本报记者申东

　　宁夏回族自治区银川市目前已有2亿多元的物业维修储备金，但几年下来只有30多个小区通过审核用上了维修金，资金量为600万元，仅占收缴总数的3%。

　　“以前，由于相关法律不完善，使保障新旧小区公共设施维修的惠民资金难以启用。现在《银川市物业管理条例》已出台，对物业维修储备金如何启用做了相应的法律规定，为什么物业维修储备金用起来还是这么难？”近日，银川市金凤区唐槐园小区业主在申请使用物业维修储备金未果的情况下，发出这样的疑问。

　　究竟是什么原因羁绊了物业维修储备金的启用？《法制日报》记者近日就此进行了调查。

　　物业维修储备金缴得多用得少

　　所谓物业维修储备金，是指售房单位在销售商品住房时，依法向购房者根据售房合同一次性代为收取的、用于日后对该物业管理区域内的共用部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新和改造的储备资金，其所有权归全体业主。

　　2001年，银川开始收取物业维修储备金，2010年起全面推行物业维修储备金使用。目前物业维修储备金总额已达2亿多元。这笔数额巨大的资金对银川800多万平方米老旧住宅小区来说，可谓是“养老金”。2009年8月，银川市物业办在宁夏物业维修金相关政策尚未出台的情况下，按照国家相关规定，决定试点启用，将第一笔专项维修金划转至施工单位，用于太阳都市花园小高层住宅二次供水改造维修工程，成为物业维修储备金用之于民的成功范例。

　　然而像太阳都市花园这样能申请使用物业维修储备金的小区，在银川市为数并不多。截至目前，银川市500多小区仅有30多个小区通过审核用上了维修金，资金量为600万元，仅占收缴总数的3%。“目前银川市物业专项维修资金的现状，一直是‘缴得多，用得少’。究其原因，主要就是受制于业主授权。”银川市物业办相关负责人告诉记者。

　　动用维修金需2/3以上业主同意

　　记者从银川市物业管理办公室资金科了解到，唐槐园部分楼体顶楼漏雨的现象，的确早已存在。2010年，该小区业主就委托业主委员会提出申请，用物业维修资金修复漏雨楼顶。按照规定，必须征得所涉及住宅楼或整个小区2/3业主同意后，方可申请使用物业维修资金。银川市物业办反馈这一情况后，唐槐园业主委员会便联合当时负责该小区物业工作的吉祥雨物业公司，去征求业主意见。但仅有约30%的业主同意使用，此事就此搁浅。

　　“近期我们又接到唐槐园业主投诉，业主们认为，楼顶漏雨不只是顶楼住户受损，他们不理解为什么此事一直得不到解决。”资金科负责人说：“此事的确急需解决，但必须征得‘2/3业主同意’这一条款，是目前申请物业维修资金时无法逾越的法律规定。”

　　银川市物业办分析发现，由于维修计划大多由物业服务企业提出，物业维修工程的可行性、预算和决算审核、施工质量验收、费用分摊明细等缺乏相应的监管，可能出现物业服务公司在维修计划中多列项目，增加经费预算，实际施工中少做项目，降低工程成本，增加维修费用等。因此导致许多业主不愿意使用物业专项维修资金。

　　另一方面，银川市空置房面积大，有的学校附近住宅区里，拥有1/3甚至1/2空置房，这从客观上阻碍了业主申请物业维修资金。还有一些业主对公益事业关心程度不够，缺乏相互之间的理解与支持。唐槐园小区顶楼漏雨长期得不到修复便受制于此。

　　同时《法制日报》记者在采访中还了解到，银川市区500多个居民小区，成立业主委员会的只有160多个，仅占总数30%。这其中，能够正常且理性、依法开展工作的，则只有五六十个。比例如此之低，正是小区业主合法权益得不到保障的一个重要原因。加之个别物业管理服务企业工作不到位，造成业主不理解不支持，甚至以不缴物业费相抗衡，也给小区物业维修工作造成困难。

　　如何保证维修金用在刀刃上

　　采访中，很多业主向记者反映，专项维修资金保证住房维修的需要，业主很赞成，但钱是业主自己的钱，使用却只能用“繁”、“烦”两个字表达，对业主很不公平。

　　按照程序要求，业主要使用维修资金，首先必须要2/3之以上面积及2/3以上相关业主同意。在征求资金动用的过程中，若始终达不到上述条件，维修计划就会被一拖再拖。很多业主认为，专项房屋维修资金属于业主所有，资金的把关主角应该是业主，管理中心要做的工作就是做好核实业主签名的真实性，确保资金用到实处。

　　“我认为，有关部门应该抓紧制定更加适合本地的实施细则，还应该对住宅小区各类公共设施的维修作出更加细化的规定，以方便住宅维修基金的正常使用。”业主赵先生说。

　　采访中，很多小区业主建议国家及自治区相关部门考虑重新调整房屋保修期限，例如楼顶防水层、裂缝等应该延长保修期，这样可以避免将一些大修的费用分摊到业主头上，让为数不多的维修金真正用在刀刃上，这样才能最大限度地发挥维修金的作用。湖畔家园业主李先生认为，对于一些容易发生或重大的房屋质量问题，相关部门应该考虑简化程序，通过紧急措施启用维修金，这样才能急百姓所急，想百姓所想。

　　银川市物业管理办公室资金科负责人介绍，《银川市物业专项维修资金管理办法》已完成修改，其中对应急维修有详细说明。一旦发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修的，或将不再需要经过2/3业主同意即可启动维修资金。