房地产调控效果为何不理想

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　　话题缘起日前，一则“国务院对房产调控效果不满意”的消息引起了人们广泛的关注。国家发改委和国家统计局的数据显示:三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格

　　房地产作为这一轮国内经济增长的动力或引擎，如果投资过热不能够得到有效调整，那么整个国内宏观经济调控要取得实质性进展是不可能的，而且这种过热随时都可能导致整个国内经济过热

　　低利率政策致房地产调控效果不佳

　　易宪容

　　当国家统计局公布今年第三季度的经济数据并把当前经济形势特征概括为“三落一稳”(即国内生产总值增速回落，工业生产增速回落，固定资产投资增速回落及货币信贷增速高位趋稳)之后，目前市场对经济形势的判断基本上是:今年宏观经济调控初见成效，不要出台什么宏观调控政策，未来只要如何保持其稳定就可了。我认为，在国内房地产市场没有得到很好的调整的情况下，国内固定资产投资增长及银行信贷增长出现反弹是很有可能的事情。这可能是最近国务院对国内房地产宏观调控效果不满意的问题所在。

　　房地产投资发展为全国一片红

　　从当前房地产市场的情况来看，全国房价高位运行。国家发改委和国家统计局提供的数据表明，今年三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7％，同比涨幅较高的主要城市包括:深圳12.3％，北京10.9％，厦门10％，成都8.9％，呼和浩特8.4％和广州8.3％等；下降的城市只有2个，分别是上海2.3％、丹东0.1％。房地产作为这一轮投资增长的动力或引擎，如果国内的房地产投资过热不能得到有效的调整，过高的房价不能够向下行，那么整个宏观经济过热随时都可能重现。

　　从国内房地产开发投资的情况来看，今年1月—8月，房地产开发投资增长24％，仍高出2005年的19.8％4个多百分点。房地产投资增长放缓主要表现在东部地区，尤其是一些特大城市。而另一方面，房地产投资快速增长已经由沿海地区转向内地二线以下的城市。房地产投资发展为全国一片红。今年1月—8月，东部、中部、西部地区房地产开发投资增长分别为20.6％、35.5％、31.2％，即东部的房地产投资增长开始反弹，而中部西部地区房地产开发投资则远远高于2005年的增长速度。

　　大量外资涌入弱化房地产市场宏观调控效果

　　从房地产开发资金来源来看，今年1月—8月房地产开发资金增长达到28％以上，其中国内银行贷款增长为51％(2005年为21％)，利用外资增长36％(2005年为10％)，外商直接投资增长63％(2005年为18％)，而定金及预收款增长为－5％(2005年为5％)。从这样一组数据看，尽管今年以来银行信贷一直处于收缩之中，但并没有对房地产业产生多少影响。反之，房地产业对国内银行信贷增长还有迅速扩张的趋势，使得国内房地产业今年的银行信贷增长高于2005年一倍以上。而且，由于国内银行信贷不断收紧，国内房地产业正通过引入外资打破国内银行信贷收缩限制，使得今年国内房地产市场利用外资的比重几倍地增长。大量的外国资金涌入国内房地产业，不仅弱化房地产市场宏观调控的效果，而且增强了对人民币的升值预期。同时，定金及预收款负增长说明了个人住房开始理性化，民众购房消费与购房投资的欲望减弱。

　　商品房销售面积减少而销售额则快速增长，房价上涨成必然

　　今年1月—8月份国内房地产的开发面积增长27.5％(2005年为5.2％)，商品房销售面积增长为8.9％(2005年为15.3％)，商品销售额增长为18.2％(2005年为26.9％)。从这一组数据可见，一是今年以来尽管房地产宏观调整政策出台不少，但并没有遏制国内房地产过快的增长速度。二是尽管房地产开发面积快速增长，但商品房销售面积增长放缓，仅及2005年的一半，这说明房地产开发投资在加速增长，但商品房投资及个人住房消费开始变得理性。由于国内房价过高，使得国内民众的住房消费严重挤出；三是在商品房销售面积减少的情况下，商品房销售额则快速增长，说明国内房价增长速度过快，并仍然在高位运行。

　　也就是说，今年国内房地产宏观调控，相关的政策出台不少，但是所取得的成绩与国务院所要达到的目标有一定的差距。比如房地产开发投资快速增长、引入外资成几倍增长、住房销售总额增长过快、住房销售面积增长下降，在这种情况下，房价的增长也就成为必然了。这样的一个房地产市场，无论是保持国内经济持续增长还是改善国内居民的住房消费水平都处于不利的状态。看来，这可能是国务院对国内房地产市场宏观调控不满意之所在。

