海外“公租房”现状调查·韩国篇

　　自古以来，在任何一个国家，“居者有其屋”都是人类社会的一个共同追求。本期，我们将继续介绍韩国的“公租房”现状

　　本报记者徐志坚余瀛波

　　韩国政府在居民住宅保障制度的建立以及房地产业的规范，特别是政府与市场之间的相互协调等方面发挥了重要的作用。进入20世纪70年代，由于城市化超速发展，政府大力建设了一批居民公寓。1988年，韩国政府提出了“200万套住宅建设计划”，成为韩国政府大力发展住宅建设的一个新起点。该计划的重点在于扩大居民住宅的供给、扩大低价公共住宅的供给、改善住宅金融制度以及通过抑制房地产投机的政策稳定住宅价格等。总的来说，韩国政府与市场相辅相成，彼此补充，共同建设住宅，共同保障了各收入阶层分别有其满意的居住场所。为了解韩国公租房建设情况，记者通过电子邮件采访了韩国国土海洋部建设政策科科长李文基。

　　韩上班族苦忙十年仍然难买首尔一房

　　今年7月14日，韩国《朝鲜日报》刊出了这样一则消息：在农村读完高中的姜英珠(化名)毕业于首尔名牌私立大学后，正准备参加行政考试。父亲于2005年因糖尿病去世后，在综合医院担任护士的母亲，仅靠每月200万韩元的工资供2个女儿考上了首尔的大学。

　　姜英珠有考试合格、与同龄同乡男友结婚和孝敬母亲等梦想，但唯独没有“买房子”的目标。她说：“像我这样家里贫穷的人，从未想过在首尔买房子。”

　　报道称，仅在2000年，在首尔生活的收入在平均收入以上的上班族，如果攒下7年零9个月的所有年薪，可在首尔买一套房子。但到2008年，只有攒下10年零5个月的年薪才能买一套房子。

　　据韩国土地住宅研究院分析，结婚后购买房子的时间，以首尔为例，也从2000年的6年零7个月延长至2008年的9年零2个月。但住房问题不仅是单纯的价格问题。土地住宅研究院首席研究员ParkSin-yeong表示：“越是贫穷，居住所需费用占收入的比率就越高，这是十分严重的问题。”

　　据2008年韩国国土海洋部的调查结果显示，如果将100名国民根据收入排成一列，高收入层(前20人)的居住费用在收入中所占比率为5.99%。但中收入层(第21至第60人)和低收入层(第61至第100人)分别为8.96%和16.23%，居住费用所占比率较高。

　　30年历经三种模式收入水平决定面积

　　提起韩国的公租房，首先要了解两个概念：一是“韩国土地住宅公社”，二是“国民住宅基金”。韩国土地住宅公社相当于中国的国有企业，2009年10月由“韩国土地公社”和“韩国住宅公社”合并而成，负责土地开发、住宅建设供给以及城市开发管理，其宗旨是提高国民的居住生活水平，实现国土有效利用。“国民住宅基金”是一种政府特别基金，由政府财政拨款、发行住宅债券和福利彩票收入、住房储蓄金等部分构成，主要用来为低收入阶层和无住房户建设供给住宅，基金由建设交通部负责管理。

　　韩国的公租房建设始于上世纪八十年代，迄今已近30年，公租房的形式大致经历了三种模式：“永久租赁住房”、“50年公共租赁住房”和“国民租赁住房”。

　　“永久租赁住房”作为韩国最早的福利性住房，出现于1989年，当时作为政府“200万户建设计划”的一部分，建设费用的85%由政府和地方自治团体负担，面积多在40平方米以下，月租金为市场价的三分之一。供给对象包括接受生活保护援助者、单亲母子、赡养65岁以上老人者、慰安妇、国家有功人员等。到1993年，共建设了19万套“永久租赁住房”。

　　1992年，政府推出了“50年公共租赁住房”来代替“永久租赁住房”，建设费用由政府财政支援50%，住房基金支援20%，个人负担30%，由韩国住宅公社和地方自治团体负责建设，面积多在50平方米以下，供给对象扩大到住房储蓄加入者、拆迁居民等。到1997年共建设了92000套。

　　1998年，金大中政府上台，提出了要使最低收入阶层实现“住房安定”的目标，为此推出了“国民租赁住房”政策。这一政策的核心内容是从1998年开始，由政府财政提供支援(10%-40%)，建设面积35至80平方米的住房，以30年为限，廉价租给最低收入阶层，受惠对象是收入在城市劳动者平均工资50%至70%以下的低收入阶层。这一政策的特点是建立了根据对象收入不同，居住面积有所差别的制度。如35至60平方米的住房，优先供给收入不到城市劳动者平均工资50%的无住房人士，60至80平方米的住房，供给收入不到城市劳动者平均工资70%的无住房家庭。

　　政府主导低价拿地国企负责物业管理

　　除了上述三种由政府提供资金援助建设公租房的情况外，韩国政府还通过“买租”和“转租”两种方式解决低收入家庭的住房问题。

　　“买租”即由政府和住宅基金共同出资，在特定区域买下现有住房(主要是老式结构住宅和共同住宅)，再廉价出租给低收入民众；“转租”即由住宅公社利用住宅基金贷款，与房主签订长期租赁合同，再以低廉价格转租给低收入家庭。这两种方式基本租期两年，期满后可以两年为标准续租四次，最长不超过十年，租金为市场价的三分之一。这种方式既满足了低收入阶层的住房需求，又可以使其在原生活圈居住，避免产生与社会隔离心理。

　　从前面的介绍可以看出，韩国的公租房建设有以下几个特点：一是政府主导，低价拿地，低息贷款，保证可以低价租赁；二是建设合理，公租房面积均在85平方米以下；三是管理有序，以国营企业(住宅公社)为主建设开发，负责物业管理；四是分配公平合理，确定低收入家庭有明确标准，选拔由基层政府单位实行，过程透明，结果公开，杜绝了暗箱操作。

　　当然，韩国的公租房建设也经历了起伏发展的阶段。2002年时，公共租赁住房达到了102万套，约占韩国全部住房的7.7%，但那之后公租房建设大幅下降，到2005年仅剩36万套，约占总住房存量的2.7%。2003年韩国政府推出“100万户公共住房建设计划”，2007年又提出了雄心勃勃的“1.31住房对策”，计划所把公共租赁住房存量从2006年的80万套增加到2017年的340万套，大幅提高公共租赁住房占全部住房存量的比重，让更多的中低收入家庭真正实现安居乐业。