小区停车难 到底难在哪

　　后天，广州市路内停车场收费调整的听证会在延期之后将正式举行。不出所料的话，不久之后，车主们在西湖路咪表停车（属于北京路步行街的一类路段）就得付出每小时12元的昂贵停车费。正如物价部门指出的“希望利用价格杠杆引导车主尽量选择公共交通出行，提高繁华地段路内停车位周转率，引导机动车向路外停车场及城市中心区外围停放”，但是仔细思考，路外停车场不外乎两类：一是小区停车场，二是公共停车场。那么目前，这两类停车场，特别是占全市车位总数六成的小区停车场状况如何呢？

　　本报记者选择了滨江东一带作为此次调查的重点区域。因为这个从上世纪90年代末期开发的区域集中了众多的中档和高档楼盘，从较早期的中信乐涛苑到至今仍在建的一些楼盘，滨江东板块是广州这十五六年来房地产开发的一个缩影，而这一区域轿车进入家庭相对较为迅速，小区车位缺口不断扩大，矛盾不断激化。

　　拆了“路外停车场”的东墙能补上“路内停车场”西墙吗？也许有一天，在轿车进入家庭的同时，“城市之大却没有一辆车的容身之地”将不再是夸张之言。

　　文/本报记者 邱敏、杜安娜

　　图/王燕

　　李刚住在中信乐涛苑，最近花十万元买了辆小车，成为有房有车一族后，生活一下子变得有滋有味了，但他很快发现烦恼也随之增加。因为和国际统计的一样“一辆车有80%的时间是呆在停车场，20%的时间在马路上”。

　　买了车却要“流浪”

　　李刚发现，小区里没有临租车位。小区里将近100个车位中20多个已经卖给业主，剩下的都是月保车位，只有别人退保了，他才有可能接手。他一打听，退保的很少，但排队等车位的已经不止五六个了。所以他只能每逢月底自己来问问，运气好刚好碰上有人退的话就成。

　　于是李刚的爱车天天成了“流浪儿”，晚上有月保车不回来管理员就通融一下找个位给他，没有就到处找位：对面的酒家一般晚上10点之后才有位，但第二天早上8点就要求开走；路边的咪表也是晚上10点到第二天早上8点，10块钱，但只给停车不负责保管，所以一来怕被人偷着划花，二不忍心让爱车在大马路上过夜；路口的公共停车场倒是不贵12小时6元，但走路上去得六七分钟，特别是下雨天，太不方便了，体现不出有车的优势；但他后来发现，在那个公共停车场里泊的居然还有珠江广场的车，人家走路到这里比他不多不少远一半，他的心理才总算平衡了一些。

　　李刚认为车位是属于业主共有的，只能月保的话，对于后买车的业主是一种不公平，于是他找到管理处想投诉，没想到人家告诉他，车位在楼盘销售时，就已经全部卖给一个私人老板，产权证都已经出了，目前由这位老板的公司全权打理车位的租售。

　　最后只有一条路——买一个车位，他打听了一下公司可能会出售下一批车位，价格估计在18万~19万元。他想想自己的车也就10万元，买个车位还是车的两倍真是犯不着。于是他的车又继续着流浪的生活。

　　轿车入户车位普遍不足

　　李刚的烦恼同样是滨江东一带许多车主的烦恼。中信乐涛苑共有440户业主，一半以上的家庭都有车，有的甚至一家有5辆车，但车位只有约100个；同样位于下渡路的柏惠花园一期共200多户，只有40多个车位，二期交楼后也只有40多个车位；在金豪嘉苑有近400户人家，只有车位60多个，一到晚上8点多钟小区道路旁已经首尾相接停满了车，出于消防和小区居民出行方便的考虑，车主和非车主们就并不大的小区道路停车问题争执不下。

　　而滨江路的一二线江景盘情况同样不容乐观。广州大道某楼盘即将售罄，据物业管理公司的有关人士介绍，小区全面入住后将有业主1208户，但车位只有两百多个，住户与车位的比例竟然达到了6∶1。在楼盘的销售中心，当记者询问销售员，关于此楼盘车位的比例规划数据时，销售员表示自己从来没有见到过这样的规划数据，也不能提供。

　　而为了尽量增加车位，该楼盘还采用了“子母车位”的方法停车，把车库的某些死角利用起来停车。所谓“子母车位”就是“母车”移开，“子车”才能开出来，这种车位对于有两辆车的家庭和两个自愿组合的家庭可以采用。

　　月租是物价局限定的两倍

　　边建边卖得热火朝天的怡趣街上的一楼盘，目前一期的车位已经全部出售。这个楼盘的四、五栋分别有200多户，但车位只有40多个。有些买了车位的业主，把车位出租的业务挂靠在物业管理处。记者在管理处的工作笔记本上看到，不乏买了两个车位的业主，目前这些车位的月租价在800~1000元不等。这个价格已经远远突破了物价局限价的400元。

