近年来，因房地产开发过热，行业竞争加剧，一些开发商、建筑商大肆拉拢腐蚀房地产开发管理领域行政执法人员，导致房地产开发领域渎职犯罪呈多发态势。河南省禹州市人民检察院通过查办案件发现，房地产开发领域存在审批程序复杂化，审批环节多元化，审批部门职能化，管理重叠交错化等特点，这些特点给渎职犯罪提供了较大的滋生空间。经总结分析，在房地产开发领域查办职务犯罪，关键应注意以下四个环节:

　　一是国有土地使用权协议出让环节。我国国有土地使用权出让的方式有四种:协议、招标、拍卖、挂牌。在这四种方式中，招标、拍卖、挂牌具有公开性、竞争性，透明度高，不易滋生渎职犯罪。而在协议出让环节，由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，人为因素过多，因此，容易被暗箱操作。滥用职权、非法低价出让国有土地使用权等渎职犯罪极易发生。一些从事土地管理的干部利用职务之便，在经手办理国有土地使用权协议转让中，本应委托地产评估机构按实际出让年限对宗地地价作出评估，但为了徇私利，刻意使一些建筑商少交土地出让金，违反《城镇土地估价规程》计算国有土地使用权实际出让年限的宗地地价，造成土地出让金大量流失。我们通过调阅近五年来全市国有土地使用权协议出让档案发现，有34%的国有土地使用权协议土地出让金流失的问题。

　　二是建设工程规划审批环节。根据国家规定，办理《建设工程规划许可证》必须提交立项批文、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、规划平面图、施工图、效果图等申请材料。我们通过重点调取审查建设工程规划审批材料发现，有20%的建设工程规划审批存在问题。这些问题主要表现为:有的是申请办证材料不全却准予建设，有的是申请办证材料内容与实际建设项目不符却准予建设。其中表现尤为突出的是在划拨土地、集体土地、工业或其他性质的土地上开发商品住宅楼。根据国家规定，改变土地用途进行房地产开发，必须到国土资源部门换发土地使用证，补缴土地出让金。而现实中，一些开发商为了逃避缴纳这部分土地出让金，往往绕开国土资源部门直接到城建规划部门办理准建手续，在这种情况下，一些城建规划部门工作人员或因责任心淡薄而玩忽职守，或谋私利、徇私情而滥用职权，直接导致国家应收的这部分土地出让金流失。

　　三是房屋产权发证环节。主要表现在房地产权属登记审核方面。负责登记审核人员在经手房地产开发项目权属登记过程中，为明知不符合权属登记条件的房地产开发项目签署合格审核意见，导致这些项目被确权发证，直接造成土地出让金、配套费流失。我们调阅了房屋产权管理部门近五年来相关房屋产权档案，发现这一环节存在的主要问题是:档案缺少国有土地使用权证，土地登记用途与工程建设项目不符导致土地出让金大量流失;未办理准建手续导致应收的配套费大量流失。

　　四是房地产执法监察环节。在房地产执法监察环节，囿于现实执法环境和执法条件的限制，实践中固然存在执法难度大的客观现实，但执法不力，疏于监督、监督不到位的情况仍普遍存在。在这次专项工作中，从我们调取的土地执法档案和城建执法档案来看，被查处的违法建设项目约有30%未予彻底纠正，大多罚款了事，放任其继续违法建设，甚至对于一些开发商逃避缴纳土地出让金和建设配套费的违法行为，在罚款后放任不管，导致土地出让金和建设配套费大量流失。

　　(作者单位:河南省禹州市人民检察院)