■细则或呈差异化，控制风险为主流

　　■深圳各行已在探索中，框架性原则显现

　　农行出了撤了又出，光大出了又紧急叫停，多家银行传出细则又被否认……近期银行房贷新细则究竟会是何面目成了财经新闻的焦点之一。据记者最新了解，深圳本地在房贷市场占据前列的银行关于新房贷细则均没有定案。一位银行零售部门高层披露说，与去年房贷政策关于第二套房定义相比，此度房贷新细则涉及面更广泛，银行会更加谨慎对待，期望短期有明确的规定并不现实。而且，一些核心的如何控制风险的要求将是各行的“经济秘密”，更是不会公布的。

　　据梅林片区的一家中介管理人员分析，其实银行对于首次购房的优惠差异不会太大，如果需自住出手买房同新细则出台关联不大。银行虽然未公布房贷细则，但已经有些实际规则供操作。只要是优质的客户，银行肯定不会放弃的。而对于炒房客，监管层依然需要银行从严控制，这也是相关新细则难产的原因之一。

　　新细则处于“风口浪尖”

　　作为房产“救市”的重磅级举措之一，银行房贷新政策被市场寄予了较高的期望。可10多天过去了，目前仅有两家银行对外公布了房贷新细则，其中一家还不算是真正的细则。

　　根据央行规定，10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0．7倍，最低首付款比例调整为20％。

　　虽然有近一周时间的缓冲期，可到10月27日当天仍没有一家银行对外宣布个贷新政细则。10月28日，农业银行总行在“先发后撤又发”之后率先对外公布了正式的首份房贷新细则，称“对初始发放金额30万元（含）以上，原执行利率为同期同档次基准利率0．85倍的贷款，将在2009年1月1日当日对贷款执行利率统一下调为同期同档次基准利率的0．7倍”。

　　农行还提出了“手工调整”的模式，即由借款人主动提出书面申请，银行基于原合同约定、综合考虑多种要素提出最终审批意见，经借贷双方协商一致，可于明年1月1日（含）之后进行调整。

　　与农行新细则推出“一波三折”类似，光大也是颇具戏剧性。在上周公布之后，11月4日光大宣布全面撤回房贷细则。光大零售业务部有关人士表示，正在等待央行、银监会的意见。

　　根据光大银行此前公布的“房贷实施细则”，客户购买的第一套自住房，符合套型建筑面积在90平方米以内等条件，可以享受首付比例20％、贷款利率在基准利率的基础上下调30％等优惠；对于第二套房(指的是此前在银行有一笔未结清房贷)，首付比例将为20％，贷款利率在基准利率基础上享受八二折优惠。

　　根据监管部门2007年制定的政策，二套房贷款首付比例不得低于40％，利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1．1倍。和原有政策相比，光大银行明显试图在二套房贷款政策方面有松动。

　　11月3日，交通银行公布了房贷细则。新增客户首次利用贷款购买自住房，首付比例为20％，贷款利率为基准利率的0．7倍。从3日起，对符合优惠条件者已经开始放贷。

　　不过业内人士表示，交行的房贷细则称不上是“细则”，仅对新增客户首次利用贷款购买普通自住房，作出了央行的最低优惠政策。关于存量房贷如何调整仍在研究制定中。对于二套房和其他客户首付比例和利率政策。

　　据银行业内人士披露，房贷细则之所以各银行讳莫如深，至今“难产”，难点在于对存量房贷如何处理、二套房政策如何制定。

　　前央行副行长吴晓灵在10月30日有个最新的表态，“商业银行不必出台房贷新政的执行细则，商业银行应该根据每个客户的情况，自主决定对客户的优惠利率。”

　　深圳各行已在探索新细则

　　作为总部在深圳的几家银行——招行、深发展、平安，它们在深圳房贷总额中占据不小的比例。虽然相关的细则没有公布，不过一些框架性的原则规定其实已经显现。

　　据悉，招行内部已传达了房贷业务的相关操作规定——在央行和银监局发布政策的基础上，将依据不同客户的风险程度给予不同的优惠利率。

　　有关负责人透露，该行确实已经明确了开展房贷业务的两大原则。一是严格执行央行和银监会的相关规定。二是该行在办理房贷业务时，将依据不同客户的风险程度给予不同的优惠利率。“就是同一套房屋，不同人来或许都会是不同的优惠利率。”该人士称，他们这几年一直都在为利率市场化做着准备，客户风险评估体系已经基本完成。此前的市场环境中，这套风险评估体系一直没有用上。此次，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0．7倍是利率市场化进程的继续，有利于市场化定价机制更充分地发挥作用。因此，他们将开始正式使用这套评估系统，其评估参数包括客户的信用、收入等多项内容。

