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http://www.sina.com.cn 2012年03月16日05:09 华龙网-重庆晨报

　　二手房买卖是个大学问，不少人因为没有弄清楚，结果吃了哑巴亏。昨日，市五中院的法官用几类真实的典型案例，教市民避免二手房买卖纠纷。

　　案例：王明婚后购买了一套商品房，登记在自己名下。之后，王明与张亮签订房屋买卖合同，将房屋卖给张亮，但未办理过户登记。王明的妻子陈萍得知后，认为该套房产系夫妻共同财产，王明没和她商量就卖，不算数。陈萍告到法院，要求判该合同无效。张亮觉得无辜，告王明夫妇，要求尽快过户。

　　法院认定买卖合同有效。同时法院认为：夫妻对婚内财产共同享有所有权，因此妻子有权追回；卖方合同有效，由于王明无法履行合同，应当对张亮承担违约责任。

　　法官点评>

　　买房时，应审查房产是否存在共有权人。除房产证外，还应了解卖房人的婚姻状况，以防过户遭受阻挠。同时，反悔的卖房人承担的违约责任不仅限于合同约定的违约金，还应赔偿损失，包括买房人的可得利益损失等。

　　老公卖房，妻子反对，到底听谁的？

　　案例：秦鹏在某开发商买了一套商品房，尚未取得房产证，通过中介与王强签订了房屋转让协议。约定定金1万元，剩余房款在过户登记时一次性支付。中介公司承诺，负责在2009年6月13日前先为秦鹏办理房产证，否则赔偿王强双倍定金。秦鹏和王强须在2009年6月30日前配合办理过户。

　　合同签订后，王强支付了定金10000元和中介费6100元。中介公司推迟了近一个月才为秦鹏办理房产证。王强不愿继续履行合同，提出：只要收回定金和中介费，便可解除合同，互不追究责任。秦鹏拒绝退还定金，之后将房屋卖与赵磊，并办理了过户。王强起诉秦鹏要求双倍返还定金。

　　法院认定，王强不能因中介公司迟延办证而拒绝履行合同，而秦鹏对王强的迟延履行未作催告，不享有法定解除权，他卖房给第三人的行为应视为他以事实行为同意王强的提议，因此应返还王强定金10000元。

　　法官点评>

　　非根本性违约不能解除合同，即便享有法定解除权或约定解除权，也应当正确行使，主张解除应通知对方。合同解除前不得将房产另作处理，避免一房多卖引发纠纷。

　　违约≠合同解除，有理变没理

　　于丽娜与单位签订了《职工定期使用权集资住房合同书》，从1994年开始享有单位一套房屋40年的承租权。2004年12月5日，于丽娜与王保国签订《房屋转让协议书》，约定王保国享有该房屋的一切权利。此后，王保国一直居住使用该房，并以自己的名义缴纳水、电等费用，所有权单位对于丽娜与王保国之间的转让也同意。

　　2010年，于丽娜以未征得产权人同意为由，请求法院确认《房屋转让协议书》无效。法院认定，该协议合法有效，驳回了于丽娜的诉讼请求。

　　法官点评>

　　此处的公房承租权，是指我国计划经济时代遗留下来的直管公房或自管公房承租权，承租人享有长期的居住权。居住的房屋往往被视作个人房产进行转让，实际是承租权的转让，只要产权人不反对，则应当对转让的合同效力予以确认。

　　公房转让，产权人不反对就有效

　　林莉通过中介，与何捷签订房屋买卖合同，转让自己按揭的一套商品房。合同约定，何捷付定金10000元，并出资为林莉还清贷款，过户当日支付尾款，但还贷前，林莉须将该房全权委托给中介公司代表办理后续相关手续，任何一方违约须承担合同约定房屋总价5%的违约金。

　　合同签订当日，林莉收到了中介公司转交的定金10000元。后中介要求林莉办理经公证的全权委托书。林莉认为，全权委托给中介公司（包括交付房产手续及代收款）风险较大，便借故合同并未约定委托书公证、事先未看过委托书样本，不同意办理，要求先还贷款后办委托；何捷则认为，合同已经约定了先办委托后还贷，林莉如果不将房产手续交给中介公司并出具委托，自己先替林莉还贷没有保障。于是，过度谨慎的双方互不相让，互不信任，何捷告林莉，要求返还定金10000元并支付违约金1400元。

　　法院认定，合同中约定的“全权委托”和“办理后续相关手续”是一种概括性陈述，对委托的具体事项未作明确约定，合同约定不明确细致，又没有达成补充协议，现双方均同意解除合同，判令林莉返还何捷定金10000元。

　　法官点评>

　　再完美的合同也无法预见所有的履行细节，合同订立后应尽量促成交易。履行有先后，即便约定同时履行，实践中也会有先后。市场有风险但更需要信任，否则寸步难行。

　　重庆晨报记者封璟

　　互不信任，小纠纷酿大矛盾

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