□李俊

　　进入2011年以来，针对楼市调控的政策层层加码。先是“国八条”的出台，不仅加重了限购令的力度，而且还进一步扩大了限购令的范围；再是上海重庆房产税试点，虽然总体温柔，但“敲山震虎”的作用无疑加大了调控威慑力；春节过后上班第一天，央行再次上调商业银行存贷款利息，虽然剑指通胀，但未来加息步步紧逼的寒意，使得调控的叠加效应放大。

　　在“最严调控”升级的压力下，楼市步入降温通道：1月成交显著萎缩，春节楼市更是跌入“冰点”。于是业内大都认为，春节交易骤降只是楼市降温的开始，在限购令和未来加息的叠加效应下，不仅楼市拐点将会出现，未来房价将会实质性下降。这不仅是专业人士的观点，更能体现政府对楼市调控效果的预期，以及民众对房价回落的期待。

　　然而预期归预期，愿望归愿望。市场的走势毕竟有其自身的规律，任何商品的价格最终还是由供求决定。

　　昨天下午中国指数研究院提供的最新数据显示，2011年1月，全国100座城市住宅平均价格为8645元/平方米，较上月上涨0.95%；100座城市中涨幅在1%以内的城市数量共有69座。虽然环比涨幅未达1%，但相较去年12月涨幅则明显扩大，其中二三线城市的房价涨幅明显加快。

　　上述数据无疑是对政策的一击。目前的市场总体上和去年4月份 “国十条”出台时比较相似：政策出台后楼市成交量同样明显下滑，买卖双方同样进入观望，但半年后的“金九银十”一举打破僵局，量价迅速回升，才使得政府再次出手进行限购，但在强大需求购买下房价依然逐步上升。 虽然目前的新限购令使买卖双方基本完全停止交易，人们普遍期待房价拐点的出现，但是从近几年的房地产市场经历的调控来看，调控的给力并没有导致房价的真正下跌，即便是出现房价的拐点，也是市场供求关系所致，而并非调控压力。

　　当前的调控政策打压了投资投机需求的同时，也压制了部分首置需求和改善需求，这种对合理需求的误伤情况将比去年更加严重，因此业内普遍认为这一现象很难持久。长时间的成交过度萎缩会导致整个房地产行业从拿地到开工建设以及销售环节节奏放缓，税收下降会导致地方政府利益明显受到影响。从需求的性质上讲，投资投机需求可能会远离市场，但很多刚需只能观望半年左右，因为没房不结婚的现状很难改变。

　　即便是在重压之下，首置需求和改善需求，以及部分投资需求，也仅仅只是放缓或者延后，而不会完全消失。从宏观上看，今年CPI依然还会在高位运行，即便年内再加息3次，存款负利率还是不会改变，在国内现行投资渠道狭窄的前提下，可供保值增值的项目依然稀少。在多数民众看来，除了房子之外，似乎没有更好的投资替代品。如此负利率下，手有余钱的家庭肯定不甘心存银行，中长期来看，购房依然是多数人优先考虑的项目。

　　按照自然规律，每年结婚的人不会因为政策调控而放弃买房；而对于富裕家庭来说，除非股市再次出现2007年那样的大牛市，或者有更好的保值替代品出现，未来购房依然会成为首选。所有这些现实的或潜在的需求，会逐步积累叠加成为庞大市场需求，我们预测楼市还会重复冬眠之后反弹的怪圈。