□见习记者黄永进 杨小粤

　　提要：11月1日，武汉菱角湖万达广场的火爆景象让市民感到，目前江城投资热亦如箭在弦上，随时都有发射的可能。近两千名市民顶着寒流到达认购现场，认购队伍一度长达数百米。有专家分析，住宅项目的高价位和不断膨胀的通胀预期，增加了市民对固定资产的投资热情，导致了市民对商铺的疯抢。事实上，当今中国商业地产中流行的“城市综合体”概念才是市民看好该商业地产的重要原因。

　　什么是“城市综合体”

　　所谓“城市综合体”是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

　　这种大型的商业地产产生之初，主要集中在城市中的经济重地，如纽约曼哈顿城市综合体、北京朝阳CBD的万达广场以及武汉的光谷步行街等。仅以纽约市中心的曼哈顿为例，就汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街1.54公里，面积不足1平方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名。

　　在中国，城市综合体这一概念是由当下最大的商业企业万达集团引入中国的。据万达的官方资料显示，“城市综合体”是万达的第三代商业产品，是继第一代单店、第二代商业组合店后的升级产品。与之前的单体店相比，不仅体量更大、业态更全而且商业模式更成熟。其管理理念具有四个特点：首先，核心商业部分只租不卖，保证了经营管理的统一和整体运营的便捷管理；其次，业态组合更符合现代人的生活习惯，展现给市民的不仅仅是商场，更是人们生活、购物、休闲、娱乐、文化的生活中心；其次，第三代万达广场引入“室内步行街”设计理念，荟萃国内外各大品牌，为人们提供一年四季的休闲、娱乐场所。以“室内步行街”为连线，将购物与休闲、娱乐、餐饮、文化等业态相连，构成有机商业综合体。最后，也是最重要的一点，全国首创的“订单地产”。万达与国内外众多500强商业巨头和国内顶尖商业连锁企业作为自身发展的战略合作伙伴，并拥有超过2000家的商业品牌客户资源。在项目开工之前，就基本完成主力店招商，为中小商铺提前营造旺场与人流，保证每每开业必是满堂红。

　　也因此，湖北中原地产研究部经理祁晓睿对万达集团提出的第三代商业地产发展模式——“城市综合体”概念十分看好，他认为，多种商业业态和对外销售的住宅、公寓、写字楼等融汇在一起，以商业为核心聚集人气，带动住宅的价值提升，从一定意义上来说是在保证了商业地产利润的基础上，通过经营商品住宅获取更大收益的行为，这对降低商业地产开发的成本压力十分有利。而像综合体中住宅部分聚集的人气和购买力，又将反过来助推商业部分的发展。这样，如果实现了各种业态之间的互动，城市综合体的开发效益将达到最大化。

　　武汉的“城市综合体”

　　然而在武汉，最先缔造出城市综合体原型的，却是另一个商业企业，武汉利嘉置业，这家起源于福建的商业企业在武汉的成功，得益于其在光谷世界城步行街的优秀运作，第一个将城市综合体引入武汉。“从某种意义上讲，城市综合体是对土地价值的最大利用，毕竟在最黄金的地段，单纯只开发商业地产或商住楼，黄金地段的价值都没有得到最大的开发”而祁晓睿告诉记者，实际在“城市综合体”的摸索道路之上，光谷世界城步行街与菱角湖万达广场有类似之处，只是商业业态方式有所不同。

　　现在，对于武汉这样一个超级城市来说，在中部崛起的大背景下，在具备了天时地利人和的种种有利条件下，综合体的发展已进入“蓄势待发”的阶段。目前正在规划和在建的综合体项目有世贸锦绣长江、武汉新世界中心、瑞安汉口天地、闽东中天国际城、万豪联邦中心、光谷世界城、东湖春树里、百景瑞中央生活区等等。他们有以下共同特点：其一，从建筑本身都为超大体量，建筑形态也多种多样；其二，大都位于片区核心区，交通较为便捷；其三，发展商都为品牌企业，有着丰富的开发经验，有雄厚的实力和资金以及良好的管理水平；其四，大多项目只租不售。

　　事实上，武汉自民国时期起，就是中国的重要商业口岸。对于武汉的商业地产，市民无论是投资意识还是自主经营，都有着强烈的主人翁意识。但令人失望的是，武汉市的商业地产没有一个令人满意的答案，商圈始终聚集在江汉区和武昌区一带，直到最近光谷商圈和汉口北商圈的出现，才打破了这一平衡。精明的武汉市民当然不会放弃这样一个投资的机会，从江汉路万达广场、光谷步行街和汉口北等商铺的招商情况看来，武汉市商业地产远远处于未饱和的状态。“不过需要注意的是，商业地产成败的关键还是其后期经营管理模式上”祁晓睿认为，在这一点上，凭借多年来的商业地产开发经验，尤其是丰富的资源，万达集团是具有一定特点的。除此之外，对于即将开盘的菱角湖万达广场，祁晓睿认为，相比于前两代项目，菱角湖万达广场的休闲步行街更具规划性，单个铺面的面积增大，主力店的作用将发挥更大，“这样比起原来的小铺面经营，更容易形成商业带效应，这也是第三代万达广场的优势特点之一”。