□王毅鹏

　　沪版14条房产新政以及普房标准上调已近一周，记者昨日从多家房产中介处了解到，由于银行房贷细则以及改善型住房定义未明，住宅买卖双方仍都处于观望咨询阶段。更为重要的是，之前认为受新政利好的市中心小户型住宅交易并无起色。

　　中介门店一周“零成交”

　　“你现在要贷款买房子，我只能给你做交行的，其他银行都按照老办法。”一名房产经纪向记者表示，目前只有农行和交行出台房贷细则，所以贷款的选择面收窄。“还是等一等吧，估计其他银行的细则就快出来了，我们现在也在观望，所以并不急着催促客户完成交易，毕竟现在办理贷款购房并不是最好时机。”中介反劝记者耐心等待。

　　静安区的一家知名中介店长昨日向记者透露，房贷新政出台一周来这家门店的成交率为零。对于“一周生意交了白卷”，该店长认为很正常，一方面是市中心的住宅本来就不是跑量的，另一方面这位店长仍坚持 “新政对于市中心二手房交易影响不大。”

　　“以我们静安区为例，8成以上的住宅总价在300万以上。普房标准上调至总价245万后，还是不够格。”她认为新政扶持的是中低收入家庭购房，而能在市中心买房的人群显然不在扶持之列，因而他们对政策的敏感度反而很低。

　　该店长表示，虽然一周零成交，到门店来咨询的人数比之前大大增加。这与1月前冷清的交易情势还是有所不同的。“大多数买房者正好利用这段政策真空期积极看房选房，等政策明了后即可直接进行交易。”她乐观地估计。

　　小户型住宅并无起色

　　同时，之前业界认为新政将利好市中心小户型住宅的局面并未出现。“就市中心而言，总价在245万元以下的小户型住宅只有两种，酒店式公寓和老公房。”中介店长向记者分析，“老公房由于房型、面积、小区环境等因素与年轻人的住房要求尚有距离，一般首次置业者不会选择老公房。而由于市中心大规模城市改造的推进，老公房的挂牌量也日趋减少。”

　　他透露，原先投资客青睐的小户型酒店式公寓 “目前也比较难推”。05-06年酒店式公寓的投资回报率在8%，如今已经降到了3%。也就是说，酒店式公寓的租金水平与一般住宅已经持平，但其高昂的物业管理费和简陋的小区规划使得消费者“望而却步”。

　　“总体说来，市中心小户型住宅交易井喷的局面并没有出现。消费者关注的还是房产的性价比。房龄在10年之内，单价2万5，面积在100平方米的二手房最为走俏。”他坦言房地产市场要真正回暖有赖于房屋价格的回归理性。

　　佑威房地产研究中心分析，以当下的高房价观察，从此次普通房标准调整中受益的主要还是中低端购房者，目前新政可能给市场带来的成交拉动并不明显。中国银行国际金融研究所近日发布研究报告也表示，随着全球经济和中国经济增长“拐点”的出现，国内房地产市场也将由当前的“滞涨”转入周期性因素主导的下行阶段。到2010年，房地产周期才将重新进入上升周期。