□晨报记者 崔建栋

　　近日，住房和城乡建设部在其官网上公布《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《规则》），对业主大会和业主委员会事宜进行规范，维护业主的合法权益。其中涉及了社区居民关心的业委会成立时间等焦点问题，即小区住房交付过半，筹备组和建设单位及时报送资料，最长5个月即可成立业委会。该《规则》已于今年1月1日施行。

　　业委会成立最长流程5个月

　　小区成立业委会有什么条件？虽然相关条例已有过解释，但记者在日常采访中却发现，该问题在坊间实际操作中，却有着不同版本的说法，占多数的主要有两种说法，第一是小区内入住50%的业主，第二是小区第一套房子交付使用2年后。

　　根据新《规则》，业委会成立条件及时间得以进一步明确。即在物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料，如业主名册、物业服务用房配置证明等。

　　符合成立业主大会条件的，区县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　不少居民表示，《规则》中的“交付50%”比坊间版的“入住50%”门槛要低，也便于实际统计，这对业委会成立是一则利好消息。此外，《规则》还明确，同一个项目，一期先入住的业主，可以选举产生业委会，并根据小区发展进度增补业委会成员。

　　不缴物业费将失去话语权

　　在新出台的《规则》中，第20条颇为引人注意，即“业主有拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。”

　　记者了解到，目前如果业主不缴纳物业费的话，物业公司通常来说只能通过走法律程序，起诉该业主。而作为业委会也只能对业主的行为进行劝解，其他并没有太多的强制措施。而《规则》对这样拒不交费的业主“说不”，一旦其有不交物业费、维修资金或是其他损害业主共同权益的行为，其就有可能失去话语权，或是在小区内行使管理权时受限。

　　上海市恒隆律师事务所宋安成律师表示，共同管理权是《物权法》提出的一个新概念。根据相关条文的规定，其内容应当包括：业主可以制定管理规约、决定建筑区划内重大事项、选举业委会和更换业委会成员、选聘物业服务企业等。

　　律师观点

　　新《规则》更具可操作性但效力较低

　　记者了解到，在2003年印发的 《业主大会规程》 （建住房〔2003〕131号）中，便规定了业主大会的成立程序。就上海而言，2005年有关部门也颁布了 《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》来指导业主大会成立。去年11月份，上海市政府转发住管局《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》来指导业主大会、业委会的工作。宋安成认为，从实际操作看，新《规则》更具可操作性，一些新亮点更是比以往相关法规有所突破。比如明确规定了成立业主大会的操作过程的期限，减少马拉松式的业主大会的成立情况。此外，《规则》还规定了业委会资格的自行终止与表决终止的情况，可以减少“瘫痪”业委会的存在。

　　宋安成解释，针对达不到《物权法》规定的二分之一“双多数”表决要求不能成立业委会的情况，新《规则》创造性地提出由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。这一提法在法律上会带来争议，但不失解决为问题的权宜之计。 “值得注意的是，住建部的规定属于部门规章，效力较低，真正实施取决于地方行政主管部门执行的力度。 ”宋安成说。