一草一木有木有？每年不少于4次社区活动有木有？24小时内回复业主咨询有木有？小区的物管费是否经得起考验，每项服务都有一个“价”。

　　去年7月13日，穗价【2010】101号《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》(以下简称《101号文》，为市内小区业主及物管提供一个“菜单式”评估及进行收费的标准细则。但南都记者走访发现，超过九成小区业主对该份文件细则一无所知，甚至部分物管、业委会亦对此份与物管费涨价密切相关的文件并不了解。有部分物管则偷换概念，以文件属法规为由“忽悠”业主。

　　去年7月13日，广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局、广州市物业管理行业协会共同颁布了《101号文》。根据这份通知，物业服务如果达到标准，可以上涨费用。于是，有的小区物管好像找到了涨价理由：“我们实在是亏得太厉害，才根据物价局101号文调整收费方式的。”

　　南都记者走访一些拟涨物管费的小区发现，不少管理处都是打着《101号文》的旗号，自称“物业公司属于二级服务公司”、“物业管理公司是三级资质，目前收费却是四级标准”，涨价符合法规要求。

　　据了解，在目前高呼涨价的物管中，多数属于“偷换概念”类，并未向业主详细解读如何使用《101号文》衡量物管服务价值。因为根据《101号文》的细则显示，物管究竟值多少管理费并非该由物管自己宣布，而是需要业主根据细则，对服务设施进行“加减”费用，小区提供的服务达到什么标准，才能最终确定物管该在某一类项目属于“哪级”水平。

　　《广州市住宅物业服务收费参考标准》将住宅物业服务分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，并根据服务内容、要求不同分为五个服务等级。各项服务可以选择相同的服务等级进行组合，也可以选择不同的服务等级进行组合。

　　一个小区的物业服务费，应该为以上五项服务收费的总和，若物管的某些个别项目未能配齐，业主可要求物管补足菜单上要求的服务，或与物管讲价，减少该项目的服务手费。

　　■ 今日教路

　　没达到《101号文》标准要么提升服务要么减价

　　如何使用《101号文》维权，以一个有电梯的小区为例。

　　其提供的分类服务根据业主对照下面“菜单”发现，在综合管理服务类达到一级，物业共用部位和共用设施设备维护达到二级、公共秩序维护达到三级、保洁服务达到四级、绿化养护达到三级，则该小区服务费应参照表格，对各服务项目内有电梯的各个级别金额进行相加：

　　物管费为0.8元+0.75元+0.45元+0.15元+0.1元=2.25元

　　又如，若该电梯小区多数综合管理服务已达一级标准，但未能做到“节假日有专题布置，每年组织不少于4次社区活动”。那对于该项服务，业主可以提出两个条件与物管协商：要么管理处增加该项服务，要么在0.8元的价格上减价收取。

　　■ 部门说法

　　市物管协会：可邀“第三方”评估收费

　　“其实请物管就像请保姆，小区业主可根据物管的服务水平，评价他值多少钱。市物管协会副秘书长陈昂鹏认为，对于没有业委会、或在协商过程中难以形成一致的小区，双方可邀请物价部门、行业协会、律师事务所等“第三方”机构评估，“费用方面可考虑由业主集资，或由小区管理费中拨出。”

　　物价局：不会充当“第三方”

　　对于物管费的涨价潮，如果物管和业主达不成统一，是否可请第三方评估机构？广州市物价局副局长吴林波表示，如果业主对成本有异议，业主可以委托社会中介机构比如会计师事务所、审计事务所、成本调查队进行评估、核准，前提是业主和物业公司达成统一意见、双方共同邀请。物价局不充当中介机构。

　　■ 个案故事

　　顺景雅苑管理费或创全市电梯小区最低纪录：0.8元/m2

　　业委会带头维权物管费11年不变

　　“我们可能是全市唯一一个0.8元/m 2管理费的电梯小区。业委会功不可没！”海珠区大型住宅小区顺景雅苑业主刘伯说。

　　广州市内电梯楼的管理费，绝大多数在1.4元/m 2·月以上，顺景雅苑能保持全市管理费低价水平却管理得好，跟业委会带头维权、自治密不可分。据刘伯介绍，2005年以前，小区由开发商的物管公司管理。当年成立业委会后，公开对外招聘“管家”，被解聘的原物管却一直不肯将小区物管房屋、场地移交。在业委会的努力下，小区南北两块空地被收回并用作停车场。收入则与后来的管理处三七分成，七成由新业委会代管，用于补贴小区的维修费用支出。

　　去年3月，由业委会第一次选出的原物业管理公司被撤换，因为该物业管理公司提出要涨物业管理费。“他们的管理质量根本无法让人认可。”据刘伯介绍，该物业管理公司刚进驻小区时，管理还算到位，但到中后期，住宅楼内、小区小路上经常看到垃圾，治安状况也堪忧。

　　去年3月，广州华俊物业管理有限公司作为新的物业管理方进驻顺景雅苑。双方在合同上写明，住宅的管理费仍为0.8元/m 2。11年间物业管理公司虽然换了6间，但管理费却在业委会的努力下，与11年前收费水平持平。

　　■ 明日预告

　　一个“完美”的小区物管，除了物管费要经得起考验，还要懂得为业主悭钱。明天，南都邀请市内小区及业委会分享为小区管理的省钱经验，并将借鉴国外管理模式经验，借此探讨在此次物管费涨价潮中，广州市民能够从中得到什么启发。

　　■ 请你参与

　　您的小区有涨价吗？想涨与抗涨之间遇到问题需要求解吗？有关小区物管费涨价，作为物管或业主的您若有观点或线索，欢迎拨打南都报料热线87388888与我们分享。

　　统筹：南都记者 谭希莹 采写：南都记者 孔小云 余思毅 谭希莹 张英