本报讯 （记者蒋幸端、陈明）随着促销优惠幅度的扩大，打折的力度越来越大，日前，东莞个盘打出“五折”优惠吸引购房者目光，引起业内猜测，开发商真的“HOLD”不住了吗？

　　上周的楼市成交数据显示，“金九银十”进入尾声，“以价换量”范围进一步扩大，东莞楼市成交量仍维持高位，但价格则持续在警戒线上下浮动。业内人士分析认为，楼盘少量促销多，真正全面降价仍未到来。

　　记者调查发现5折等多是营销噱头 并非真正大降价

　　业内人士称降价多是特价单位 全面降价仍未到来

　　数据：楼价保持在警戒线上下浮动

　　进入10月，东莞楼市成交保持高位，而签约价格则由于成交产品的不同，呈现结构性上涨或者下跌，维持在警戒线上下浮动。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（10月10日~16日）全市一手住宅网签面积达18.2万平方米，虽环比前一周略有减少，但仍然处于历史高位。上周一手住宅网签均价约8329元/平方米，虽环比前一周略有下降，但仍然维持在今年平均水平8300元上下。

　　合富辉煌东莞市场研究部分析认为，目前楼市成交个盘分化较明显，刚需产品、中低价位产品、优势资源产品成交保持热销，相对而言，普通合拼大户型、普通大户型、定价过高等产品成交受到较大阻力，此类产品价格下调压力较大。截至上周，10月网签均价仍达8400元高位，后市仍存政策收紧的可能性，包括利率上调等银根紧缩政策。因此第四季度，“以价换量”将是更多开发商采取的重要策略，在适度让利下，东莞成交量仍将保持可观。

　　东莞瑞峰置业市场研究部也表示，上周签约量主要得益于“金九”月末和十一长假成交支撑，“金九银十”东莞众盘纷纷降价跑量，折扣优惠今年以来最大，成效终于在上周有所体现，单周成交量到达年内最高之一。

　　记者踩盘：真正降价的楼盘很少

　　记者在采访中了解到，虽然楼盘优惠范围扩大，但是大多楼盘只是拿出尾盘或者是素质较差的少量几套特价单位进行打折，真正降价的楼盘很少。

　　日前，南城香榭丽舍推出“0首付，5折起”优惠活动，然而当记者到现场咨询时发现，推出的打折单位定价12000元/平方米左右，打五折后，单价也要6000多元/平方米，与周边楼盘同类产品相比，价格相差并不大，而其均价还保持在原来的六七千元/平方米左右。此外，金域华府推出“8800元/平方米起”价格进行促销，也仅是推出两套左右特价单位。

　　记者采访中获悉，从楼市整体上看，东莞楼市优惠幅度在扩大，八五折甚至七折等折扣越来越普遍，但是真正大降价并没有到来。合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺认为，目前楼市上的降价大多是少量特价单位促销，整体下降的比较少，真正打折比较大的一般是之前卖得不好的楼盘，另外是一些是原来定价较高的。

　　业内人士表示，由于前三季度东莞开发商资金回笼不错，降价意愿不强。数据显示，今年前九个月的销售量超过了去年全年，同时吸取了2008年经验，价格下降并不能换来成交量，因此目前市场全面降价还没有到来。

　　政策关注：

　　首套房利率上浮

　　购房压力加大

　　此外，楼市调控政策持续收紧，政策对楼市的影响也越来越明显。目前东莞各大银行首套房房贷利率大部分有所上浮，上浮幅度在10%~20%左右，信贷额度则持续收紧，部分银行甚至出现贷款难的现象，等待周期也随着增长。

　　东莞中原地产研究中心表示，银行首套房贷款利率全面上调不可避免，首套房利率也进入上浮时代，而首套房贷款利率上调，首先提高了住宅商品房的交易成本，变相提高了购房门槛，抑制了刚性需求；其次在现在的房地产市场，给购房者以心理传导作用，促使购房者的心理预期更加倾向于房价下跌。在这种市场状况下，“以价换量”通过恰当的方式降价促销为目前行之有效的销售手段。

　　东莞中原地产研究中心总监车德锐也表示，利率上调对于购房者的心理有一定的影响，传达了银根收紧，楼市政策调控收紧的一种预期，利率上调会给市场带来一种观望的气氛，对购房者的购房心理造成很大影响。

　　预测：“以价换量”在第四季度将继续放大

　　未来的楼市会如何？

　　合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺认为，尽管“银十”—— 十一黄金周东莞楼市开局火爆，但市场观望并未打破，政策前景依然不够明朗，加之前三季度，楼市存货量较大，特别是9月，楼市供应井喷，销售压力明显增大。

　　李兴旺表示在依旧存在的限购压力、房企本身的库存压力与资金回笼压力的三重压力下，开发商再也hold不住了，各种优惠力度持续、加大，“以价换量”成东莞楼市常见的促销手段，而这种促销方法在第四季度的东莞楼市将继续保持甚至放大。