仅少数跑赢5年期定期存款利率

　　文/记者欧阳媚峰

　　佛山版限购令已经执行了超过1年时间，今年依然没有放松的迹象。不少投资客都纷纷涌入不限购的商务公寓投资当中，不少开发商也应市推出了不少商务公寓。投资经验不太足的投资客们，在面临着包括带租约发售﹑返租10年等多种形式的公寓推广时，也感觉困惑颇多。

　　本报特别策划了这期《不限购商务公寓投资价值报告》，搜罗了所有佛山中心区在售和即将开售的不限购商务公寓，对于他们的投资价值进行解析，发现目前主流的公寓产品现在的租金投资回报率大约都与2年期的固定存款利率基本持平，只有少数产品跑赢5年期定期存款利率。

　　投资商务公寓应注重回报率及出租率

　　从记者了解的情况来看，市区的各大板块均有不限购公寓在售或者即将推出市场，产品面积从35~900㎡不等，选择也可谓相当丰富。

　　从记者了解的情况来看，推出不限购公寓的几大项目，大部分都是城市综合体项目，项目体量都比较大，而且有住宅﹑写字楼﹑商业﹑酒店等复合业态。

　　投资商务公寓应注重回报率及出租率

　　如何挑选商务公寓？相信是不少投资客、尤其是初级投资客都觉得有些棘手的问题。记者采访了投资房地产超过10年的F先生和从事二手中介超过10年的T小姐还有多位投资商务公寓颇有经验的业内人士。

　　F先生认为，商务公寓和住宅不同，作为投资产品，主要要看的就是该产品的投资属性，也就是租金回报以及未来的升值空间。在他看来，若是现在的年租金收益能跑赢2年期定期存款的产品就尚算不错了。除了看当下的租金回报外，项目本身的升值空间也是要考虑在内的。通常成熟区域的租金回报会比较好一些，但是全新的中心区的产品未来的升值空间会更好一些，这两者如何平衡，就要看投资客是想长期持有还是中短期持有了。

　　T小姐特别指出，除了上述两点要重点考虑外，还有一点更为重要的就是商务公寓的出租率的问题。因为这几年有些板块的公寓供应量大增，短时间内的需求却很难同步匹配，所以投资者在购买商务公寓前，可能要对周边的公寓供应情况进行了解，对于供求关系了解得更深入一些。有些公寓产品打出的租金回报相当可观，有些初级投资客可能就信以为真，赶忙出手了。但是她建议最好还是要到周边的中介公司打听一下，同类型物业目前的租金价格以及到自己想购买的产品交付使用时，整个板块的公寓供应情况和租金水平。了解得更清楚，投资风险才能进一步降低。

　　其他的资深业内人士指出，除了上述这些因素外，开发商和物业管理公司的水平也是要考量的重要因素。目前的商务公寓定位比较高，瞄准的也是收入较高的人群，这类租客对于居住的要求也比较高，好的开发商在设计和产品打造的方面会做得更到位，当租客使用起来的感受也会有所不同。还有就是好的物业管理公司，对于物业的保值增值也将起到较大的作用，所以要尽量选择物管资质好的产品。

　　不限购公寓投资价值解析

　　（以下案例所计算回报率均未计算物业升值的价值。）

　　东建普君新城

　　解析产品：41㎡商务公寓

　　据记者了解，目前该项目的公寓产品是带精装修发售， 总价为553500元，带5年租约发售。前面三年交由统一的管理公司免费经营，后面两年每季度可以拿到12000元的租金。

　　F先生给记者计算了下，因为该公寓是全新的，装修标准也比较高，所以以2000元/月的租金标准来计算，目前年租金收益率为24000元/553500元≈4.34%。该收益和两年期的固定存款利率基本持平。

　　东建文华尚领

　　解析产品：30㎡商务公寓

　　据记者了解，该项目的公寓产品是带精装修发售的，也配备了空调，但是没有其他的家私和家电。产品均价总价为261000元。T小姐提到，该单位配备基本家私家电达到入住水准大约1万元左右。她分析说，周边有类似产品目前的租金大约在1000元/月。因此，年租金收益率约为12000元/270000元≈4.44%。该公寓目前的租金收益略超两年期的固定存款利率。

　　保利天玺

　　解析产品：35㎡商务公寓

　　据记者了解，该项目的公寓产品是带精装修发售的，均价42万元。该单位配备基本家私家电达到入住水准大约1万元左右。租金约1800元/月。F先生说， 目前年租金收益率约为21600元/430000元≈5.02%。该公寓目前的租金收益略超三年期的固定存款利率。

　　碧桂园城市花园

　　解析产品：57㎡商务公寓

　　据记者了解，该公寓是毛坯发售的，均价为62.7万元。按照1000元/㎡的装修标准来计算，装修后的总价约为68.4万元。T小姐说，租金约1800元/月。因此，年租金收益率约为21600元/684000元≈3.16%。该公寓目前的租金收益略超三个月的固定存款利率。若是该公寓用作办公用途，其回报率会更高一些。

　　保利东湾

　　解析产品：52㎡商务公寓

　　该项目是佛山新城核心区即将开售的公寓产品，其产品的售价暂时未定。T小姐说：“这个项目，应该能达到2010年年初珠江新城的商务公寓的租金水平。”T小姐分析说，若是按照65元/㎡的租价来计算，年租金收益约在52㎡×65元/㎡/月×12月=40560元。若是每平方米的售价在14180元/㎡以内，租金收益就能跑赢5年期固定存款收益；若是每平方米的售价在17727元/㎡以内，就能跑赢2年期固定存款收益。