广西新闻网记者 李淑芹

　　策划人语

　　楼市如股市，风云变幻，难以把握，但楼市里一直活跃着这样一批人：他们对南宁楼市的发展有一定的了解；该不该买房，什么时候买房，大多心里非常有主意，不会人云亦云，追涨杀跌；他们不会轻易为开发商的小恩小惠所动，对一切“先涨价，后打折”的把戏洞若观火；他们往往对楼市和时下南宁的房价有着固执而坚定的看法，他们从容而专业，成熟而不容易受外界影响；特别是经历了房价癫狂时代后，他们已变得很成熟，很理性。

　　但他们不是偏执的较劲者，他们会适时出手购房。只要开发商把房子品质做好，价格符合承受能力，他们还是会很欣喜地去排队购房。换句话说，他们不会接受过高的房价，但当房价调整到可承受的范围内，他们就会入场，他们就是人们眼中的“刚需族”。2010年，南宁楼市有一个名词必须引起足够的重视——“刚需”，2010年，南宁有一个购房群体必将显示他们的力量——“刚需族”。

　　房价快速上涨的岁月，开发商眼中只有迅速膨胀的利润，“刚性需求”并没有引起他们太多的重视。但“刚需族”是楼市最后的坚守者，即使汹涌的购房人潮退去，唯独还剩下他们执著地与房价较劲。

　　南宁的“刚需族”在哪里？他们买房最看重什么？谁是“刚需族”最青睐的楼盘？他们有什么样的购房新“风向”？

　　为开发商寻找优质“刚需族”，为“刚需族”寻找最心仪楼盘，从今日起，本报正式启动“南宁‘刚需族’心仪楼盘大检阅活动”，从本期开始，《金牌人居》周刊记者将深入楼市一线，为你描画南宁“钢丝”的群像，探寻处于混沌期的楼市真相，给商家跟购房者搭建桥梁。（李淑芹）

　　在新一轮楼市调控压力下，一些房地产商以打折抢占市场，打折的重磅似乎释放出市场骤变的讯号。但是，记者调查发现，虽然南宁很多楼盘连续两周零成交，但这打折的背后，房价事实上仍然坚挺，并没有实质性降价。

　　业内人士称，由于开发商的资金比较充裕，没有出现房价全面下调的局面也属正常，毕竟这需要一个过程，预计三四个月甚至半年后可见分晓。至于是否还会再出台更严厉政策，“要看接下来市场的变化情况，以及政府相关部门的执行力度。”一位专家分析说。

　　业内一直有一个观点，不管楼市如何变化，由于大量刚性需求存在，支撑了我国房价长期上涨的趋势，也决定了市场出现波动时，房价不会出现大幅回调。

　　在大多数人还搞不清楚什么是“刚性需求”的情况下，这一观点却已经被普遍接受。究竟哪些需求属于“刚性需求”？它真的能决定房价走势，或者仅仅是维持虚高房价的一个噱头？政策应该如何对待刚性需求？记者对此进行了调查。

　　什么是刚性需求？

　　按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。但由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。

　　广西宝资通联行执行总裁王洪超认为，城市新移民是刚性需求群体，南宁本土家庭结构裂变买房者是刚性需求群体，一大群在南宁要买房结婚的适婚青年是刚性需求群体，改善住房状况的购房者也是刚性需求群体。

　　中国社科院发布的《中国住房发展报告（2009—2010）》认为，住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。

　　“最基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求。”南宁一家二手房公司副总裁林倩告诉记者，“业界比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。”

　　具体看，在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。

　　同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。南宁已定位为“区域性国际城市”，再加上南宁作为北部湾城市群的龙头城市和自治区首府城市等明确的城市定位和发展方向，正在吸引越来越多的人前来置业。特别是到2020年，南宁市区人口将从目前的150万上升至300万。由此可见，新移民已经成为南宁刚需群体的第一大群体。

　　此外，1998年前后许多居民购买了“房改房”，经过10年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。

