换物业，业主并非可任意解约

　　□周夏莹

　　想要更换物业已经不是一天两天了，物业的诸多不作为，让松江一大型住宅小区的业主们开始考虑利用法律将现任物业公司“炒鱿鱼”，从而寻觅新管家。新近审议通过的《物权法》引发沪上小区业主的学习热潮，而小区内的律师业主则充当起顾问，只等时机成熟就更换物业。

　　业主不满现任物业公司

　　公共设施没有及时维修、小区道路交通混乱、保安大多闲散不负责任，甚至还发生过保安殴打业主的事件……物业的服务越来越不让人满意。

　　对于小区里的私搭乱建、违章建筑，以及地面乱停车等问题，物业公司的态度从来就是敷衍了事，一句“管不了”让小区的管理陷入恶性循环。高额的管理费难以得到等值的服务，业主通过拒交物业费抗议，而日渐减少的费用又制约了物业公司的运作，保安、保洁人数大幅缩减，让小区维护管理步履维艰。

　　钻研《物权法》意欲维权

　　物业经理一茬接一茬地轮换，但小区管理却不断恶化，小区业主一直在考虑如何才能将现任物业公司“炒鱿鱼”。近来，小区业主开始自发学习研究《物权法》，意欲借助法律维权。

　　业主表示，在寻觅新管家的同时，还应研究《物权法》对更换物业的相关规定，从而为自己维权。于是，一场关于《物权法》的讨论在小区内进行得如火如荼，有的业主负责收集媒体对《物权法》的解读，有的律师业主提供咨询。不过，也有业主担心更换物业会引起生活混乱。

　　合同期内不能随意解约

　　物业管理专家表示，按《物权法》规定，业主可自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业服务机构或其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主依法有权更换。他表示，更换物业公司，并实现新老物业的平稳过渡，首先需要小区有运作规范的业委会。“业主并非可以任意解约。”上海凌云永然律师事务所律师张黔林表示，更换物业也要受到物业服务合同期限的约束，如果还在合同期内，业主不能擅自解约。他认为，如果物业公司服务不到位，业主想在合同结束前解约，应当以物业公司违约为由，比如服务质量明显达不到合同约定而且整改无效，致使不能实现合同，这种叫违约解除，是合同法赋予的法定解除权，“否则还是要受到合同期限的约束”。