　　一位不愿意透露姓名的业主告诉记者，他看好车位的投资价值，滨江东一带江景盘的地下停车位，业主放租月租一般在700~1000元。以一个车位22万元为例，以月租700元计，不考虑通货膨胀与租金上升，静态回收期为26年（车位的土地使用年限为50年），而且车位租金上升的空间很大。面对记者突破物价局限价会不会被处罚的疑问，这位业主告诉记者，按照物权法的有关规定，他按市场价收租完全是合法的。

　　嘉仕花园西区则拉出了两幅大标语，反对将中心花园改建停车场的企图，中心花园属于全体嘉仕人。很显然，这里也正面临着车位短缺之困，以至于出现了绿地之争。

　　为停车还要“贿赂”保安

　　小区停车之难衍生了很多好笑的事。比如小区的保安一下子就火了，许多车主们为了谋一个位置，对保安们总是笑脸相迎，递烟是最基本的，甚至出现了贿赂，一位业主告诉我，他的车位就是给了保安两百块钱换来的，让保安每天留个车位给他，因为他发现走哪条路还不如给保安钱直接。因为停车难，车主和小区非车主之间成了两大派别，各自为了自己的利益而争，车主们想改造绿地，建立体停车场，非车主们则认为侵害了自己的权益，各种斗争在小区内不断上演。

　　广州车位缺口30万个

　　在广州市停车场协会会长康斯平看来，小区停车难产生的背景是“对于家庭轿车的井喷式增长出乎预料，汽车消费在2002年开始进入了爆发性的增长。”他给了记者一组数字：广州市目前有停车位约40万个，其中小区停车位占六成，约24万个，商业停车位16万个，停车位的缺口在30万个。

　　缺口仍在不断地扩大，“目前广州市每天上牌的汽车大约在600辆，一年就是按照365天算，新增车量就是21万辆，车增长的速度大约是17%，但我们的车位增长，一年是4%。按照建委的规划，从2006年至2010年，广州老八区将建设107个公共停车场，共计22465个泊位，建设路边咪表泊位7958个，平均下来一年增加5万个车位，这5万个连当年的问题都解决不了，那历史遗留问题就更加没得谈了。”

　　据介绍，城市停车从结构上一般分为配建和公共两大类，配建类是指解决建筑物自身及其吸引外来停车需求的停车方式，承担城市停车总需求的80%~85%，是城市停车的最主要方式，因此，建筑物配建停车场建设的好坏对解决城市停车问题至关重要。广州的车位不足除了路面的临时停车位外，主要问题来自住宅小区。车位配比规划滞后使目前广州住宅配备车位存在巨大缺口。

　　规划指标早已落后

　　广州市目前住宅小区的停车场配套是根据《广州市建设项目配建小汽车停车位指标》确定的。据了解，这个指标出台于2002年，基于《广州市建筑物的停车配建指标研究》。据透露，当时主管部门对于研究充满了信心，称之为“反映了一定的前瞻性、经济发展的适应性和管理操作的合理性，能够满足今后10年的发展需要”。事实上，时间仅仅过去五年，规划指标的滞后已经显而易见。

　　据透露，《广州市建设项目配建小汽车停车位指标》规定普通住宅小区的停车位配建，根据建筑面积不同从0.2泊/户到0.8泊/户不等，其中，普通住宅每户建筑面积不大于80平方米的，停车场指标为0.2至0.3泊位/户；80至120平方米的，为0.25至0.5泊位/户；大于120平方米的，为0.3至0.8泊位/户。市区内住宅项目一般情况下停车场多设置在地下室，由于地下停车场的建造成本较高，投资的回收周期较长，不能引起房地产商的热情，开发商通常只开发达到规划要求的车位数，即平均1000户有200个车位就算了。

　　一位业内人士告诉记者，“一般来说地下开发成本高，工期长，建设一层相当于地上三层的费用，所以大部分开发商只建一层，车位配比能达到5∶1就不错了，甚至有的开发商报了这个数上去，实际上还达不到，规划部门又不可能到每个楼盘来数有多少个车位，所以他们报多少个就是多少个，图纸上批一下就算过关了。”

　　立体停车场难生存

　　反省显然已经开始。2007年9月，广州市规划局公示《广州市建设项目配建小汽车停车位指标检讨》，提出增加住宅商务楼的停车配建指标，提高到0.5至1个泊位，新指标比旧指标的配建指标普遍提高三成左右。新的指标显然是针对新的建筑，但远水解不了近渴，停车难已经呈白热化的老小区又该怎么解决呢？

　　目前，越来越多的小区开始考虑引入立体车库问题，柏惠花园就是其中一个。在柏惠花园的计划中立体车库的200万元投资，预计增加车位20个，但这个项目与广州市的许多立体车库一样推进得并不顺利。

　　在解决广州停车难问题上，建立体停车场，曾经是一个听起来让人兴奋的解决方案。它有两大优势足以让人期待：其一，占地面积小，立体停车库的占地面积约为平面停车场的1/2~1/25，可达到每1平方米即停放一辆小车。其二，造价低，每个泊位投资约3万~12万元，传统停车库约为15万元。

