小区除了住宅外其它都不归业主？

　　据国家发改委、国家统计局11月13日公布的数据，今年10月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月又增0.3个百分点。房子，不知已成为多少家庭难念的经。没房子的精打细算，希望能早日凑齐钱买个勉强满意的房子；而买了房子的，却又常常陷入另一种困惑与无奈中：剪不断理还乱的物业矛盾和纠纷。

　　来自北京市基层法院的统计，近年来物业纠纷案件的数量正在以每年近十倍的速度

　　除了房产证上写的剩下的还是开发商的

　　作为一位民间学者，中国民主建国会北京西城工委法制委员会委员李云亮一直关注物业纠纷，还自己撰写了名为“房屋的区分共有”的立法草案。李云亮认为，产权问题是物业纠纷矛盾的关键，而现行的所谓“大小产权”制度明显不合理，并给业主维权造成了种种障碍。

　　记者从北京市建委了解到，开发商在房屋建成后，拿着土地使用证、建设用地许可证、建设工程许可证、开工证、竣工验收合格证、规划验收合格证、分户验收合格证以及公共维修基金缴纳证明和测绘报告等文件，即可在90个工作日内对项目规划红线内的所有建筑(学校、医疗站除外)申请产权初始登记，并获得一个房屋所有权证，即人们通常所说的“大产权”。而“小产权”则是后来每个购房人再从开发商的“大产权证”中转移登记出来的，形式上是每家每户持有的房屋所有权证。

　　一位工作人员告诉记者，业主的产权主要包括房屋套内和分摊，具体以购房合同为准。目前实践中通常是做“减法”，只要购房合同里没有写明归业主的，最后产权仍归开发商，所以开发商往往最终仍拥有一个房屋所有权证。

　　这位工作人员还补充说，按照2000年颁布的国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000)规定，只有建筑物内的部分才进行分摊。

　　“产权怎么能做减法呢？”李云亮反问说，“人们通常认为锅炉房、会所等小区设施是业主大家共有的，可按照权属证明，原来业主最终只对住宅楼内有所有权，剩下的还是人家开发商有所有权证。”

　　“产权减法”导致多种物业纠纷死结

　　用一个“乱”字来形容当前人们心目中的物业行业并不为过。北京近四千个小区里，不管有没有成立业委会，绝大部分小区业主和物业都有矛盾纠纷。曾代理了欧陆经典、美丽园等多起知名物业纠纷案件的北京丰禾律师事物所律师于启波提醒说，业主在解决矛盾甚至打官司之前，一定要先弄清楚自己究竟花钱买了什么。

　　于启波认为，“产权减法”虽然没有明确的法律依据，但却是当前房屋权属管理的“惯例”。这样的“惯例”一方面给开发商及其指定的前期物业带来丰厚利润，另一方面也使开发商及前期物业能够对业主及后期物业拥有长期持续的制约力，为将来种种物业纠纷矛盾埋下隐患。

　　以目前不少小区遇到的前后期物业交接难为例，他解释说，开发商拥有锅炉房、会所等小区设施的所有权，可以将这些设施无偿交给自己指定的前期物业使用管理，甚至将其“赠予”前期物业。但小区业主大会自己招投标选出来的后期物业可能就没这么好的运气了，由于重要物业设施都归开发商及前期物业所有，没有他们的支持，后期物业根本无法工作。

　　“整个小区的所有成本实际上都已摊入了房价，这已经是常识了，可现在业主的房屋所有权证只能保证其自家单元和楼内公摊的所有权。”于启波认为，“几乎可以说，业主承担了所有的义务，却并没有享受到相应的权利。”

　　此外，利用小区里住宅外的设施做广告，收益应该归谁？开辟地上车位出租，该不该收业主的租金？……这些关系业主切身利益的问题，都亟待从产权角度给出结论，但却始终没有明确的答案，不同小区纠纷案例的最终结果也不尽相同。

　　专家呼吁物权法增加住宅区区分所有权

　　全国人大常委会法工委前经济法室主任、民法起草小组成员魏耀荣认为，目前城市小区里出现的各种复杂关系，亟需设计和创立恰当的区分所有权制度，从法律上对目前的种种纠纷作出定论。

　　所谓区分所有权是对一个共有物的区分所有权，区分所有权指向权利人的专有部分和共有部分的应有份。据了解，现有物权法草案只对建筑物区分所有权做了规定。草案第252条将其定义为“高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利”。

　　魏耀荣建议，物权法中应当有“住宅区”的概念，不仅有建筑物区分所有权的规定，还应当增加必要的、调整住宅区区分所有权的特别规则。住宅区区分所有权的专有部分是套内面积或套内空间，而共有部分则不仅包括建筑物内除专有部分外的其他面积、附属设施和地基(土地使用权)，还应包括建筑物以外的土地(使用权)和附属设施。

　　“如果住宅区的共有权也按建筑物区分所有权对待，那么将会有很大的共有部分处于权属不明状态，必然带来住宅区财产关系的混乱。”魏耀荣认为。

　　本报北京11月15日讯

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　　建筑物区分所有权

　　建筑物区分所有权是共有权的一个类型，而且是不动产共有权。随着城市大量兴建多层建筑物，并成为城市房地产的主要形式，区分所有权制度也相应出现。这种区分所有权几乎与多层建筑物同生同存，且共有人的数量巨大，导致财产关系和人际关系的复杂化。我国城市住宅区又多是封闭、半封闭式的住宅小区，范围大、人数多，使这种多边复杂的关系更加复杂。