调解员在社区中起很大作用。本报漫画谢瑶

　　从今年3月，北京市司法局加大力度，推行调解员进社区的政策，每个社区都须有一位专职调解员来调解物业纠纷。上周，记者走访东城区、朝阳区、昌平区多个小区，深入了解物业调解员的三种模式，对业委会调解员、居委会调解员、律师调解员进行比较。虽然律师调解员调解力度优于居委会和业委会的调解员，但这种模式也受到了诸多制约。

　　□居委会调解员

　　勤勤恳恳覆盖面广

　　居委会调解员由政府委派，通过常年积累下的经验调解家庭纠纷、邻里纠纷、婆媳纠纷等。据了解，居委会调解员具有志愿者性质，大多属于兼职，有很多是社区退休人员。目前，北京市司法局推广的正是这种类型的调解员。

　　据东城区民安社区调解员林国友介绍，有一业主家中热水器坏了，水漏到楼下，导致单元楼门口结冰，影响其他业主出行。业主们找到在物业公司的工作人员，要求物业帮忙找到长期不在此居住的业主，解决漏水问题。在调解员的帮助下，找到了该房子的业主，经社区调解员的多方调解后，漏水问题得以解决。

　　林国友说，像这样的纠纷，社区里每个月都要有三四起，有些是可以达成共识，能够调解的，但还有一部分重大的物业纠纷，有时就无能为力了。用林国友的话说，“社区调解员就是干着居委会大妈的活儿”。比如他自己，既是调解员，也负责日常社区的公共安全。

　　据介绍，社区调解员完全是公益性质的，政府只给很少的补助。社区调解员需要具备牺牲自己时间为大家做事的精神。目前，每个社区都有一位兼职社区调解员，他们不收取费用，只为了让邻里之间更和谐，小区的居住环境越来越好。

　　一位社区调解员对记者说，由于资金上的不足，目前还没有专职的调解员来调解物业纠纷，建议政府能够出力扶持，鼓励更多人，加入到社区调解员的队伍中。

　　□业委会调解员

　　站业主立场想问题

　　近年来，各小区业主纷纷成立了业主委员会，来监督物业管理的各项工作。业委会调解员代表广大业主的利益，与物业公司进行交涉，并签署相关协议。

　　据丰台区某小区业委会调解员介绍，业委会是群主自发组织的群体，业委会通常由业委会代表担任，主要负责对物业各项工作的监督。他说，由于业委会调解员代表业主的利益，在解决社区问题中往往十分积极，并且会把业主们的考虑放在第一位。

　　他介绍，业委会调解员解决矛盾成功的案例很多，但也有不被理解的时候。2010年，丰台区某小区因选聘新物业时，开发商发帖指责某小区业委会代表，在带领多户业主维修入户门的问题上，收取入户门厂家27万元费用，但未完成入户门维修。

　　帖子发出后引起业主们的质疑。有业主称这是开发商和物业搬弄是非，目的是挑拨业主与业委会的关系。也有业主质询27万元的去向。该业委会代表回应说，因开发商和物业公司之间是合作关系，业委会代表业主换掉老物业，引开发商不满，所以在换届之际搬弄是非。

　　业委会调解员介绍，由于业委会是物业纠纷矛盾的一方，业委会调解经常会出现类似这样的事件，很难判断对错，调解起来有一定的难度。

　　□律师调解员

　　专业能力提升调解水准

　　东城区司法局率先开辟了律师介入物业调解的新模式——东城区物业纠纷调解委员会。据介绍，律师介入调解能够化解较为复杂的纠纷，缓和业主与物业公司间的对立情绪，有效地遏制群体性纠纷的进一步激化。

　　目前，东城区物业纠纷调解委员会共有13名律师担任人民调解员，主要负责调解物业纠纷中，针对当事人的不同特点，灵活运用说服、劝导等多种方法进行调解，促成当事人自愿达成调解协议。6年来，该机制物业纠纷调委会共受理案件纠纷1306起，制作调解协议书424份，达成口头协议112件，当事人自行和解30起，出具法律意见书489份，涉案金额1527.49万元。

　　前年，家住在雍和宫附近某小区的李女士反映，由于邻居将自行车停放在她家门前，导致其出行不便。该女士对物业公司管理表示不满，多次向物业公司反映情况后，物业公司称，已加强管理，但业主不听从管理，物业公司也没有办法。

　　该女士在无奈之下，在自家门前安装了铁栅栏，把自家的杂物放在铁栅栏内侧，其他业主看到后，纷纷效仿，自家的门前都多了个“储藏室”。

　　当物业公司向该业主收取物业费时，该女士以物业公司管理不善为由，拒绝缴纳物业费，这一拖就是两年。居委会及街道的工作人员多次调解均未成功，双方矛盾不断激化，该业主称，物业公司管理不善，要将物业公司告上法庭，而物业公司也要起诉该业主不缴纳物业费，且在自家门前私搭乱建。

　　在居委会调解员未能调解成功的情况下，律师调解员根据自己的行业知识给物业公司提出了建议：首先贴告示，告知业主们禁止在公共区域停车；其次，对原有的自行车棚进行扩建，且增派管理员管理自行车棚停车秩序。物业公司采纳律师的建议后，该业主也将两年的物业费一次性缴清。

　　■前景

　　律师盼形成回馈机制

　　东城区物业调解委员会首席律师连艳说，作为探索多元化矛盾纠纷化解机制的创新，物业纠纷调委会的模式已经在北京和全国其他地区推广。然而物业纠纷调解员制度要想长远发展下去，还要建立一种长效机制，得到资金、制度、政策的保障。

　　据了解，目前，物业纠纷调解既不对当事人收取任何费用，律师调解员也没有工资。律师从事这项工作，完全靠的是公益心和社会责任感。连艳说，自己作为北京市高级律师合伙人，做调解没有收入也没关系，但对于一般律师而言，就不是那么容易了。

　　连艳认为，可以构建一个类似于仲裁委员会的长效机制，律师受聘于这个委员会，建立正常收费体制，使律师靠从事专业性、行业性、地域性纠纷调解工作能够生存，这项工作才会长久。此外，从政府购买法律的角度，也可以比照法律援助操作，设一个常设机构，给律师一定的调解经费，这样物业调解员制度才能稳定长期发展。

　　■专家建议

　　社区各方增进理解化解矛盾

　　据东城区司法局调解科的工作人员回应，比较这三种调解模式，业委会调解员是由群众自发组织的，居委会调解员是由社区街道主任或者社区工作人员兼职来调解纠纷，它的优势在于群众基础比较好，对于社区工作了解得更深入。

　　目前，东城区已建立由律师担任首席调解员制度，引导当事人达成调解协议，按照调解的数量和纠纷的难易程度给付相应劳务报酬。今年3月起，东城区律师介入调解物业纠纷正朝着多元化矛盾纠纷体制创新，把人民调解、司法调解、行政调解和其他领域调解融合在一起，避免矛盾的扩大和激化。

　　物业调解委员会还建议，社区中的各方应更多从另一方考虑，将矛盾化解于未发生之时。从开发商的角度说，目前房屋质量的纠纷较多，建议开发商在施工队撤走后，委派几名工作人员进行质量追踪，能够有效地避免纠纷的发生。

　　从物业的角度来说，建议物业公司与开发商在交接时，写清权属范围，并认真做好物业的管理工作。站在业主的角度来说，业主应该尽早成立业委会，维护自身权益，提高法律意识，缴纳物业费，且不违章建设。

　　本版采写本报实习记者刘雪玉