□晚报记者 张骏斓 制图 任萍

　　继港资瑞安房地产、上海地产集团以及台资丽宝建设后，虹桥商务区又引来一大开发商。昨日，北京万通英睿投资管理有限公司以及南昌雅园物业管理有限公司的联合体在上海土拍交易中心以15.5亿元的总价拿下虹桥商务区核心区一期04号地块。据介绍，这是北京万通在上海首次拿地。至此，京派地产两大代表SOHO潘石屹和万通冯仑都悉数入沪。

　　1、万通上海首拿地 转型商业地产模式

　　出让公告显示，虹桥商务区核心区一期04号地块是虹桥商务区核心区公开出让的第四幅地块，该地块东至申长路，南至绍虹路，西至申滨南路，北至苏虹路；出让面积为27893.8平方米，由Ⅲ－D09－01和Ⅲ－D10－01这两宗地块组成。其中，Ⅲ-D09-01的容积率为3.2；Ⅲ-D010-01的容积率为4.3，地块包含商业、文娱、办公、会展用地。据测算，该地块总建筑面积为102657平方米，起始总价为12.8321亿元。

　　据上海规土局网站显示，该地块共有10家房企领取了申请书，最终4家房企申请了现场竞买。昨日，4家房企代表都来到了竞买现场，不过，仅其中3家进入了现场竞价的环节，经过70多轮举牌报价，北京万通英睿投资管理有限公司以及南昌雅园物业管理有限公司的联合体最终以15.5亿摘得了这幅地块，溢价率21%，折合楼板价约15099元/平方米。这也是目前虹桥商务区核心区一期出让的4幅地块中溢价和楼板价最高的地块。

　　万通地产是在上海证券交易所挂牌交易的A股上市公司，公司主要业务集中在京津地区，这幅地块是万通地产在上海首度拿地。而业内人士预测，该地块项目将是冯仑和万通转型商业地产的一个重要载体。

　　就在3月30日，万通地产发布公告称，推荐许立接任万通董事长。而前董事长冯仑也在公司股东大会现场透露，万通地产进行换届选举，董事总经理许立将接任董事长，以便为公司向商业地产模式转型奠定基础。同一日，万通地产大股东万通实业正式更名为万通投资控股股份有限公司。万通控股副总经理郑沂介绍了万通以新加坡凯德置地为标杆的地产投资公司模式，即直接投资与基金投资相结合，运营与资产管理相结合，规模扩张与增强流动性相结合的“三结合”模式。这是万通自2006年将开发业务分拆装入万通地产，完成工业地产和基金管理业务布局之后，首次对外揭开“大万通”的面纱。

　　在接受媒体采访时，万通投资控股股份有限公司董事长冯仑透露，万通的商业地产正在借鉴美国模式，这和潘石屹的散售模式以及万达的以售养租模式有很大的区别。他指出，商业地产有很多细分市场，回报率和操作难度成正比。根据回报率高低排列，依次是购物中心、写字楼、服务公寓、工业园。现在购物中心和酒店都有知名品牌，写字楼却没有，创新的空间很大，比如可以引入医疗、教育培训等，都可以在写字楼这个空间内进行创新。万通正在制定写字楼的技术标准，打算深耕这个领域，做出自己的写字楼品牌。 “这种转变使得万通一定需要一个很好的载体进行体现，而备受关注的虹桥商务区无疑是目前最好的一个平台。 ”一位业内人士评价道。

　　2、巨大商机引发京派地产入沪潮

　　虹桥商务区管委会常务副主任薛全荣在虹桥商务区开发建设进展情况通报会上曾抛出“绣球”，希望王石、冯仑等知名企业家协同企业总部入驻虹桥商务区，并透露阿里巴巴董事局主席马云有意将阿里巴巴物流中心迁至虹桥商务区。