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　　刚性需求占多大比例？

　　一批性价比高的楼盘热销以及低价上市策略的成功表明，南宁的确有一个庞大的住房刚性需求群体的大市场等待挖掘。那么， 刚性需求到底在市场中占多大比例？

　　从南宁市民的购房目的可以直接看出刚性需求的热度和群体结构。南宁专业房地产周刊《居周刊》调查显示，调查结果显示，选择“到南宁定居”的占22.18％，“自己结婚居住”的占18.78％，“替儿女结婚准备”的占16.68％，“迫切改善居住条件”的占14.73％。这都是南宁楼市购房刚性需求群体的中坚力量，共计占72.37％，表明目前的刚性需求在楼市中占据了很大的比例。

　　此房地产周刊认为，这部分刚性需求群体的购房意愿是非常“刚”的，国家的宏观调控政策对他们的购房计划没有太大影响。据统计，在宏观调控政策下，27.45％的受访者表示其购房计划“依然不变”，选择“提前购房”的占16.84％，这两部分群体占了44.29％。只有37.49％的受访者表示，会观望一段时间再定。

　　刚性需求带动多少销售量？

　　南宁每年商品房销售面积几百万平方米，会有多少是刚性需求带动的？

　　南宁每一个房地产代理公司对每一位前来购买房子的客户都会询问其购房动机。调查结果显示，2009年1月到9月底，自住为主的需求占60%以上。但从第四季度开始发生明显变化，大量投资型和投机性需求入场，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到40%以下，投资型需求已经成为主流。

　　然而，随着4月调控政策出台后，投资需求迅速离场，被挤压的刚性自住需求重新占领市场，比例超过90%。

　　尽管这一调查数据不能精确反映整个市场的情况，但基本体现出去年以来购房需求结构的变化。林倩说，实际上，许多购房者买房既可以自住、改善，也期望房价上涨以后可以获得投资收益，甚至为了抵御通胀而购房，大约有40%的客户是这种混合型的需求。因此，市场上到底有多少刚性需求，无法清晰界定。

　　“可以确定的是，未来一段时间，刚性需求仍然大量存在。”中国房地产协会秘书长朱中一分析道，我国现有城镇住房中有将近2/3是1999年以来的10年间盖的，到2008年末，我国城镇实有住房总面积124亿平方米，但户均才不过60平方米，只能达到初步脱困的标准。10年来，每百户城镇家庭中，每年只能有3—4户住进新房。在快速城镇化、消费结构升级、“小家庭”增加以及传统观念等因素影响下，普通老百姓购买首套房和改善住房条件的需求仍然十分巨大。

　　刚性需求能否拯救楼市？

　　在房地产市场上，人们最担心的是暴涨暴跌的大幅波动。房地产市场经过一段时期调整后，会不会再次出现由于刚性需求集中入市房价新一轮暴涨？如果这样的历史重演，所有的调控努力都将付之东流。

　　尽管专家普遍认为刚性需求不能支持目前的高房价，但多数业内人士认为，正因为刚性需求的大量存在，可以避免房价出现有损经济发展的暴跌。在当前特殊的宏观经济背景下，正是因为有刚性需求这一“稳定剂”，也减轻了政府出台调控政策时“投鼠忌器”的顾虑。

　　尽管如此，楼市依然不容乐观，2010年是南宁开发商的“头痛年”，不但市场不景气，一系列的自然灾害也让南宁楼市“流年不利”。旱灾、震灾……下一个灾害是否就是“房灾”？每想到此，开发商们都不寒而栗。

　　更何况，开发成本在上涨，楼盘销售趋于“停滞”，利润空间被大大压缩，大幅的打折优惠依然继续，购房者仍没有走出观望，楼市已出现“价格战”的苗头……有价无市，南宁开发商“骑虎难下”。

　　一片茫然中，开发商开始把楼市走出低谷的希望寄托在住房刚性需求群体身上。因为刚性需求群体受宏观政策调整的影响较小，他们代表南宁楼市购买力最真实的群体。

　　一句话，刚性需求不会接受过高的房价，但当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场，因此房价出现非理性下跌可能性不大。

　　房企老大哥万科都松口了，说愿意把价格定在购房者能接受的范围内，一些已经感悟到“刚需族”力量的房企，开始慢慢学会把楼盘性价比做好，在新开盘的时候适时“低价上市”，把价格调到更符合“刚需族”意愿。

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