房贷利率上调要不要提前还款

　　从2007年1月1日起，贷款利率将均按8月19日人民银行公布的新利率标准执行。同时，12月多家银行已纷纷出台利率调整政策，对2006年8月19日前发放的个人住房贷款利率做出调整：原执行利率为基准利率0.9倍的个人房贷，银行都将直接调整为新基准利率的0.85倍。实施新利率后，客户每月还款额将发生变化。银行人士提醒借款人，今后应注意按时还款，以便获得最优贷款利率，并保持良好的个人信用记录。

　　提前还款是最佳选择?

　　记者了解到，从明年1月1日起，根据新的房贷利率，贷30万元20年期限等额本息还款的市民，每月要多还10.81元。尽管差别不大，但是从各家银行的反应来看，提前还贷虽然没有往年来得过急，但还是出现了一个小“高潮”，这说明北京市民的提前还贷意愿还是比较强烈。记者从工行、农行、交行等部分银行房贷部获悉，提前还贷的人数出现了10%%的增长。

　　为了不受2007年1月1日加息的影响而提前还款，是所有房贷者的最佳选择吗？记者就此采访了中国农业银行有关人士，对于许多市民关注的是否该提前还贷问题，银行工作人员告诉记者：虽然今年8月19日国家存贷款利率上升，然而银行却降低折扣，调整之后实际实施的个人住房贷款利率相差不大，对客户还款影响不大。他们为记者算了一笔账，比如，按照普遍的等额还款方式，一位8月19日前贷款购房的客户，存贷款利率上升后，他有可能要多还由上升后所带来的利息，然而现在又降低折扣，折扣之后，他所要还的利息与以前差不多。贷款10万元分3年还清，他总计可少还116.79元，分5年还清的客户，调整前后总计利息持平，分10年还款的客户，调整后将多还377.46元，其实相对于十年还款十余万来说，几百元的差额，并不是一个大数字。

　　北京著名个人房贷专业机构伟嘉安捷的专业按揭顾问说，对于手中有空闲资金而目前没有可投资渠道的借款者来说，提前还款是个好的选择，能有效的起到节省利息的作用，但是对于那些手中有空闲资金但同时又有投资渠道的人来说就应该慎重考虑，分析比较将资金如何投放对于自身更有利好。同时，伟嘉安捷建议，对于那些没有提前还款能力，和那些手中有空闲资金但更想投资的人，其实可以通过变换还款方式，达到节省利息的目的。当然，在变更还款方式时也需要根据自己的收入情况量力而行。例如选择等额本金的方式利息逐月递减，在还款初期，所还金额较高，这就要求借款者收入较高且比较稳定。2007年1月1日，即将执行的新利率的确令许多房贷者感到了恐慌，大家都四处探寻能购减少还款压力的方法，在此提醒各位房贷者，面对利率上调，切勿盲目选择提前还款，要根据自身的具体情况酌情处理，用理财的思路指导自己最终选择一个最佳的解决方案。

　　优惠为了抑制提前还款“高潮”

　　今年8月央行再次上调了存贷款利率。调整后，五年期以上个人住房贷款基准利率为6.84%%，下限利率为5.814%%。由于利率上调，贷款人的月供将有所上升。以10万元、20年期限房贷为例，明年1月1日后，贷款者每月将多还款3.61元。专家称，由于央行从8月份就上调了利率，加上月供支出的这部分客户都是在8月19日以前就与银行签了合同的，因此月供的小幅调涨对百姓不会产生多大影响。但银行人士还是提醒贷款人，利率调整后，如果还按原来的数额存款还贷，就会造成“欠款记录”，因此，贷款人最好提前问清楚该还多少并按时还款，以便获得最优房贷利率，同时保持良好的个人信用记录。

　　每年的1月份都是各家银行调整房贷利率的时间，因此年底也是提前还贷的集中期。由于今年央行两次上调了贷款利率，有关方面预计今年提前还贷的人数可能增多。由于受房地产市场的影响，今年以来各家银行个人住房贷款没有出现往年的持续上涨，新增房贷差强人意，特别是央行两次调高了贷款利率，手中有些钱的贷款人都想提前还贷，这些情况令许多银行在调整房贷利率时显得底气不足。为了稳住房贷老客户，多家银行近期出台利率调整优惠政策。

　　今年12月，房贷利率上调即将生效之际，农行公布了《关于个人住房贷款利率调整的公告》，对2006年8月19日前发放的个人住房贷款利率做出调整：原执行利率为基准利率0.9倍的个人房贷，在明年元旦调息时还本付息正常、未逾期的，或由于非恶意原因连续逾期两期以内的，该行都将直接调整为新基准利率的0.85倍。与此同时，各银行也表示，原已享受下浮10%%利率优惠的，调息时无逾期记录，银行在明年元旦调整利率时，将自动为其利率调整优惠幅度至8.5折。

　　多数银行均表示，对于大部分在银行的贷款记录良好的老房贷客户，都将适用打了八五折之后的最优惠利率。所以，大部分客户的月供增加幅度都不会很大，由于目前多数房贷客户都是2006年以前签订的合同，目前其享受的利率都是在基准利率6.12%%基础上享受九折优惠即5.508%%，到明年1月，其房贷基准利率将上涨至6.84%%，客户在享受八五折后可按照5.814%%执行，因此多数客户的房贷利率仅上涨0.3个百分点；对于今年4月28日以后到8月调息前签订贷款合同的客户，如果明年按照八五折优惠计算，房贷利率实际上调幅度仅为0.063个百分点。

　　据了解，房贷利率定价主动权掌握在分支行手中，通常只要还款记录良好，房贷利率下浮幅度都可达15%%。而个人商用房（写字楼、商铺等）贷款、个人消费贷款、助业贷款等其他个人类贷款利率下浮幅度最高则不超过10%%。