　　“但广州的住宅小区，没有几家安装了立体车库。”广州广日停车设备有限公司副总经理林华告诉记者。

　　林华说：“广州的立体车库市场主要是国企部门内部、国有企业开发商开发的楼盘、部分写字楼。比如广州市工商行政管理局、广州军区梅花园干休所、广州华夏大酒店的几个项目。”他说，广州立体车库市场很不景气，几乎打算放弃这块市场。

　　建立体车库并不是解决停车难的唯一办法，但立体车库为什么推行难，林华分析了几点原因：第一，法规障碍。立体车库的管理和权属是一块盲区，现在还没有法律规定，它属于设备还是属于建筑。每次建立体车库，也不知向哪个部门提出申请。曾经在肇庆有个项目，申批时，跑遍了所有的政府部门都没解决，最后只能放弃。第二，车库产权问题。拿地下立体车库来讲，一层变成两层后，一个车位仅需三四万元，但业主感觉自己没有产权，不愿意花钱买。北京人能接受这种消费习惯，但广州人不习惯这种方式。第三，资金问题。开发商在开发楼盘的时候，设计车位不足，但楼盘卖出去以后，物业管理处没有足够的资金来建设。另外，很多旧式的楼盘，当初设计的时候，所有的线路和管道都暴露在地下车库，如果要修建新的立体车库，因为高度不足，必须进行改造，光改造就需要几百万元资金。

　　林华说：“当然，还有些猫腻。因为开发商只要按照审批通过工程规划建设，就算完成他们的任务了。很多开发商在建设之前，会和我们谈修建立体车库的项目，列入工程计划中。国家验收车库时，只看计划，不看实物，这就让开发商钻了空子。没建好的车库项目往往以流产告终。”

　　广州市社科院研究员卢晓媚认为，虽然广州市的规划部门早就做了机械停车库的相关规划，但进展非常缓慢。一直以来，立体停车场“身份属性”不明晰，有人把它称作建筑物，也有人称作构筑物，还有人称其为设备。三种身份属性，其申报审批是不一样的。开发商为建一个立体停车场，仅办理各种手续竟需要近两年的时间，因为涉及到政府若干个部门，在申报过程中半途而废也是常见的。这使得投资者“望而却步”。另外，立体停车场，技术要求高，一次性投入大，成本回收期长，社会资金进入困难重重。

　　咪表晚间收费将调整

　　除了向高度要空间外，向道路要空间也是一个办法。1月3日将要进行听证的广州市路内停车场收费调整听证方案中对于咪表的晚间收费时段进行了调整，在最有望通过的四号方案中晚间收费时段从原本的晚上10点到早上8点，调整为19：30～次日7：30，收费标准10元不变。“这主要考虑到上班一族的需求，希望能够让咪表来分流一些小区停车场的压力。”康斯平告诉记者。但真正要做起来并不容易。

　　上渡路执勤的咪表管理员，管理着路段共90多个停车位。管理员告诉记者，由于主要是餐馆泊车需求大，这里最忙的时间是下午5点至8点左右，晚上时段基本上只有十几辆车过夜，过夜的车通常是外地车牌，附近小区居民的车很少在这里过夜，只有一些在周边真的找不到车位的车主才会过夜。她说，为了吸引周边小区的车主，他们会把晚上时段从10点提早到9点，但效果也不大。她认为虽然咪表泊车方便，但不受小区车主欢迎的原因是，咪表只停但不负责保管，车主们不太放心。此外价格也是一个重要因素，咪表白天是4元一小时，晚上10点到早上8点是10元一次。比起停在小区的车库，价格要高出很多，时间也不好把握。咪表要分流小区停车场的压力，仅仅要价格和计费时段的调整是远远不够的。

　　错时停车能否在广州推行？

　　在杭州，错时停车的措施已经实施了一年。地处杭州文三路电子信息街区核心地段的九莲新村社区，因为人流、车流量大，停车也很困难。为利用停车场地资源和时间差，社区和辖区单位加强了联系，实行资源共享，错时停车——单位停车场白天停不下的车，停到了居民小区内；居民区晚上停不下的车，能停到单位车库里安稳过夜。

　　事实上，错时停车已经成为不少小区解决停车难的办法，对于那些车位紧张的单位来说，这也是一个“双赢”的局面。但问题是，现在不少新建住宅区是成片开发，一个楼盘挨着一个楼盘，大家的停车高峰期一致，很难“错时”。但这种错时停车无疑提供了停车场综合利用的一种思路，对现有停车场状况的调查和综合利用应当尽快提上日程。

　　“目前广州市私车的保有量是100万辆，加上一些公务用车和外来车辆什么的，估计每天在路面上的车有180万辆，专家做过一个测算，广州市最多只能容纳400万辆车。如果我们到时候再去找解决的办法就一切都晚了。”康斯平说。