市民关注银行房贷新政。张和平/CFP

　　近期，利率连续三次下降，明显已进入降息周期；而房贷新政策开始逐步推出并落实，首次贷款购房者的房贷门槛和成本均大幅度降低。这些变化对于准备置业的年轻人和那些新“房奴”来说，无疑是一件大事。要贷款的如何还贷，已贷款的要不要提前还贷？这些问题值得考虑。

　　提前还贷不妨再等等

　　目前，全球央行都步入降息周期，我国央行也不例外，仅仅一个半月时间就已经三次下调贷款利率，其频率历史罕见。然而，这并不意味着降息的结束，反而预示着降息刚刚开始，分析机构预测，春节之前，央行可能还有两次降息，此后还会视经济发展情况决定是否继续降息。

　　目前商业银行5年以上贷款利率为7.20%，部分房贷利率还有下浮，如果明年春节前再有两次27个基点的下浮，5年期以上的贷款利率将达到6.66%，甚至可能更低，这样还款压力也将大幅减轻。其实，如果你通过适当的投资理财，也可以将6.66%的贷款利率消化掉。如现在各银行都有信贷资产类理财产品，目前一年期左右的信贷资产类理财产品年预期收益率超过6%的并不少见。也许有人会说，投资理财的收益率与贷款的利率差不多，这不也是白玩吗？可如果你提前还了贷款，手头没了“米”，而未来的若干年，难免会有极好的投资机会，或其他急需用钱的时候，那时候就很难办了。另外，房贷利率往往会在基准利率的基础上下浮几个百分点，而一般的商业抵押贷款往往在基准利率上浮几个百分点。所以，资金在自己的手里才有主动权，“现金为王”还是有一定道理的。

　　选择等额还是等本因人而异

　　现在很多准备置业的人都希望用足政策规定的八成贷款。比方市民小王夫妇经营着一家五金批发店，身家已过百万元准备购房，但手头需要随时准备大量流动资金，准备贷款60万元30年还清。他们还有两种贷款方式可供选择——等额还贷法和等本还贷法。

　　如果选择前者，小王夫妇俩每月还款3236元，30年的利息总额是57万元。如果选择后者，小王夫妇第一个月还款额4187元，以后每月递减7元，30年累计利息总额是46万元。以上两种贷款方式，各有优劣，前者尽管利息总额较大，但由于前期还款较少，因此适合那些收入稳中有升、经济条件不允许前期投入过大的家庭，如事业起步不久的公务员或医生。后者尽管前期还款量大，但是贷款人本金归还得快，适用那些目前收入较好、可能提前还款、但远景不明朗的人群，如商人、小业主。小王夫妇现在生意做得不错，每月进项颇丰，且预期3到5年内事业会比较巩固，家庭教育、医疗支出都会很小，而再以后就很难说，他们盘算再三，选择了前期还款较高、后期压力较小的等本还贷法。

　　利率走低不宜选择固定利率

　　作为首次购房的自住需求者，两口子都是企业高薪职员的小张夫妇不但可以获得优惠的商业房贷利率，还可以获得利率水平更低的公积金贷款，按照目前的房贷政策，由于两人都有基本公积金和补充公积金，小张夫妇俩可以获得80万元的公积金贷款，如果按照80万元公积金贷款、40万元商业贷款来计算，按照等额的还款方式，夫妇俩每月约还款6253元，30年贷款的利息总额是105万元。如果选择等本的还款方式，夫妇俩首月还款8073元，以后每月递减13元，30年期间，夫妇俩利息还款总额为85万元。

　　当然，准备购房的家庭还有其他形式的房贷可以选择，比如固定利率房贷。按照目前固定利率房贷政策，5年以上期的房贷固定利率为7.11%，而一些银行可以为优质贷款客户提供优惠利率，比如招商银行的优惠利率就是6.85%，固定利率仍低于相同期限的商业贷款利率。但是从目前来看，我国正处于降息通道中，房贷利率还有进一步下降的可能。且从未来两三年的预期来看，目前利率水平仍属于高位，因此，选择固定利率房贷并不划算。