2006:中国房价“且调且涨”背后的四大原因

http://www.sina.com.cn 2006年12月21日15:04 新华网

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　　 >>>>经济观察：房价“且调且涨”背后推手都有谁？

　　新华网上海12月21日电（记者徐寿松蔡国兆）2006年，中国政府从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节调控房地产，力度之大前所未有。尽管楼市也“出现了一些积极的变化”，但收效与预期差距尚远。有专家形容：2006的房价“且调且涨”。其原因主要有：

　　其一，地价上涨推高房价预期。今年，各地“地王”、“楼王”频现。9月上旬，上海市浦东新区花木地块报出58．89亿元，创历史纪录。按此计算，楼板价就高达11300元／平方米，而离它不远处的新楼盘均价为9700元／平方米。杭州、南京、广州、深圳等地的地价也都越拍越高。

　　事实上，“地王”的诞生意味着这一地区的房价有了一个新的标杆，继续攀升。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，开发商正是利用了这一点，制造房价上涨预期，结果房价的涨幅比地价的增幅还大。

　　其二，需求“人为过剩”，直接拉升房价。今年以来，全国除长三角地区楼市供求关系有所缓和外，其他房价涨幅居高不下的城市，供小于求的局面没有改变。业内人士分析，造成需求过剩的因素主要有：保障不到位，大量中低收入者被裹挟进房市；投资手段匮乏，买房仍是多数手有余钱者的理财方式。

　　北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》指出，根据东部地区商品房均价和人均收入，70％的城市居民没有购买新房的能力。房价的持续上涨造成广大中低收入者超越个人经济能力地恐慌性跟风。

　　美联物业顾问姚滨说，银行存款利率低，房价的持续上涨刺激了投资热情。由市场“看涨”预期拉动起来的套利需求，实际上是金融市场上保值增值手段缺乏的表现。

　　城市化加速引发大规模被动性需求也是导致住房消费居高不下的另一个因素。尽管今年城镇房屋拆迁规模得到了控制，但总量还是不小。例如2006年，上海世博园区动迁1．8万户居民，轨道交通前期动迁1．3万户居民。

　　其三，银行放宽贷款条件，为楼市购买力提供支撑。获取存贷款利差仍是国内银行盈利的主要模式，收益稳定、坏账率相对较低的个人住房贷款业务成了各银行争夺的焦点。

　　下半年，先是五大银行对优质客户执行下浮15％的优惠房贷利率，随后，光大、兴业、深发展等股份制银行纷纷推出鼓励房贷的新措施，如调整固定利率标准、以存抵贷、放宽借款人年龄限制等。

　　分析人士指出，资金成本的低廉，让一些投资者敢于借用银行资金作为个人理财的财务杠杆。

　　其四，“房地产势力”导致调控政策悬空。业内人士分析，中国经济高速增长、城市化进程加快、人民币升值和国内货币流动性过剩，这些确是房价走高的因素，但主导因素还是强大的“房地产势力”——一些地方政府、有关部门、部分开发商和金融机构以及房地产食利者综合作用的结果。

　　一些地方言行不一，嘴上谈“调控”，暗里在托市，在房价问题上喜高恐低。有的地方政府与市场的边界至今没有厘清。

　　中国政府要求各地住房结构调整规划必须在2006年9月底完成，但全国65％的地级以上城市、91．1％的县级城市未按时公布住房建设规划。一定程度上，住房保障体系的缺失，正是开发商仍死守高房价、楼市“且调且涨”的关键原因所在。

　　业内专家指出，正是上述市场和非市场的四大原因助推房价“且调且涨”。