　　随着虹桥商务区核心区一期04号地块的尘埃落定，虹桥商务核心区一期中的9幅地块已经出让了4幅，冯仑已经来了，那下一个是谁呢？有业内人士猜测，京派房企入沪的意愿更为强烈。

　　据介绍，1.4平方公里的虹桥商务核心区一期项目，按照目前的进度，今年年底至明年上半年或将全部拍完，并预计将在两年左右时间建成启用，从今年下半年开始，将陆续推出核心区南、北片区的地块。到“十二五”末，虹桥商务区基本建成上海国际贸易中心新平台。按规划，到2015年，虹桥商务区86平方公里的范围内，预计常住和就业人口将达到100万左右，27平方公里的主功能区范围内，常住和就业人口达到20万人左右。2020年前，虹桥商务核心区地区生产总值预期将达到400亿元，每平方公里产值100亿元，核心区第三产业增加值在总增加值中所占比重达到95%。

　　巨大机遇，势必引来众多房企的觊觎。而或许只有底气充足的企业才有可能分得一杯羹。从最先进驻的新天地的开发商瑞安房地产以及由上海现代建筑设计（集团）有限公司、上海虹桥商务区投资置业有限公司、上海地产（集团）有限公司3家公司组成的联合体就可以看出一些端倪。两者都是在去年9月份通过招标的方式取得的虹桥商务区核心区的地块。前者以31.88亿元投得虹桥商务核心区一期06号地块，而后者则以32.17亿拿下了核心区面积最大的08号地块。而在最近的两幅地块开工仪式上，瑞安房地产的相关负责人向记者透露，06号地块的总投资将达到70亿元，而三家企业联合体的项目公司的相关人士也向记者表示，08号地块的总投资在80亿元。目前，核心区一期剩下的02号、03号南块、03号北块、05号以及09号地块仍处于预申请受理的环节，其中，02号、05号两幅地块均已过了预申请阶段，底价均超过30亿元。

　　上海乘星行行销服务机构总经理李骁就向记者坦言，在这种枢纽地段，开发成功可以带来充足税源，政府对开发商进入门槛、资金要求都较高。“中小企业可能性不大。 ”

　　3、或将提升附近区域商业集中度

　　随着大虹桥商务区核心区建设正式开工，以及9幅地块的陆续出让，业内人士预测将对周边区域商业集中度带来巨大提升。 21世纪不动产上海区域分析师邱丹向记者表示，就大虹桥所处的闵行华漕板块来看，其目前的商业及办公地产市场发展均较滞后。据介绍，华漕板块的新建商铺项目集中供应于2009年-2010年，其间共有7个批次、8.05万平方米项目入市；而在此前的2006年-2008年间，仅有2个批次、1.65万平方米新建商铺项目上市。而与商业地产市场相比，办公市场发展更是较为滞后，迄今尚无纯商业办公楼项目入市，商住两用项目也仅推出九方家园一个。“大虹桥商务区核心区建设提升，知名房企的加入，无疑将填补周边办公楼市场的空白现状，而最先开工项目建成并投入运营，更将提升附近区域商业集中度。

　　周边区域住宅市场并未受到此消息的影响。在闵行七宝、闵行金虹桥等板块，虽入市客户人数有所增加，但属市场正常恢复、并非概念利好所致。据21世纪不动产上海锐丰金虹桥片区区域经理顾海燕表示，虽2009年间受大虹桥概念利好驱使，曾出现投资客集中入市的场景，但随着近两年楼市调控逐步展开，投资客已基本淡出市场。业主方面挂牌量仍维持在前期水平，并没有出现跳价，如遇诚意客户还可提供3%左右的议价空间。

　　顾海燕同时表示，在前期投资客购房较集中的华光城等小区，其房源在近期并未出现抛售。因对业主而言，限购令下售出后便难以购进；而与邻近古北板块的价差优势，仍能有效吸引中高端购房客户。相反，他们更多将房源用于出租或自住。