核心提示

　　福田保税区与深圳这座城市一起，正开启功能拓展、空间更新、产业升级的大幕。

　　分析人士指出，这样的启动是必须的，因为保税区正面临发展瓶颈，只有通过政策支持、项目建设，才能打通各种症结，为保税区发展注入“一池活水”。记者连日来采访发现，政府、行业、企业同时给力，福田保税区正在悄然发生变化。其中，花样年福年广场项目与其他产业巨头一起，撬动着保税区朝着转型升级的方向迈进。

　　全新的困惑

　　保税区产业升级势在必行

　　栽下梧桐树，才能引得金凤凰。

　　在深圳福田保税区建立之初，园区的产业政策，便利的通关环境，连接香港的特别通道，在当时确然是很好的“梧桐树”，因此吸引了很多国际知名企业入驻，从而令深圳福田保税区成为名副其实的“高产田”。但以往的优势，随着深圳特区一体化、新功能区的涌现以及大量高成长产业的聚集，而逐渐减退。

　　诸多发展瓶颈，正在困扰福田保税区。这个曾经与华强北、深圳ＣＢＤ三足鼎立的区域，近几年来因为种种原因变成了厂房仓库大量闲置的“孤岛”。最主要的原因是，受金融风暴和欧债危机冲击影响，区内业务遭受重创，仓储租金低廉，空置率高。目前，区内仓库厂房日益陈旧，难以满足区内客户的需求，即便在50－60元／平方米的低租金情况下，空租现象仍然非常普遍，保税区产业升级势在必行。

　　深圳政府有关职能部门调研发现，深圳保税区发展面临五大瓶颈：产业结构以出口加工业为主，受国际市场、政策环境和经营成本等外部因素影响较大；发展面临政策功能障碍，入区退税等重要政策无法享受，部分政策难以兑现，造成园区功能单一，不利于发挥产业集聚、提升和扩散效应；园区内设施老化、交通拥堵、配套不足，无法满足现代产业集群发展的需要；园区管理部门与配套服务资源分离，在打造服务平台、引导产业发展、促进企业转型方面，难以形成有效合力；园区监管模式的创新滞后于现代物流业务多样化发展的需求。

　　面对全新的困惑，需要创新去解决套在保税区身上的羁绊。

　　全新的路径

　　构建“高、新、软、优”现代产业体系

　　一个全新的政策软环境，正在为保税区功能拓展提供力量。

　　深圳市经贸信息委有关负责人说，一个城市的产业发展就是一部顺应经济发展规律、融入全球产业分工体系、不断进行产业转型升级的历史。深圳产业发展路径非常明晰。从上世纪八十年代大力发展“三来一补”加工业开始起步，到九十年代着力打造以电子信息产业为龙头的高新技术产业，再到本世纪前十年初步构建起以高新技术产业、金融业、物流业、文化产业为支柱的现代产业体系，产业转型升级为深圳经济的蓬勃发展提供了强有力的支撑，创造了世界工业化、城市化和现代化发展史上的奇迹。

　　一个新的机遇，正在呈现。目前，世界经济正处于大变革大调整。全球经济增速放缓，原有发展模式面临挑战，科技领域孕育着重大突破，产业竞争日趋激烈、升级步伐不断加快，对中国经济结构调整形成了巨大压力和倒逼机制，同时也提供了新的发展机遇。深圳作为国内率先发展地区，较早地遇到了发展的瓶颈，各种矛盾问题交织汇集，资源环境压力日益凸显，适应科学发展的体制机制有待进一步完善。专家表示，加快产业转型升级，着力构建以“高、新、软、优”为特征的现代产业体系，进一步增强产业核心竞争力，是突破发展瓶颈、拓展产业空间的必然选择，是提升经济发展的质量和效益、创造“深圳质量”的迫切要求，是加快转变经济发展方式、建设现代化国际化先进城市的重要任务。

　　日前深圳出台相关政策文件，以大企业大项目为抓手，以结构优化提升产业层级，以技术创新引领产业升级，以产业转移加快产业转型，以城市更新优化空间布局，以区域合作拓展发展空间，全面增强产业核心竞争力和国际竞争力，提升深圳作为全国经济中心城市的辐射和带动能力。

　　一个全新的空间，正在打开。深圳正加快城市更新与产业转型相结合，加大政策扶持力度，积极推进城市更新改造，为产业发展腾出土地空间，通过淘汰低端落后企业，为引入高端重大项目腾出空间。到2015年，完成600万平方米创新型产业用房建设，产业用地土地整备面积31平方公里，旧工业园区改造升级20个，建成配套完备的战略性新兴产业基地12个，战略性新兴产业集聚区11个，建设先进制造业工业园区20个，形成多层次、全方位的产业转型升级空间载体。

　　全新的样本

　　商务办公空间和理念创新典范

　　一座有为的城市，为产业巨头在深圳的发展，提供了信心。这样的信心，已经传递到保税区。目前，深圳正在进行以载体建设支撑产业转型升级，将实现保税区功能由生产型向服务型转变，从而加快保税区转型升级。

　　顺应市场规律，各种市场要素正谋求突破。在政府部门加强调研，拓展保税区功能的同时，深圳龙头企业早已运筹帷幄。腾邦国际、中兴通讯、联想信息等产业巨头，正在福田保税区拓展新的业务和服务。腾邦国际进入红酒仓储和红酒金融行业，带来更多的附加值；中兴通讯在福田保税区开展手机检测维修业务，节省了大量的成本，提升了国际竞争力。

　　同时，保税区出现大量的厂房改造成办公楼现象，区内办公楼的空置率降低，部分标志性办公楼租金达到100元／平方米，吸引了非常多与中心区有业务往来的企业进驻保税区。未来保税区市花路将会有三百多米高楼入市，目前已经动工，片区内还预留有4至5块商务储备用地，目前正处于规划阶段，未来区域的商务氛围将日益浓郁，区域的服务及交易展示功能将日益得以彰显。

　　但这样的拓展远远不够，还需要更多的创新，这需要一个支点，加以撬动。花样年，这个一直创造业界经典人居的地产巨头，瞄准这块一直创造奇迹的土地，巨资投向寸土寸金的保税区。两个“奇迹”的结合有望创造出城市更新、保税区功能拓展的新奇迹。目前，花样年在福田保税区重磅推出的福年广场，是保税区功能拓展的样板工程。

　　福年广场位于福田中心、益田路南端、保税区第一门户：市花路与紫荆路的交汇处，占地约1．85万平方米，建筑面积约4．67万平方米，由Ａ栋的花样年中国控股总部与Ｂ栋的Ｕ型建筑围合而成。由于内接深圳中心区，外连香港河套地区，福年广场的升值潜力和发展前景看好。

　　福年广场为何会成为样板工程？据介绍，福年广场在设计上打破常规，颠覆传统商务办公空间和理念，营造了全新的6米层高的办公环境，引领新的商务趋势。福年广场正引领商务办公空间和理念的创新。商务办公场所出现一个升级路径：第一代的统字楼、第二代的甲级写字头、第三代的地标性楼宇。花样年正在向第四代的全新院式办公挺进：低密度的楼宇，城市繁华中的宁静。综合开发研究院有关专家说，花样年的种种创新都在为保税区的功能拓展创造更多可持续发展的要素，而这种要素必然为整个城市的发展提供良好范本。（张 畅）