大图，小图：别墅一直都是投资者热衷的产品。记者卢政摄

　　经过数年的厚积薄发，今年下半年开始，东莞别墅市场进入到一个开发、供应的高增长期。据统计，仅第四季度东莞就有近800套别墅产品将先后亮相市场。其中，面积区间较小的联排、双拼及美墅等类别墅产品是目前市场上的主流开发产品。

　　相较之下，大面积的独栋别墅因政策限制、总价过高、产品户型创新不足等原因，产品成交消化缓慢，逐渐沦为市场“非主流”产品。

　　文\记者张玉云、蒋幸端

　　类别墅产品好“吃香”

　　市场开发、成交量逐年递增

　　据了解，从2001年开始，“类别墅”产品已被本土开发商世纪城地产率先引入东莞市场。该公司在莞的代表作世纪城，首期推出的别墅产品就是居于传统别墅与洋房产品之间的类别墅品种：联排、叠加别墅。

　　随后，万科地产2003年入莞后的首个住宅项目城市高尔夫花园首推产品中也出现了类别墅产品——情景美墅。该产品当时大受欢迎，成为东莞类别墅产品市场中的一个的经典户型。

　　类别墅产品“试水”市场大受欢迎后，东莞各大开发商纷纷跟进。类别墅产品在2003年以后市场开发比例逐年递增，在2006年以后逐渐取代传统独栋别墅在莞雄霸多年的“江湖地位”，成为别墅市场开发的主流产品。

　　东莞中原市场研究部日前一份别墅市场供应数据显示，今年东莞别墅全年的放量初步预计高达1600套左右，其中类别墅的供应比例超过7成。随着市场供应的猛增，联排、双拼等产品的成交量也是“水涨船高”。部分赠送空间较大、项目资源丰富的小面积联排别墅，如万科松山湖1号、虹溪诺雅等，销售价格更屡次刷新东莞别墅单价的新高。

　　类别墅产品的“吃香”，除了受到市场需求的影响，还受到了国家限制别墅用地的政策影响。有开发商表示，在国家限制别墅用地政策出台后，开发商们相应变通的方法就是，在普通住宅用地上开发各种类别墅。

　　通过开发高层或小高层等容积率较高的物业，“节省”土地开发容积率极低的“类别墅”。这种混搭操作能保持总容积率不变。在这种模式下，由高层洋房及类别墅组合而成的住宅项目越来越多地出现在市场上。

　　传统型别墅遭“冷遇”

　　鲜有新品出现 成交缓慢

　　曾经是市场宠儿的传统大面积独栋别墅在近两年受到了总价过高、消费投资人群偏少及调控政策等内外因素影响，遭遇了前所未有的市场“冷遇”。

　　从整体销售情况看，近几年东莞独栋别墅的销售速度较慢，整体销售率仅为67.6%。据市场统计显示，截至去年第四季度，东莞别墅市场中的独栋别墅的库存量已达到525套之多，在经济不景气，高端投资客市场尚未复苏的情况下，需要较长的时间才能予以消化。

　　今年以来，东莞独栋别墅市场鲜有新品出现，几乎还是以消化库存为主，其产品因为滞销价位一直难有提升空间，基本售价维持在15000~20000元/平米左右的区间，只有个别畅销项目，其独栋别墅的价位才能拔高到3万元/平米的价格。

　　类别墅“吃香”原因

　　总价较低 附加值更高

　　近年来类别墅产品的市场成交随着供应的递增呈现快速增长的态势，究竟是什么原因令类别墅产品如此受欢迎？

　　房地产别墅产品专业投资人士陈建新表示， 类别墅产品档次比洋房高、总价又比独栋别墅低很多，性价比较高，特别适合社会中产阶层购买居住。

　　“很多别墅投资买家，拥有的别墅不止是一套两套。很多人买别墅不是为了第一居所问题，而是要去占有稀缺资源。200~370㎡左右的类别墅产品所能辐射的客户群更多，单价的利润值更大，抗风险能力更强一些。”陈建新表示，这就是他喜欢购买类别墅的主要原因之一。

　　市场人士认为，在价格方面，别墅并不是说从单价去衡量的，更多别墅买家敏感度在总价上面，只有有效地控制建筑面积，才能令总价降下来，类别墅产品则能很好地做到这一点。

　　另外，类别墅近年来在产品户型设计、创新方面屡现新意，赠送空间尺度面积越来越大，这也是传统别墅品种所无法达到的。

　　传统别墅“遇冷”原因

　　总价过高 投资者减少

　　东莞中原市场研究部经理车德锐认为，受之前全球金融危机冲击，东莞外向型经济遭受重创。而购买别墅产品的客户通常是一次性付款，直接与购房者的资金实力挂钩。大户独栋别墅因为面积大、总价高令别墅客户数量减少，同时私营企业主在企业陷入困境后大多数资金较为紧张，轻易不敢出手买楼。投资人群的锐减直接导致了独栋别墅销售困难。

　　另一方面，类别墅抢占了不少独栋别墅的市场份额，部分行情走俏的类别墅产品销售单价甚至高于独栋别墅的单价，这对独栋别墅产品而言，无疑比较尴尬。

　　观点：类别墅无法替代传统别墅

　　在成交难见起色的情况下，部分商家对独栋别墅的开发兴趣锐减，继而将开发豪宅的主力转向类别墅产品。

　　随着东莞土地资源的日渐紧张，类别墅已成为高端市场的一大消费主流，但这是否意味着类别墅就可以完全取代传统型别墅？业界人士认为，类别墅产品从建筑定性来看是一种低层洋房住宅，它可以成为传统别墅的过渡产品，但无法完全替代传统别墅，这是必然的。

　　“从目前看来，传统的独栋别墅仍是城中顶级富豪的第一选择。因为政策限制，独栋别墅在未来肯定是真正稀缺品种，尤其是纯独栋别墅项目，市场投资的价值更高。而类别墅种类繁多、可玩‘政策擦边球’，未必是稀缺品。”房地产专业投资人士陈建新表示。

　　类别墅产品对比分类

　　1.联排别墅

　　也就是常说的Townhouse，由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，户户联成一排，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户，有自己的院子和车库。

　　优点：这种多门独户，有独立院子的住宅形式，已经比较接近别墅的意味了，并且其具有极大的价格优势。

　　缺点：因联排造成布局呈乏味的直线“兵营式”排列，前后排间距小而产生互视，受狭长空间的限制，户型设计比较单调等等。

　　2.双拼别墅

　　两户连在一起的“双拼别墅”，在国外被叫作“Two family house”，直译为两个家庭的别墅，是最接近真正别墅的一种形态。

　　优点：这类产品除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。

　　缺点：价格较高，很多双拼别墅的价格跟独栋别墅相差无几。

　　3.叠加、空中别墅

　　空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。

　　优点：叠加、空中别墅在依托市区繁华生活的同时，将户型标准大幅提升，并占据了社区的重要位置，形成了多种优势。

　　缺点：不太亲近自然，并对入户花园和露台的依赖比较强。