房地产调控要想走出越调越高的误区，最关键的是从抑制投机需求着手，收紧二套房贷，并对多套房征收重税，以降低炒房者的投机预期。

　　“新国四条”中的一系列调控措施直指目前畸高的房价，但这些政策能否“药到病除”？实施中又该注意哪些问题？本专题四篇文章将作探讨。

　　——编者

　　一轮罕见的严厉楼市调控政策近日出台：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　“这一回调控终于动真格了，威力空前的调控措施很可能将加速房价拐点的到来”，“新国四条”刚一出台，有论者即发出乐观的表述。确实，与以前的调控措施相比，此次调控无论从力度上，还是从对症下药上，都堪称史无前例。倘若能真正落到实处，房价拐点的到来并不是不可期。

　　细看此次出台的调控政策，既有涉及信贷、土地和税收的调控“组合拳”，又有针对首套房、二套房和三套房以上的区别性对待，如此细化措施，不难看出一定要遏制房价过快上涨的决心。应当说，眼下的房地产调控要想走出越调越高的误区，就必须拿出行之有效的措施，“组合拳”要打，但最关键的是从抑制投机需求着手，而最能抑制投机需求的无疑是收紧二套房贷，并对多套房征收重税，以降低炒房者的投机预期。从这点上看，“新国四条”可谓抓住了调控的要害。

　　其实，调控从提高二套房贷首付比例入手，也是以前数次调控措施的经验总结。最典型的例子是，2007年房价出现疯涨，国家出台“9·27”调控政策，一个重要内容就是区别对待首套自住房和多套房，对二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅提高。2008年房价大降，退房潮、中介倒闭潮，使房地产市场一度陷入低迷，就是拜“9·27”调控政策所赐。

　　遗憾的是，经历了2008年的市场低迷，二套房贷调控到了2009年已名存实亡。各地银行相继放开二套房贷政策，二套房贷比照首套房执行。在这种宽松政策的刺激下，房价出现报复性反弹，甚至一举超过2007年的房价。也正是由于二套房贷政策的放松，使得其他调控措施犹如隔靴搔痒，根本起不到抑制投机需求的作用，导致调控落入“越调越高”的尴尬。

　　因而，此次调控在吸取经验教训之时，实行差别化住房信贷政策，其出发点就是既满足正常的理性消费需求，同时又能抑制投机需求。二套房贷不得低于50%，至于三套以上的房贷首付比例，建议在此基础上，实行累进方式，以抑制投机者通过“杠杆效应”炒更多的房子。

　　当然，俗话说得好“不看广告看疗效”，再严厉的调控政策也要看其执行效果，否则又将陷入“空调”的境地，如此不但抑制不了房价疯涨势头，反而会再一次鼓励投机者炒房。“狼来了”的故事切忌不要一而再再而三地上演。而执行效果一要看各地的配合，二要看银行的配合，如何保障他们的配合，需要有个配套的问责机制。

　　至于“新国四条”的政策盲点，也不应忽视。比如，首套房卖掉后再买，算不算首次置业？异地再购房，算不算第二套？婚前配偶买，婚后自己买，又该怎么算？既然此次调控细化、区别性对待不同房贷，那么这些不同的消费需求也应有个清晰的界定，从而不至于为投机客打擦边球留下空间。