　　深发展之前也有原则性的公布。10月24日，深圳发展银行副行长刘宝瑞在三季报发布会上回应房贷新政细则时说，深发展正关注央行关于此次新政的细则，将根据央行细则来制订执行细则。此次新政主要是为了扩大内需，而存量贷款对此没有明显作用，因此深发展将重点考虑对新发放住房贷款执行最优惠利率，不会出现存量贷款普遍下调的现象。据悉，除了按照央行政策支持首次购房和改善型购房，深发展将同时结合客户的信用记录、还款能力等综合评估结果确定合适的利率和首付。“原则上低风险贷款提供低利率，高风险贷款执行高利率”。

　　深圳平安银行行长杰克逊则对于下调利率促进购房需求抱谨慎观点。杰克逊认为，尽管央行在信贷政策上有所放松，但他认为不会放松信贷标准。

　　对于有分析师担心银行间会因为竞争，以及客户通过转按揭，将迫使银行对全部符合条件的客户采用7折利率，最后导致银行的利益无存。杰克逊表示，“人们不会因为利率的下调就去买房。”

　　各行都希望细则能更主动

　　目前银行行业的研究人员均认同，各家银行细则“难产”的主因在利率倒挂导致银行压力加大的缘故。因此，谨慎的机构研究人士预期，即使各家银行细则出齐，能否有效刺激深圳居民房贷需求仍有待观察。

　　海通证券金融行业分析师范坤祥认为，房价下跌、成交量低迷，居民对未来经济前景的悲观预期已经抑制了个人的贷款需求。

　　从已实现的贷款融资额来看，2008年上半年贷款融资额为27341亿元，同比增长3．73％，大幅低于同期ＧＤＰ的增速，而2006年和2007年上半年的同比增速分别为40．10％和18．46％。从贷款需求的预期情况来看，央行公布的贷款需求指数连续三个季度出现了下滑，可见居民和企业的贷款需求正在减弱。

　　据他分析，银行方面，银行家的信心和预期也反映了商业银行在贷款发放方面采取的谨慎做法。判断经济运行偏冷的银行家占比升至自2004年调查开始以来的最高水平，表明其对经济下行的担忧增强。

　　国金证券分析师解释央行最新一次降息的“技术处理”在于缓解银行的压力。他们认为，“最新一次存款采取长期多调的方式，主要可能的考虑是为了弥补前期房地产新政的缺陷，因为按照首套房屋贷款利率7折计算，实际房贷利率将为5．04％，与5年期以上存款利率（假设按照同步27个基点调降）为5．31％，两者间存在27个基点的存贷利差，将给银行带来一定的风险。因此长期调降45个基点，可能是出于缩小存贷利差，保证房地产新政可操作性的考虑。”

　　不过不少银行业内人士已经公开表示，利差快速缩窄对于银行业绩的冲击，悲观的机构甚至预期明年国内银行业整体业绩可能出现零增长。

　　据中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇分析，银行正处于两难处境。在涨价的过程中，让各家银行统一口径并不是难事，但在房贷业务节节萎缩的时候，各家都恨不得能将客户揽入怀中，但又不甘心定价太低。谁越迟出台就越有利，因为在别人基础上略为放低最主动。

　　他表示，目前银行业的房贷业务(包括开发和住房)占贷款总额18％左右，无论如何技巧高超，负利差对银行整体业绩的影响不可小觑。郭田勇表示，这也给银行一个重新认识房贷业务的契机，粗放式的经营模式是不是应该结束了。

　　相对而言，房地产商看好房贷新细则的积极效应。万科集团首席研究员谭华杰认为，“政府将放宽第二套房贷的决定权交给了商业银行，而社会上的反应尚需要观察，一旦有需要政府可以重新规定具体情景。而用语的变化如家庭变成居民，将使得一户买两套房不受限制。”

　　对于有关银行是否有动力把高于按揭贷款利率的存款作为房贷放出去的疑问，他认为，“银行对这次政策的态度，最好让事实说话，不太好推断。逻辑上来说扩张货币政策下，发放贷款可能已经成为商业银行的任务。”