　　从两个方面入手重新检讨房地产宏观调控政策

　　从上分析可以看到，房价增长过快是今年房地产宏观调控成效不理想的关键。因为房价快速增长，必然带动房地产投资开发增长，带动大量的各种资金进入国内房地产市场。由于大量外资进入，即使国内采取货币紧缩政策，但对国内房地产市场的影响不会太大。对此，国务院应该从两个方面入手对今年以来的房地产宏观调控政策进行重新检讨，一是外资进入的途径与方式，特别是对外资进入后的影响要作全面评估；二是目前央行货币政策调控的传导性。根据检讨结果采取有效的应对政策。低利率政策是目前国内房地产调控效果不佳的重要原因。

　　总之，房地产作为这一轮国内经济增长的动力或引擎，如果投资过热不能够得到有效的调整，那么整个国内宏观经济调控要取得实质性进展是不可能的，而且这种过热随时都可能导致整个国内经济过热。

　　作者系中国社会科学院金融研究所金融发展室主任、研究员

　　改善供应结构是稳定房价的关键

　　王幼松

　　近一二年来，中央政府对房地产业连续出台了多项调控政策，原计划“猛药”去“虚火”，但房价上涨的势头并没有得到有效遏制。调控效果不尽如人意可能有两个原因，一是下药不对，政策措施有偏差；二是药已对症，但药力不到，剂量不足，表现在政策措施落实不力。从当前的形势看，后者应是主要原因。

　　落实“国十五条”政策措施不力是房价继续上涨主因

　　今年5月29日，九部委颁布“关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知”(“国十五条”)，形成了房地产调控的纲领性文件。文件指出，对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。但是，今年一些城市房价涨幅一直居高不下，却没有批评整改的消息。文件又要求各级城市住房建设结构调整规划要在2006年9月底前向社会公布，切实调整住房供应结构，至今也没有落到实处。对于套型建筑面积90平方米以下住房必须达到开发建设总面积的70％以上和35％资本金比例要求，一些发展商在实际操作中以种种借口进行变通；保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应的政策落实起来还不够坚决与彻底；进一步整顿和规范房地产市场秩序，只是雷声大，雨点小；同时，商业银行在自身利益的驱使下，各项住房信贷政策执行也并不到位。在此背景之下，政府很难由于照顾社会公平而轻易降低土地价值、房地产价值，追求效率似乎是必然的选择。

　　但是，居住问题关乎民生，往小了说是保障人民基本需求，往大了说就是社会和谐与稳定的大事。控制房价又是各地政府的应尽职责，各地房价持续上涨的情况已经引起社会的强烈关注，也引起政府高层的严重关切。一年多来，国家对房地产市场连续实施“组合拳”进行调控，既说明房地产业支柱产业地位的重要性，也反映出房地产存在亟待解决的问题，如部分城市房价上升过快、住房供应结构不合理以及房地产市场秩序混乱等。这些政策措施明确了数量，突出了限制，强调了工作目标责任制，强化了统一管理。调控上以“稳定房价”为基调，在建设方面，切实建立中小户型为主的住房供应结构，控制土地和资金，加强全程监管；在交易方面，严控被动性需求，有力打击投机，利用税收手段适当提高交易成本，引导理性消费，协调房地产一级和二级市场，做到多部门配合、多层次控制、多手段监管。

　　从市场供应与需求关系看，房价继续上涨主要是供应问题

　　应该看到，房地产行业紧密依托于经济基本面。从地域性分析，这些年来，广东省的社会与经济发展速度很快，规模总量不断增长，随着中国经济的发展和广东地位的提高，未来的城市价值仍然在不断增强，城镇居民对住房需求仍很旺盛。刚毕业、新成家的年轻人需要买房，而许多市民进入二次乃至多次置业时期，加上外来人口的居住需求也在增加。城市价值决定土地价值，土地价值影响房地产价值，所以，房价上升是有一定实际支撑的。宏观调控政策也是有滞后性的，不可能一实施就立刻反映出来。

　　归根结底，价格是市场供应与需求关系的反映。广东省尤其是广州、深圳的房价之所以继续上升，我认为主要是供应的问题。这几年来批出的土地相对减少了，影响到住宅供应量。因此，需要政府高度重视这个问题，采取切实的措施，认真贯彻“国六条”和“国十五条”精神，加强房地产的规范管理，认真落实套型建筑面积90－70平方米占70％以上的要求，尤其应该增加经济适用房和廉租房的建设力度，调整供应结构，改善供求关系，在土地、资金(金融)方面提供经济适用房和廉租房建设的政策支持，切实解决低收入家庭的住房困难。

