“限购令”升级至全国、二套房首付款提至60%、保障房用地单列……随着“国八条”出台，楼市调控再出重拳。有关专家表示，济南此前出台和执行的多项政策可能面临调整———

　　●二套房公积金贷款首付比例也将调整为60%，并可能与商业贷款一样“认房又认贷”，使差别化信贷政策实现一致

　　●“国八条”规定的限购不仅仅针对新建商品住房，如果严格按照新的规定，二手住房显然应当纳入限购

　　●不满5年的二手住房转让要多交营业税和个人所得税，二手住房交易有可能出现一些新变化

　　●改善型购房需求被延缓、投资投机性购房被全面遏制后，楼市成交量很可能会首先受到影响

　　●异地购房成为几乎不可能完成的任务，投资投机性异地购房已没有空间，房产去投资化政策导向明确

　　●通过限定房价倒逼土地竞拍价，可以有效遏制地价不断大幅上涨态势，使房价继续大幅上涨缺乏动力

　　二套房贷首付六成 银行可能节前执行

　　济南各大银行相关负责人昨天表示，目前尚未接到房贷政策调整通知，但根据以往经验，春节前应该会执行新政。

　　济南各银行对正在办理中的借款人将区别对待：

　　第一种，以政策出台的次日执行，以放款为节点，没有放款的按新政执行；

　　第二种，以批贷时间为节点，已经批贷的借款人可能不会受到新政影响；

　　第三种，相对较人性化，以网签合同为节点，已网签公示的借款人“过关”。

　　深圳发展银行济南分行零售银行部负责人尹德农表示，“国八条”组合拳会有效打击炒房，二套房贷首付提高对银行的影响不大。“二套房贷虽然利率上浮10%，但银行也不太感兴趣了。因为信贷形势越来越紧，受存贷比的约束，银行必须做利润更高的业务。” (本报记者 周芳)

　　公积金贷款

　　“国八条”规定，贷款购买第二套住房首付比例不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍。分析人士认为，我市商业贷款的信贷政策调整比较容易实现，比较麻烦的是公积金贷款政策。目前我市公积金贷款政策主要包括：首次利用公积金贷款购房首付不低于30%；第二次利用公积金贷款购房首付不低于50%；利用公积金贷款购买第三套及以上住房停贷。我市执行的公积金贷款政策“认次不认房”。多名业内人士表示，按照“国八条”，公积金贷款首付比例显然也应调整为60%，与商业贷款一样“认房又认贷”，使差别化信贷政策实现一致。

　　二手房限购

　　济南版“限购令”规定自1月21日起至12月31日，济南市及非本市户籍居民家庭，只能在本市市区范围内新购一套新建商品住房。“国八条”规定，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供相应证明的非当地户籍居民家庭限购1套住房；对已有2套住房的当地户籍居民家庭、已有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭及无法提供相应证明的非当地户籍居民家庭暂停向其售房。

　　山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗表示，上述通知规定的限购显然不仅仅针对新建商品住房，也包括二手住房，如果严格按照新的规定，二手住房也应当纳入限购。

　　二手房转让

　　“国八条”规定，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税；超过5年(含5年，下同)的非普通住房转让，按照销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；超过5年的普通住房转让，免征营业税。

　　分析人士认为，按“国八条”规定，征税标准从严并落实后，不满5年的二手住房转让可能需要多交一部分营业税和个人所得税，而这笔税一般会转嫁给购房者，因此二手住房特别是5年以内的次新房交易，有可能出现一些新变化。

　　房价限定

　　“‘国八条’实施后，有望从根上破解高房价，今年济南房价继续上涨将缺少驱动力，有望趋稳。”资深房产评论人赵鲁梁表示，在8条政策中，“限房价、竞地价”方式供应普通商品住房用地值得特别关注。据他介绍，不少楼盘在制定销售价格时，会主要参考周边新成交地块的地价和其他楼盘的价格，地价上涨也成为部分开发商给楼盘定高价和继续涨价的理由。如果倒过来，通过限定房价去倒逼土地竞拍价，完全可能有效遏制地价不断大幅上涨的态势；房价限定还可以给购房者一个很好的市场预期，对稳定市场供求关系、引导居民理性购房将起到积极作用。

　　成交量

　　自去年楼市调控以来，差别化信贷政策不断加码，二套房首付比例从40%提高到50%，这次又提高到60%。多名业界人士和房地产专家认为，信贷政策不断加码，彻底打破了一部分业内人士和炒房者“国家住房信贷政策上难再出招”的说法。

　　资深地产评论人于清、董法文表示，二套房首付比例进一步提高，部分改善型购房需求不可避免地会受到误伤，但对利用贷款炒房的人冲击更大。随着“限购令”出台实施，“国八条”的进一步落实到位，加上房产税越来越近，必然对市民的消费预期造成巨大影响，占主力的改善型购房需求被延缓、投资投机购房被全面遏制后，楼市成交量很可能会首先受到影响。

　　异地购房

　　赵鲁梁表示，“国八条”的限购政策简单来说，对本地户籍家庭，有一套房的限购，有两套房的停售；对非本地户籍家庭，二套房停售。这一政策等于让异地购房成为几乎不可能完成的任务，投资投机性异地购房已没有空间，房产去投资化的政策导向十分明确。

　　业内人士介绍，目前济南房地产市场上也有不少楼盘尤其高端楼盘，外地购房者身影越来越多，一次购买多套住房的情况也不少见，“新的限购政策，将对这种情况形成直接而有力的打击。”(本报记者 刘文忠)