规定通知承租人，是否侵害承租人优先购买权等权益。

　　此外，消费警示还提出，房屋交接时，一定要注意验收；交房过户时，要避免违约责任。