　　只要坚定不移落实国家已经出台的各项措施，对商品房市场加强监管，严格整治和规范房地产市场秩序，坚决打击房地产行业的违法违规行为，广东省稳定房价的目的是可以达到的。

　　作者系华南理工大学建筑学院教授、建设经济管理与房地产研究所所长

　　有效的宏观调控并不是一定要把房价降下来，因为房价的升降更多的是取决于市场的力量，而更应该是政府对一系列完善的住房政策的设计

　　完善的住房政策设计比调控房价更重要

　　陈琳

　　影响房价的因素很多，有供求的因素，有土地成本的因素，有房屋自身建造类型与档次的因素，还有投资与投机的因素等等。作为兼具投资性质的房地产商品，在完全的房地产市场中，其价格走势有时与股票价格的走势相类似:本身的价格波动呈周期性，有起也有落，但一旦进入了上升(或下降)的通道，改变其发展的趋势是需要一定的时间的。这也就是为什么有些城市的房价迟迟降不下来的原因。笔者认为，有效的宏观调控并不是一定要把房价降下来(因为房价的升降更多的是取决于市场的力量)，而更应该是政府对一系列完善的住房政策的设计。

　　那么，政府在制定住房政策时，应遵循哪些基本原则呢？

　　解决居民的住房问题需要政府和市场的有机结合

　　世界上没有任何一个国家可以完全依靠政府解决住房问题，也没有任何一个国家可以完全依靠市场解决居民住房问题。居民住房需求的解决需要政府和市场两方面的结合。因为，我们无法仅仅通过一次分配过程满足全体社会成员的住房需求，因此还需要有对住房的二次分配，需要有住房政策。政府的主要任务是为无能力购买合适居所的市民提供居住公房，对于有能力在市场购买住房的市民，应该放手让其自行解决。同时可以通过税收、金融等政策调节资源配置，以确保房地产市场的正常运行。

　　制定灵活的房屋长期发展目标并配以短期措施

　　各国在解决住房问题方面的成功经验告诉我们，政府应该尽早制定具有可实施性的房屋长远发展目标，确定受惠人群和政策实施的方式、机构等，也要明确政府的住房保障和房地产市场之间的关系，使社会各界对国家的住房政策有清晰的认识和较为准确的预期。在目标制定后，对长期目标实行动态化管理，配合短期的措施与之协调，当市场上商品房价格居高不下，远远高出保障性质的房屋价格时，就适当多推出一些保障性质的房屋供应，反之，就紧缩保障性质的房屋供应，以减小对正常房地产市场的冲击。

　　推行差异化的住房供应策略，建立健全住房保障体系

　　从长远的角度讲，解决居民的住房需求需对不同的人群推行住房差异供应政策。对于城市高收入及中高收入人群，可通过完全的商品房市场解决住房问题；对于中等收入人群，可通过相关的信贷与税收政策，支持其购买普通商品住房；对于低收入人群，政府应该完善住房保障体系，采取各种优惠政策确保廉租房和经济适用房的建设，形成覆盖全社会的完善的住房保障体系。

　　尽量减少对于中高端房地产市场人为的行政干预

　　对于完全的商品房市场，应尽量减少对其过多的行政干预，如人为限价等，以免对房地产市场造成扭曲。商品房是一种商品，受供求关系和宏观经济环境的影响，有着自身的规律，政府的主要作用是为房地产业创造一个公开、公平、公正的竞争环境。因此，健全房地产行业的相关法律法规、完善相关政策、为行业制定操守、规范商品房市场秩序显得尤为重要，可主要通过经济、法律手段对中高端房地产市场进行调节，以促进房地产市场的持续、健康、稳定发展。

　　运用税收和补贴手段调节不同阶层居民的住房需求

　　税收与住房补贴是政府调节不同收入层次居民住房需求的两个重要的经济杠杆。贷款利率也可作为一个重要的经济手段，实行差异利率有助于解决不同阶层人群的住房问题。高收入及中高收入居民的住房问题应完全通过市场来解决，政府可通过税收手段，限制其投机行为及购买多套住房。中等收入阶层居民的住房问题一般通过市场解决，也不排除适当扩大经济适用房的适用范围，将部分中等收入居民纳入住房保障。对这部分人的补贴和税收应是动态的。中低收入阶层居民的住房问题应该纳入政府的公共住房政策，为他们提供比市场低廉的经济适用房(包括租赁和出售)，同时给予税收方面的优惠，对于这部分人中收入较高的，可提供出售型经济适用房。对于没有能力购买经济适用房而又不符合廉租房条件的，可提供低于市场租金的租赁型经济适用房。城市最低收入阶层居民的住房问题，应该由政府无偿提供廉租房解决。

