2010年中山楼市年终总结 去年成交量如坐“过山车” 均价基本保持稳定

　　文/记者齐华伟 图/记者于涛

　　核心提示

　　中山一直有珠三角楼市价值“洼地”之说，2010年的中山楼市也是一如既往地表现得相对平稳。虽然在楼市调控政策的背景下，成交量经历了过山车一样的起伏，但均价却基本保持稳定。

　　2010年，中山楼市谈论最多的话题是城轨的开通，这条连接广佛中珠江的轨道，使得“珠三角一小时”生活圈得以实现，在其他多重利好背景下，这一年表面平静的中山楼市也“暗潮涌动”，“地王”频出，“大鳄”频现。多种迹象表明今年楼市调控还将持续，博弈将使今年的中山楼市精彩纷呈。

　　供求关系：

　　房地产发展增速过快 但整体比较健康

　　相对来说，异地限购政策使以珠海客户为主坦洲、南朗、三乡等南部镇区的楼市遭受重创，不过，广州和深圳两地的限购政策带来的“挤出”效应，也使中山这个“洼地”受到了来自这两地的购房者更多的关注，城轨沿线如南头、东升、南朗等镇区的楼盘受益明显。

　　最近一段时期以来，异地购房限制的影响正在逐渐缩小，坦洲楼市成交“回暖”明显。不过，也有开发商表示坦洲整个的供应量也增加，整体的压力反而还在增加。

　　据统计，中山市2010年1～10月房地产开发投资累计203.38亿元，房地产开发投资占全社会固定资产投资的38.7%。2010年1～11月，中山房地产投资超过总投资额40%的镇（区）有8个，房地产发展增速过快。不过，中山合富辉煌市场分析师李彩红认为虽然房地产投资比重偏高，但并不离谱，中山楼市整体仍然比较健康。

　　土地：

　　成交面积与宗数增幅明显“地王”频现

　　在房地产一级市场的土地成交上，虽然2010年调控不断，但中山土地市场仍呈总体火热局面，整体走势为前低后高，上半年出让土地宗数较少，下半年尤其是10月后供应规模大增，特别是12月份，土地成交活跃，“地王”频现。

　　合富辉煌中山市场研究部根据中山市国土资源局公布的土地成交数据统计显示，2010 年中山全市招拍挂土地362宗，面积1411.31万平方米，出让面积与宗数较往年增幅明显；2010 年全市成交土地265宗，面积1038.96万平方米，成交面积与宗数同样增长明显；2010 年全市土地成交金额113.57亿元，成交均价77.96万元/亩。

　　综观全年土地市场，总价地王由保利神涌地块19亿元夺得，单价地王则屡创新高，年初的中海的台湾仔303万元/亩、华鸿库充地块306万元/亩、雅居乐五桂山秀丽湖地块302万元/亩、石岐一小旁地块最终以385万元/亩夺得商住用地单价地王。商业地块单价地王为紫马岭12亩商业地块581.8万元/亩。同时，雅居乐地产秀丽湖地块按0.6的容积率计算楼面地价达7563元/平方米，创下中山新高。

　　此外，外来开发商占据的份额越来越多，城区及近郊地区上规模地块几乎被外来豪强囊括，年内仅中海、保利、越秀城建、盛世游艇会四家开发商共成交3415多亩商住用地，占据商住总成交土地面积三分之一强。

　　商品房和住宅：

　　成交面积占据全省第三 均价全年波动不大

　　在二级市场的商品房和住宅成交上，2010年的成交量呈“U”型走势，但价格却基本呈“直线”。

　　城区均价一直在6000元/平方米左右窄幅波动，镇区均价则在5000元/平方米左右徘徊。

　　如果说4月份的楼市新政给中山楼市成交量带来“腰斩”的话，在经历了5月~8月的成交低迷后，“金九银十”又重新回复到月均6000余套的水平，即使是号称史上“最严厉”的9·29新政也没有改变这种趋势。

　　合富辉煌中山市场研究部的统计显示，2010年中山市商品房和住宅的销售面积分别为668万平方米和590.09万平方米，比2009年分别下降6.25%和6.75%；但1~11月商品房和住宅的销售金额则分别达到318.97亿元和278.81亿元，均超2009年全年。

　　2010年1～11月份的商品房与住宅成交均价分别为5264元/平方米和5214元/平方米，比2009年分别增长18.6%和18.7%。

　　合富辉煌中山市场研究部分析认为，成交均价方面城区比2009年增幅近30%，上升幅度较大；而镇区成交均价增速正常，约为13%。城区住宅在政策调控下均价环比仍上升，很大程度上是由于年中非住宅成交量锐减以及年内城区多个豪宅项目入市拉升所致。

　　此外，在珠三角各城市中，去年1～11月，佛山市住宅累计成交面积680万平方米，已稳居第一;广州市去年1～12月累计成交637.5万平方米，占据亚军宝座;中山市去年1~12月累计成交590万平方米，排行第三。

　　2011年：

　　今后楼市或先抑后扬

　　2011年开年以来的楼市“暖意融融”，日均成交量在250套左右，又恢复到调控以前水平。但也有业内人士对全年走势并不乐观，中山合富辉煌市场分析师李彩红表示，市场种种迹象均表明，2011年楼市或将面临更严厉的调控政策。

　　记者也注意到，2011年即将面市的新盘为数众多，其中不乏超级大盘，就泛城区周边来看，火炬开发区有中汇合创汇景东方，保利神涌项目近期也传出即将动工的消息，这两个都是超千亩的大盘；南区有越秀城建和合生创展，此外越秀城建在东区也还有一块200余亩的商住用地。

　　李彩红认为，房产税试点即将落地，“对中山来说，肯定会给房屋持有者的造成心理影响。”李彩红分析，未来中山市场或将进入一个长期的博弈过程，当政策严厉，市场疲软时，开发商会以价格的回调换取一定成交量的回升，而当市场放量到一定阶段，价格必会重回上升渠道。“今后楼市的竞争将回归产品本身，开发商只有对自己产品本身的软硬件精耕细作，提升房子品质才能吸引购房者出手。”