　　另外，还土地增值税以“本来面目”，抑制住房开发商赚取暴利的冲动。目前，土地增值税的征收效果并不理想，很多城市由于无法如实核定开发项目的土地增值额，就将该税收简化成了按销售收入的一定比例计征。防止开发商牟取暴利的治本办法，就是还土地增值税以“本来面目”，切实地以实际增值额为计算依据，采用四级累进制进行征收，将由国家(政府)对基础设施的投资带来的土地增值收益真正还给国家。

　　作者系广州大学房地产研究所所长、副教授

　　国家对房地产行业实施“新政”的效果将在年末陆续显现

　　未来房价转入相对稳定期

　　方建国

　　广东省统计局发布的2006年前三季度广东经济运行形势数据显示，前三季度广东部分城市商品房价格上涨较快，深圳和广州平均房价为每平方米9691元和6388元，同比上涨31.9％和19.7％。广东省统计局表示，广东商品房未扭转价格上涨的势头值得关注。另外，国家发改委和国家统计局提供的数据表明，今年三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7％。建设部房地产司副司长姜万荣在“2007年中国行业发展报告会”上坦承，虽然房地产宏观调控的效果正在显现，但成效还是初步的、不稳定的，部分地区房价上涨的压力依然较大。这说明从全国房地产业调控的效果来看，与国家所期待达到的目标之间仍存在着一定差距。

　　宏观调控效果正逐步显现，均价没能精确地反映实际市场的变化

　　从广东省的房地产发展形势来看，今年“国六条”和“国十五条”等相关宏观调控政策出台后，广东省商品房价格前期涨势较快，后期涨势回落，宏观调控的作用逐步显现。据广州市国土房管局的阳光家缘网站提供的市场数据，今年1月全市新建商品房成交均价为每平方米5564元，中心城区成交均价为每平方米6321元；而到了4月，全市新建商品房成交均价达到每平方米6253元。在“国六条"出台后，6月份全市新建商品房成交均价为每平方米6380元，7月份6848元，8月份6788元，9月份6848元，10月份6384元。表面上看，7月比6月价格上涨明显，8、9、10月房价开始回落。但是仔细看一下市场报告，可以发现7月份广州中心城区的越秀、荔湾、海珠和天河等房产均价较高的地域成交量增加，而房产均价较低的番禺、花都、萝岗等地域成交量减少，到了8、9、10月房产均价较低的白云、番禺、花都、萝岗等地域成交量又开始增大，房产均价较高的越秀区成交量较7月份减少。说明目前仅看全市均价还不能反映实际市场的情况变化。而从中心城区几个区的新建商品房均价来看增减各异，6月份越秀区均价为每平方米9190元、天河区均价为每平方米8760元、荔湾区均价为每平方米7967元、海珠区均价为每平方米7421元；7月份越秀区均价为每平方米10950元、天河区均价为每平方米9740元、荔湾区均价为每平方米5734元、海珠区均价为每平方米7231元。这说明政府有关部门在公布房地产数据统计方法方面还需改进，以便能精确地反映房地产市场发展动态(例如，采用加权平均的方法来计算每月全市房产均价)，尽量避免人们对房价走势的误判。

　　住房供应结构性矛盾突出造成宏观调控下房价仍然上涨

　　笔者认为，造成广东省房价在国家宏观调控下仍然持续上涨的原因，首先是住房供应结构性矛盾突出，自住购房消费者中除了一部分是第一次购房置业的年轻人外，很大一部分是在经济收入增加后，为改善住房条件(如卖掉无电梯的房改房，买入有电梯的高层住宅)、孩子教育环境条件(进入城市中心城区重点学校附近购房)而进行“换房”置业的人士。为改善住房条件进行“换房”置业的购房者，他们的置业目标是大户型和中高档的物业，而在国家宏观调控政策的预期下，他们会认为未来大户型房屋供应量会减少而加快了“换房”置业的速度。其次是部分房地产开发企业、房地产中介企业人为地制造虚假信息，使本来就供应结构性矛盾突出的市场更供不应求。第三是由于房价快速上涨、人民币升值的预期，使得大量的各类资金进入国内房地产市场，特别是大量外资进入国内房地产市场，使国家即使采取了货币紧缩政策但对房地产市场投资的影响也不会太大。第四是由于地方政府的保障性住房计划虽已公布，但是市民如何购买的细则还未明确，哪些项目在近期开发市民还不清楚，一些符合条件的市民对于这类住房的购买无法预期，不得不压缩其他消费支出来购买商品住房。

　　“新政”的效果将在年末陆续显现

　　笔者认为，国家的房地产行业“新政”的效果将在年末陆续显现出来，加之银行对房地产行业信贷门槛的提高，土地政策的进一步收紧，限制外资进入房地产业的政策出台，以及银行加息的压力，保障性住房的开发建设，预计未来广东省商品房价格可能转入相对稳定时期。

　　作者系中山大学岭南学院副教授